hoe een Bed and Breakfast te beginnen

een romantische kamer voor twee in een historisch huis, gloeiend met de patina van liefdevol gerestaureerd antiek, de glans van fijn china, en de glans van zilver. Een vuur knettert in de haard en de rijke geuren van verse koffie en zelfgemaakte kaneelbroodjes waft op uit de keuken. Het is de foto die de meeste mensen oproepen als ze een verblijf in een bed and breakfast overwegen. En het is een accuraat portret.

maar niet de enige., Bed and breakfasts zijn Accommodatie Met een twist. Ze worden meestal gevonden in historische huizen, van herenhuizen uit het tijdperk van de Revolutie tot Queen Anne mansions tot Craftsman bungalows. Maar B&B ’s bezetten ook niet-traditionele gebouwen zoals koloniale tavernes, homoseksuele schoolhuizen uit de jaren ’90, brullende banken uit de jaren’ 20, Victoriaanse vuurtorens en een scala aan andere structuren doordrenkt van geschiedenis en romantiek. En u zult ook prachtige B&Bs ontdekken in moderne hoogbouw in Manhattan, op werkende melkveebedrijven en veeboerderijen, en in veel nieuwe huizen aan een rivier, meer of de zee.,

Best of Both Worlds
Wat is een bed and breakfast precies? Het is een soort hybride tussen een luxe hotel en een privéwoning, belichaamd het beste van beide werelden. Een B&B is over het algemeen een klein etablissement met vier tot tien gastenkamers in plaats van de 50 tot 100 of meer die in de meeste hotels te vinden zijn., De eigenaren wonen op het terrein en communiceren met reizigers alsof ze uitgenodigde gasten zijn in plaats van anonieme tijdelijke kamernummers. En gasten worden getrakteerd op verloren van kleine luxe accenten zoals chocolade op hun kussens, turn-down service, en manden van bad en schoonheidsproducten uiteengezet op Jacuzzi baden.

en natuurlijk is er het” ontbijt ” in bed & amp; breakfast, een weelderig huisgemaakt gerecht dat wordt geleverd met de prijs van de kamer en elke ochtend wordt geserveerd in een gemeenschappelijke eetkamer of in de eigen vertrekken van de gasten., B&B ‘ s hebben ook de neiging om ijsthee of limonade op de veranda op warme zomerse middagen; kopjes cacao na sleetochten op winterse middagen; borden met koekjes in de keuken; en wijn en kaas in de salon op donkere avonden–allemaal een deel van de kamerprijs.

geen wonder dat bed and breakfasts zo populair zijn.en dat wordt steeds meer., Volgens de in Santa Barbara, Californië gevestigde Professional Association of Innkeepers International (PAII), waren er in 1980 een relatief handvol B&Bs/country inns–1.000 accommodaties met 1 miljoen gasten. Bij de laatste telling, aan het begin van het millennium, was dat aantal gestegen tot 28.000 woningen met 50,5 miljoen gasten.

De gemiddelde bezetting, of het aantal kamers dat dagelijks wordt gevuld, volgens PAII, is samen met het aantal beschikbare accommodaties gestegen van 45 naar 50 procent in een recente periode van vier jaar., En kamerprijzen zijn ook gestegen, gaande van $ 103 naar $ 121 in dezelfde vier jaar stretch.

De winstfactor
of u nu een b&B wilt starten om aan de ratrace te ontsnappen, om uw inkomen aan te vullen, om een bedrijf op te richten vanuit een historisch huis waar u van houdt, of om uw liefde te koesteren om gastheer of gastvrouw te zijn, u zult de winstfactor willen weten. Welke inkomsten kunt u verwachten als bed & amp; breakfast gastheer?,

Het antwoord varieert sterk, afhankelijk van het aantal gastenkamers in uw B&B, de seizoensgebonden (of niet) aard van uw locatie, de duur van de tijd dat u actief bent, hoe creatief u uw bedrijf promoot en hoe hard u wilt werken.

houd er echter rekening mee dat de bed & amp; breakfast geen bedrijfstak met een hoog inkomen is. “Dit is niet een bedrijf waar je in gaat om veel geld te verdienen,”waarschuwt Nancy Sandstrom, een voormalig docent op B&B startups en nu in haar zesde jaar als herbergier., “Je kunt winst maken, en veel van je persoonlijke uitgaven zijn semi-gedekt. Maar het is een levensstijl beslissing. Je zult je echte winst maken als je verkoopt.”

hoe meer gastenkamers je hebt, hoe meer bruto inkomen je verdient. Dat is logisch — twee kamers voor $ 100 elk is $ 200 per dag, terwijl 10 kamers tegen hetzelfde tarief bij volledige bezetting brengt in $ 1.000 per dag. Wat geweldig is. Maar het volgt ook dat hoe meer kamers Je hebt, hoe meer kosten en hoe meer werk je ook hebt.

merk ook op dat we de term “at full occupancy” hebben gebruikt.,”Geen herbergier verwacht het hele jaar door totale bezetting tenzij een reeks grote conventies, de Olympische Spelen en een koninklijke kroning allemaal plaatsvinden in de stad op elkaars Figuratieve hielen.

echter, het hoeft niet allemaal doom and gloom te zijn. Niet alle bed and breakfasts zijn seizoensgebonden. En zelfs als de jouwe Is, er zijn dingen die je kunt doen om buiten het seizoen verkeer te genereren, zoals het uitvinden van redenen voor gasten om te bezoeken anders dan strandjutten of skiën., De badplaats B&B kan bijvoorbeeld een Victoriaans kerstweekend organiseren om die zomermensen in de winter binnen te brengen, terwijl het skigebied B&B een” Murder Among the Pines ” mystery weekend kan bevatten om toeristen aan te trekken tijdens de zomer.

Startup Cash

Het maakt niet uit wat uw winstpotentiaal is, u zult geen inkomsten hebben om te tellen totdat uw B&B klaar is om gasten op te nemen. En opstaan kost brood., Terwijl u het kunt doen met de extra set Kleine Zeemeermin lakens uit het onderschuifbed van uw dochter voor een bezoek aan familie en vrienden, moet u gloednieuw beddengoed kopen voor uw b&B gasten, samen met nieuwe matrassen, kussens, handdoeken en meer. En zelfs als u uw operatie uit te voeren vanuit uw bestaande huis in plaats van het kopen van een fixer, lokale wetten kan vereisen dat u nieuwe keuken apparatuur of armaturen te installeren, het zwembad te upgraden naar openbare normen, of voeg brandveiligheid armaturen.,

hoeveel u uitgeeft hangt af van uw specifieke B&B. hoe minder gastenkamers u hebt, hoe minder matrassen, kussens, handdoeken en dergelijke U zult moeten kopen. Ook, u zult veel minder besteden aan het updaten van uw bestaande huis met veel kamers dan als je een vervallen relikwie dat werd veroordeeld 20 jaar eerder te kopen.,

maar hoewel het onmogelijk is om een prijskaartje aan het pand te hangen dat u zult transformeren in een herberg, is het mogelijk om renovatiekosten en inrichtingskosten te berekenen. Een goede vuistregel is $ 35.000 tot $ 50.000 per kamer voor grotere woningen en $ 20.000 tot $ 40.000 voor zeer kleine of low-cost operaties, suggereert Jerry Phillips, uitvoerend directeur van PAII.

typische markten
er is veel meer aan het omzetten van uw droom van een B&B in werkelijkheid dan alleen het kiezen van designerhanddoeken voor de badkamers., Eerst komt het vervangen van fantasy met de hardcore planningsfase, en dat omvat het onderzoeken van het type gasten die je kunt aantrekken en plannen hoe je ze het hof maakt.

bekijk de volgende typische doelmarkten. Als je er twee, of meerdere kunt binnenhalen, dan is dat geweldig. Maar je moet er minstens één aantrekken–of creatief worden en iets anders bedenken dat voldoende bezoekers zal brengen.

• toeristen. De typische vakantiegangers, dit zijn de mensen die uit zijn op een leuke tijd., Het bezoeken van pretparken, nationale parken en musea, jutten, varen, skiën, sightseeing en, natuurlijk, winkelen zijn hun modus operandi. Als je dicht bij een soort van natuurlijke of door de mens gemaakte aantrekkingskracht die mensen brengt in, je hebt een geweldige markt. De toeristische markt kan zeer seizoensgebonden zijn, afhankelijk van uw locatie.
• zakenreizigers. Of het nu gaat om reizende verkopers of bedrijfsleiders, zakenreizigers zijn goed voor veel overnachtingen., Volgens de meest recente telling, zegt de Travel Industry Association of America (TIAA), werden er 212 miljoen zakenreizen gemaakt in één jaar, en steeds meer zakenreizigers kiezen voor de geneugten van de B&B over de onpersoonlijkheid van een hotel. Als je in een stedelijke omgeving, zakenreizigers kan een geweldige markt voor u. Maar je hoeft niet in New York Of Chicago te zijn gevestigd om de commerciële handel aan te trekken. Veel kleine steden en voorsteden hebben een of twee grote bedrijven die veel inkomsten genereren–en een behoorlijke hoeveelheid zakenreizen., Als extra bonus, zakenreizen, in tegenstelling tot de toeristische handel, is niet seizoensgebonden.
• Romantiek. Iedereen houdt van een romantisch uitje, en de b&B is de belichaming. Het is een grote markt–bijna 62 Amerikanen, of 31 procent van alle volwassenen, gingen in een romantisch weekend of langer in een recent onderzocht jaar, zegt de TIA. De gemiddelde reiziger, voegt het toe, revved up met twee-en-een-half romantische reizen in hetzelfde jaar.
• College of universiteit. Als je gevestigd bent in een college stad, heb je een ingebouwde markt, ten minste tijdens bepaalde tijden van het jaar., Voetbalwedstrijden, thuiswedstrijden en diploma-uitreikingen, niet te vergeten nieuwe studentenoriëntaties en ouderweekenden, conferenties en andere academische of openbare evenementen kunnen bezoekers in drommen brengen. En omdat veel college steden zijn ook kleine steden met weinig accommodatie concurrentie, deze markt zou de jouwe kunnen zijn om te schitteren. Houd er rekening mee dat uw bedrijf seizoensgebonden zal zijn, tenzij je het kunt vergroten met een andere doelgroep.
• extra slaapkamer van de lokale bevolking. U zou kunnen denken dat mensen die al in uw stad wonen niet geïnteresseerd zouden zijn in uw B& B., Maar je kunt een nette extra markt te ontwikkelen door jezelf te promoten bij de lokale bevolking als ” uw extra slaapkamers.”Iemand heeft altijd een bruiloft, familiereünie of ander evenement waarvoor ze veel bezoekers van buiten de stad uitnodigen, en dan nergens hebben om ze op te hangen. Je kunt het gat vullen.

heeft u een b&B?

naast een fictieve bedrijfslicentie, die uw bedrijfsnaam legaliseert, moet u ook een aantal andere stad-of provincielicenties en vergunningen aanvragen. De eerste is een zakelijke licentie. De licentiekosten zijn nominaal en het papierwerk ook., Waar ding kan krijgen plakkerig is dat, zodra je hebt aangevraagd voor de zakelijke licentie, de stad controleert hoe je past in de bestemmingsplannen en parkeervoorschriften.

Dit brengt ons bij de allerbelangrijkste kwestie van zonering. Zonering verordeningen variëren enorm van de ene locatie naar de andere, en worden meestal geregeld door de stad of provincie planning Commissie of planning board., Sommige gemeenten, die ervan uitgaan dat pensions en toeristische woningen nog steeds gebruikelijk zijn, zullen een gastgezin (een klein B&B dat wordt gebruikt voor aanvullend inkomen en gewoonlijk niet adverteert) of kleiner b&B een Woonbedrijf beschouwen en het daarbij laten. Anderen vinden dat elke bed and breakfast is een commerciële onderneming die hoort in een zakenwijk. Weer anderen, die niet bekend zijn met het b&B-concept, beslissen per geval.,

sommige gemeenten nemen andere kwesties Dan locatie in hun bestemmingsverordeningen op. Sommige beperken het aantal dagen dat gasten per bezoek kunnen verblijven — meestal zeven of 14 dagen–als een middel om ervoor te zorgen dat hey korte termijn gasten blijven in plaats van lange termijn huurders. Sommige steden beperken het aantal kamers dat is toegestaan in een woonwijk., Sommige kamers verbieden kookfaciliteiten, wat betekent dat er geen kitchenettes zijn toegestaan.

als uw b&B zich in een zakenwijk bevindt, zult u waarschijnlijk slagen met vlag en wimpel. Maar als uw buurt is niet gezoneerd voor een bed and breakfast, moet u een aanvraag voor een afwijking of een voorwaardelijk gebruik vergunning.

Dit betekent over het algemeen dat u voor de planningscommissie verschijnt als een ster in uw eigen rechtbankdrama. U legt uit hoe uw bedrijf zal werken en waarom het niet zal veranderen of schade toebrengen aan de tenor van de buurt., Als uw stad B&B-georiënteerd is, met een aantal bed & amp; breakfasts die al in bedrijf zijn, zou u niet veel tegenstand moeten ondervinden. Maar als je een pionier bent, moet je misschien ook uitleggen hoe bed and breakfasts daadwerkelijk de buurten verbeteren.

rijden met de kwestie van zonering zijn parkeren en bewegwijzering kwesties. De meeste steden bepalen dat bedrijven voldoende off-street parkeergelegenheid toestaan voor een bepaald aantal auto ‘ s, meestal één ruimte voor elke kamer. Ze willen ook extra stappen voor uw familie voertuigen., Afhankelijk van uw specifieke locatie, kunt u dit omzeilen door te suggereren dat gasten kunnen parkeren in nabijgelegen openbare percelen of in zakelijke parkeerplaatsen of op straat na sluitingstijd.

wat bewegwijzering betreft, is het mogelijk dat u helemaal geen bord mag plaatsen als u in een woonwijk bent. Wat prima is als je de homestay route gaat en/of geen walk-in verkeer wilt. Maar als je een grote operatie plant die voorbijgangers zal aantrekken, zul je het moeilijk hebben om je aanwezigheid bekend te maken.

zelfs in zakelijke districten kunnen sommige gemeenten last krijgen van bewegwijzering., Zij kunnen erop staan dat uw bord een bepaalde afstand terug van de stoeprand wordt geplaatst of alleen direct op uw gebouw worden geplaatst. Voor de meeste B&Bs, die toch de voorkeur geven aan discrete, low-key signage, is dit geen probleem. Maar het is een kwestie die je moet controleren voordat je een teken gemaakt.

wat in rekening te brengen

uw kamerprijzen zijn afhankelijk van verschillende factoren:

• de voorzieningen die u aanbiedt. U kunt voorzien van luxe functies zoals whirlpool baden, open haarden, kingsize bedden of een eigen balkon, of meer gemeenschappelijke functies zoals een zwembad.
• uw locatie., Een bed and breakfast weggestopt uit de gebaande paden waar toeristen of zakenmensen niet vaak betreden zal niet in staat zijn om zoveel te vragen als een in een populaire toeristische en/of zakelijke bestemming. Uw locatie binnen uw gemeenschap kan ook een verschil maken. In een strandstad, bijvoorbeeld, kan een beachfront B&B hogere tarieven hanteren dan een die een mijl of zelfs twee blokken van de zee verwijderd is. Een herberg in het hart van een populaire historische wijk kan hogere tarieven eisen dan een op de snelweg die naar de stad leidt.
• de lopende tarieven in uw regio., Het maakt niet uit hoe Luxe uw voorzieningen of hoe wenselijk uw locatie, uw tarieven moeten in overeenstemming zijn met andere B&Bs en logies in uw omgeving. Als je aanzienlijk meer rekent, verlies je zaken en-misschien verrassend-als je aanzienlijk minder rekent, verlies je ook. (Mensen zullen denken dat er iets mis is met je herberg en zullen je niet uitproberen.)

dus waar begint u precies? Ga terug naar je marktonderzoek. Neem een kijkje op de tarieven die door iedereen in uw stad, van budget motels tot luxe hotels tot, natuurlijk, andere bed and breakfasts. Beslis dan waar je past in de logieshiërarchie. Als u een eenvoudige gastgezin bent, met een familiale sfeer, maar niet veel franje, wilt u uw kamers misschien vergelijken met een motel in de bovenklasse of iets dergelijks. b&B., Als, aan de andere kant, je hebt luxe voorzieningen en een elegante sfeer, kunt u de prijs van uw kamers aan die van luxe hotels of luxe bed and breakfasts.

Houd er rekening mee dat u waarschijnlijk niet het hele jaar of zelfs het hele seizoen dezelfde kamerprijzen in rekening brengt. De meeste accommodaties, van het nederigste motel tot het machtigste hotel, variëren hun prijzen met het seizoen. Dit geldt vooral voor zeer seizoensgebonden gebieden.

kamerprijzen kunnen ook variëren per dag van de week. Pensions en hotels bieden vaak midweek verblijven tegen gereduceerde tarieven tijdens de langzamere seizoenen., Dit is slim-als uw gebied is niet veel gereisd door vakantiegangers op bepaalde tijden van het jaar, de gasten die je aantrekt zal de neiging om weekend-getawayers. Een midweek verblijf van drie nachten voor minder dan de prijs van een weekend van twee nachten kan gasten aanmoedigen zich ziek te melden, naar beneden te komen en de kalender van uw week in te vullen.

het inhuren van werknemers

net wanneer u hulp nodig hebt, hangt af van uw energieniveau, de grootte van uw bedrijf en uw bezettingsgraad. Maar wanneer is het precies zover?, “Waarschijnlijk je eerste dag”, adviseert Pat Hardy van de beroepsvereniging van herbergiers International. “Hoeveel kamers je ook hebt, je hoeft niet de kamerreiniger te zijn. Zodra je de kamerreiniger bent en geen tijd hebt om marketing te doen en met gasten door te brengen, begin je een dia te zien en burn-out aan te pakken.”

Iedereen, Hardy zegt, moet een soort van opluchting in hun business plan te bouwen, of het nu een herberg-sitter die tijdelijk over te nemen om je een paar weken vrij te geven of een middelbare school student die komt in het weekend schoon te maken., “De schoonmaak is een baan die niet 24/7 moet zijn, of je kunt niet fris zijn.”

dertig tot 40 procent van alle herbergiers heeft geen enkele vorm van personeel in dienst, legt Hardy uit. Als je een kleine operatie bent, kun je misschien alleen werken, maar bij vijf tot zes kamers, moet je kijken naar het in dienst nemen van een personeel.

terwijl hulp schoonmaken vaak de eerste taak is waarvoor u hulp vraagt, het is zeker niet de enige., Als je een schone machine die geniet van de cardiovasculaire crunch van suizen rond met een vacuüm, stof woede en spons, maar je haat nummer kraken met een passie, je zou kunnen vinden dat uw werknemer dollars beter besteed aan het inhuren van een boekhouder dan een kamermeisje. Als u hogere kamerinkomsten kunt commanderen door uw expertise met uw klanten te delen tijdens een ontspannen ontbijt dan heen en weer te haasten vanuit de keuken, dan vindt u het misschien verstandig om een kok of keukenhulp in te huren.,

of ga voor een stellaire multitasker die kan helpen met alles, zoals Bruce en Judy Albert in Seaside, Florida, hebben gedaan. “De mensen die voor ons werken zijn multi-getalenteerd, van het afwassen, het serveren van ontbijt, het schoonmaken van kamers, het beantwoorden van de telefoon en het nemen van reserveringen tot tuinieren en begroeting en het in-en uitchecken van gasten,” leggen ze uit. “Ze dragen zoveel hoeden dat er een speciaal persoon voor nodig is.,”

Resources
Association

• American Hotel & Lodging Association
• Professional Association of Innkeepers International

B&B Guide Websites

• Bed and Breakfast.,com –
• Bed & Ontbijt Pensions Online
• Kies het Register, Onderscheiden Herbergen van Noord-Amerika

Innkeeping Software

• Gemakkelijk InnKeepingby Genade Software
• Guest Trackerby MunsenWare
• InnReserve Internationale

Tijdschriften en Publicaties

• Arrington ‘ s B&B Journal