czynsze w Los Angeles należą do najwyższych w kraju, a wraz z wykupem poza zasięgiem większości mieszkańców, miliony Angelenos utknęły płacąc za drogie mieszkania.
kilka miast w hrabstwie Los Angeles ma regulacje dotyczące kontroli czynszu w księgach.nowe prawo stanowe ogranicza roczne podwyżki czynszu dla mieszkańców mieszkań w Kalifornii., Środki te zapewniają również pewną ochronę przed eksmisją i płatnościami gotówkowymi w przypadku, gdy najemca jest zmuszony wyprowadzić się z mieszkania.
zasady mogą być mylące, ale dotyczą ogromnej liczby mieszkańców. W samym mieście Los Angeles najemcy mieszkają w ponad 600 000 mieszkań rozmieszczonych w 118 000 nieruchomościach, według Departamentu inwestycji mieszkaniowych i komunalnych miasta.,
ponieważ lokalne przepisy są złożone, a wielu najemców może nie w pełni zrozumieć, jakie korzyści z przepisów dotyczących wynajmu mogą mieć prawo, poniżej znajdują się najważniejsze rzeczy, które mieszkańcy LA muszą wiedzieć o zasadach kontroli wynajmu w okolicy.
jak działa kontrola czynszu?
zasady różnią się w zależności od miasta, ale wszystkie rozporządzenia przewidują ograniczenie rocznych podwyżek czynszu dla kwalifikujących się jednostek., W Los Angeles oznacza to, że najemcy mieszkań objętych rozporządzeniem powinni odnotować wzrost czynszów o 3-8 proc. rocznie (odsetek ten jest związany ze wskaźnikiem cen konsumpcyjnych, w tym roku wynosi 4 proc.).
To jest o wiele mniej skomplikowane niż sposób, w jaki dopuszczalne podwyżki czynszu są ustalane w Santa Monica. Tam limity podwyżek czynszu są równe 75 procent rocznej stopy inflacji—a Rada Kontroli czynszu może dodatkowo ograniczyć maksymalny wzrost czynszu o kwotę dolara., Ta ostatnia liczba jest określana za pomocą wzoru, który uśrednia maksymalne wzrosty dla niektórych droższych jednostek miasta pod kontrolą czynszu.
w miastach bez ustawy o kontroli czynszów obowiązują przepisy państwowe. Zgodnie z tymi parametrami, roczne podwyżki czynszu są ograniczone do 5 procent, plus stopa inflacji (choć całkowity wzrost pozwolił maksymalnie na 10 procent). Oznacza to, że jeśli stopa inflacji wynosi 3 procent w hrabstwie Los Angeles, właściciel może podnieść czynsz najemcy nie więcej niż 8 procent.
czy moje mieszkanie jest kontrolowane?,
większość mieszkań (ale nie domów jednorodzinnych i mieszkań) w Kalifornii wybudowanych przed 1995 r.podlega limitowi czynszu. Ale jeśli mieszkasz w Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Inglewood, mieście Los Angeles lub nieinkorporowanym hrabstwie Los Angeles, maksymalna podwyżka czynszu, którą otrzymujesz każdego roku, może być mniejsza.
w Culver City obowiązuje również tymczasowe zamrożenie czynszu. Ogranicza roczne podwyżki czynszu do 3 proc., ale wygasa w sierpniu, jeśli nie zostanie przedłużony.,
To, czy Twoje mieszkanie jest objęte kontrolą czynszu, zależy głównie od tego, jaki jest typ mieszkania i kiedy zostało zbudowane. Domy jednorodzinne prawie nigdy nie podlegają kontroli czynszu (choć w rzadkich przypadkach są w Santa Monica i West Hollywood); z drugiej strony dupleksy, trojakie i budynki mieszkalne zazwyczaj są—w zależności od tego, kiedy zostały zbudowane.
w mieście Los Angeles tylko budynki wybudowane i zajęte przed 1 października 1978 r.podlegają ograniczeniom kontroli czynszów w mieście., Daty te różnią się w zależności od miasta i zwykle mają związek z tym, kiedy prawa kontroli czynszu zostały uchwalone. W Santa Monica jest 10 kwietnia 1979; w West Hollywood jest 1 lipca 1979; a w Beverly Hills, Culver City, Inglewood i nieinkorporowanym Los Angeles jest 1 lutego 1995.
1 lutego 1995 jest również kluczową datą dla Kalifornijskiego prawa kontroli czynszów. Ustawa Costa Hawkins Rental Housing Act, która ustanawia limity w przepisach dotyczących kontroli czynszów w całym stanie, nakazuje, aby żadne jednostki wybudowane po tej dacie nie podlegały limitom rocznych podwyżek czynszów.
Jak sprawdzić, czy moje mieszkanie jest kontrolowane przez czynsz?,
w mieście Los Angeles dość łatwo jest sprawdzić datę budowy budynku—i czy jest on objęty RSO. Wystarczy wpisać swój adres do bazy nieruchomości miasta.
zarys właściwości pojawi się na mapie, a pasek boczny pojawi się po lewej stronie ekranu. W zakładce ” asesor „znajdziesz datę budowy budynku, a w zakładce” mieszkania ” dowiesz się, czy jest on pod kontrolą najmu.
w innych miastach najemcy mogą sprawdzić na stronie Powiatowego rzeczoznawcy datę budowy budynku., West Hollywood prowadzi również listę wszystkich jednostek kontrolowanych przez czynsz, a Miasto Santa Monica ma usługę, za pomocą której najemcy mogą wyszukiwać mieszkania zgodnie z lokalnym Rozporządzeniem o kontroli czynszu. Mieszkańcy nieinkorporowanego Hrabstwa Los Angeles mogą zadzwonić (833) 223-7368 lub wysłać e-mail [email protected].
dlaczego tylko starsze budynki mają kontrolę czynszu?
w związku ze skargami najemców na podwyżki czynszów w późnych latach 70. Rada miasta Los Angeles tymczasowo zamroziła czynsze, począwszy od 1 października 1978 roku., W tym czasie Rada opracowała szczegóły aktualnego rozporządzenia w sprawie stabilizacji czynszów, które stosuje się do budynków zajętych przed rozpoczęciem zamrożenia.
Kiedy weszła w życie, Costa Hawkins, prawo stanowe, zablokowało wiele lokalnych wymogów kontroli czynszów, dzięki czemu Los Angeles i inne miasta nie są w stanie nałożyć limitów czynszów na budynki wybudowane niedawno.
dlaczego niektóre mieszkania kontrolowane czynszem są nadal takie drogie?,
gdy najemca wyprowadza się z mieszkania pod kontrolą czynszu, wynajmujący może podnieść cenę do dowolnej kwoty, jaką uzna za odpowiednią. Oznacza to, że jeśli twój przyjaciel lub członek rodziny nie jest już w leasingu, nie możesz przekazać słodkiej umowy, gdy zdecydujesz się znaleźć nowe miejsce.
ta zasada jest kolejnym ważnym elementem Costa Hawkins. Krytycy ustawy twierdzą, że ta część prawa kosztuje la cennych jednostek przystępnych mieszkań, ponieważ mieszkania oferowane w przystępnych cenach na ogół stają się znacznie mniej przystępne, gdy nowy najemca wprowadza się., Zwolennicy prawa utrzymują, że umożliwienie mieszkań do resetowania do stawki rynkowej daje właścicielom niezbędną zachętę do utrzymania ich budynków w dobrej kondycji, aby przyciągnąć przyszłych najemców płacących wyższe ceny.
Czy mogę zostać eksmitowany z mieszkania kontrolowanego czynszem?
najemcy mieszkający w lokalach kontrolowanych przez czynsz mogą być eksmitowani, ale korzystają z silniejszej ochrony prawnej niż ci mieszkający w budynkach kontrolowanych przez czynsz.,
z nowymi ograniczeniami w Kalifornii, najemcy, którzy mieszkali w jednostkach kontrolowanych przez czynsz przez ponad rok, mogą być zazwyczaj eksmitowani tylko wtedy, gdy są winni-na przykład, jeśli przegapili płatności lub naruszyli warunki umowy najmu.
właściciel mieszkania planujący wprowadzenie się do mieszkania lub zaoferowanie go członkowi rodziny może również poprosić obecnego najemcę o opuszczenie mieszkania.
jedyną wspólną przyczyną eksmisji jest Kalifornijska ustawa Ellis Act, która pozwala właścicielom lokatorów na masową eksmisję przy odbiorze nieruchomości z rynku wynajmu., To może oznaczać zburzenie budynku, na przykład, lub przebudowę go jako mieszkania na sprzedaż.
w takich przypadkach właściciele są zobowiązani do uiszczenia opłat za relokację, aby pomóc najemcom znaleźć i przenieść się do nowego miejsca. Opłaty w Los Angeles wahają się od $8,500 do $21,200, w zależności od tego, jak długo najemcy mieszkali w budynku, ile mają lat i ile zarabiają.
zgodnie z prawem stanowym Opłaty te są równe miesięcznemu czynszowi.
mój właściciel chce mnie wykupić z mieszkania. Czy to legalne?,
aby udostępnić lokal pod wynajem nowym najemcom, właściciele często uciekają się do ofert „gotówki na klucze”, w których skutecznie płacą najemcom za opuszczenie lokalu. Zgodnie z prawem miasta LA kontroli czynszu, jest to legalne, o ile właściciele najpierw poinformować najemców swoich praw i powiadomić miasto o umowie.
najemcy mają 30 dni na odstąpienie od umowy w przypadku, gdy ich właściciel nie przestrzega warunków wykupu. Nie ma też powodu, by lokatorzy zgadzali się na ofertę. Ci, którzy chcą nadal mieszkać w swoim obecnym mieszkaniu, mogą po prostu odrzucić pieniądze.,
czy kontrola czynszu czyni miasta bardziej przystępnymi?
To jest coś, o czym ekonomiści i zwolennicy budownictwa uwielbiają dyskutować. Zwolennicy polityki twierdzą, że zapewnia potrzebną ulgę finansową i poczucie stabilności dla długoterminowych mieszkańców-lub tych, którzy mają nadzieję osiedlić się w sąsiedztwie, ale nie mają pieniędzy, aby kupić. Krytycy twierdzą, że może to rzeczywiście uczynić miasta droższe dla przybyszów i młodych ludzi.,
autorzy tego samego badania rent control, które wykazało, że najemcy Z San Francisco mieszkający w jednostkach kontrolowanych przez czynsz zaoszczędzili prawie 3 miliardy dolarów, twierdzą również, że polityka przyczyniła się do astronomicznych kosztów mieszkaniowych miasta, zachęcając właścicieli i deweloperów do zaspokajania zamożniejszych mieszkańców w celu zrównoważenia niższych zysków z jednostek pod kontrolą czynszu.
oczywiście wiele czynników przyczynia się do wysokich kosztów mieszkaniowych, a wiele miast bez kontroli czynszu jest również dość kosztownych. Regulacje czynszowe są częścią znacznie większego obrazu gospodarczego.