kluczem do opanowania harmonogramu wewnętrznego Urzędu Skarbowego (IRS) E dla właścicieli—”dodatkowy dochód i strata”—jest uporządkowanie dochodów i wydatków za pomocą arkusza kalkulacyjnego lub programu do finansów osobistych. Właściciele, którzy przechowują szczegółowe podsumowania swoich wydatków na wynajem nieruchomości, są tymi, którzy korzystają najbardziej w czasie opodatkowania. Zasady IRS dotyczące dochodów z wynajmu są dość hojne, więc będziesz chciał z nich skorzystać.,
harmonogram e porady podatkowe
właściciele muszą prowadzić doskonałą dokumentację dotyczącą podstawy kosztów, dochodów i wydatków. Najlepszym sposobem śledzenia tych pozycji jest utworzenie arkusza kalkulacyjnego—twój księgowy podatkowy może nawet mieć szablon, którego możesz użyć., Oto pozycje, które chcesz śledzić:
- cena zakupu domu, mieszkania lub budynku mieszkalnego, który wynajmujesz
- skumulowana amortyzacja i bieżąca roczna amortyzacja twojej nieruchomości
- dochód z wynajmu
- otrzymane depozyty zabezpieczające
oprócz śledzenia dochodów będziesz chciał śledzić wydatki. Wiele wydatków związanych z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości można odliczyć od dochodu z wynajmu., Koszty te obejmują:
- prowizje lub opłaty za zarządzanie nieruchomościami
- koszty reklamy
- koszty sprzątania, konserwacji i naprawy
- ubezpieczenie domu i opłaty HOA
- podatki od nieruchomości i odsetki hipoteczne
- Media
jeśli śledzisz te wydatki za pomocą oprogramowanie do finansów osobistych lub komputerowy arkusz kalkulacyjny, raporty miesięczne i roczne będą na wyciągnięcie ręki i można je łatwo wydrukować.,
skorzystaj z ograniczenia strat pasywnych
Jeśli jedna z wynajmowanych przez Ciebie nieruchomości ma stratę netto za dany rok, strata ta może zostać zrekompensowana stratami i zyskami wszystkich innych wynajmowanych nieruchomości.
teraz jest to może nie tak dobra wiadomość: jeśli suma wszystkich Twoich nieruchomości jest ujemna-strata netto-tej straty zwykle nie można odliczyć od reszty rocznego dochodu (ale są wyjątki)., Dzieje się tak dlatego, że wynajem nieruchomości jest ogólnie uważany za pasywną działalność, nawet jeśli poświęcasz znaczną ilość czasu na wybór właściwych najemców, naprawę wynajmowanego lokalu i kontrolę nieruchomości w celu rutynowej konserwacji. Straty z działalności pasywnej ograniczają się do kompensowania pasywnych zysków.
jeśli aktywnie uczestniczysz w czynnościach związanych z wynajmem, ewentualne straty z tytułu wynajmu mogą zostać odliczone łącznie do 25 000 USD rocznie we wszystkich wynajmowanych przez Ciebie obiektach., Osoby małżeńskie, które składają osobno, mają limit strat z tytułu najmu do 12 500 usd, pod warunkiem, że osoba mieszkała oddzielnie od współmałżonka przez cały czas w roku podatkowym. Kwota straty z najmu dozwolona dla aktywnych uczestników wynajmu nieruchomości różni się w zależności od zmodyfikowanego skorygowanego dochodu brutto (MAGI):
- dla MAGI w wysokości 100 000 USD lub mniejszej (50 000 USD lub mniej, jeśli związek małżeński składa oddzielnie), straty z wynajmu można odliczyć w całości, do limitu 25 000 USD (12 500 usd dla małżeństwa i składa osobno).,
- dla magów od $100,000 do $150,000 (od $50,000 do $75,000, jeśli małżeństwo zgłoszenia oddzielnie), straty z wynajmu mogą być odliczone do limitu 50% różnicy między $150,000 ($75,000, jeśli małżeństwo zgłoszenia oddzielnie) i magów.
- dla magów powyżej 150 000 USD (75 000 USD, jeśli małżeństwo składa osobno), żadna ze strat z wynajmu nie może być odliczona od innych dochodów.,
możesz przenosić straty do przodu
straty z tytułu najmu, które są ograniczone ograniczeniami strat z tytułu pasywnej działalności, możesz przenieść na kolejny rok podatkowy, kiedy mogą zrekompensować zyski z wynajmu. Ograniczenia strat z tytułu pasywnej działalności są stosowane każdego roku, ale straty z tytułu najmu są przenoszone z roku na rok, dopóki straty te nie zostaną wykorzystane przez potrącenie zysków z najmu lub przez odliczenie od innych dochodów.,
formularz 8582 służy do obliczania ograniczeń strat w działalności pasywnej i śledzenia strat z najmu, które kumulują się każdego roku dla każdej nieruchomości.
planowanie podatkowe dla właścicieli nieruchomości
właściciele mogą czerpać zyski, gdy dochód z najmu jest wystarczający do spłaty kredytu hipotecznego, a także podatków od nieruchomości, ubezpieczeń i napraw. Jednak właściciele dostają się do amortyzacji ceny zakupu najmu nieruchomości, a to często może przekształcić zysk ekonomiczny w stratę podatkową—wydatki mogą przekroczyć dochód po uwzględnieniu amortyzacji.,
co jakiś czas jednak właściciele stają przed poważnymi wydatkami, takimi jak wymiana dachu lub patroszenie mieszkania po długoterminowym zwolnieniu najemcy. W takich okolicznościach właściciel może mieć stratę większą niż $25,000, ale zasady pasywnej utraty działalności ograniczają stratę do dokładnie $25,000. Pozostała część zostanie przeniesiona na przyszły rok. W tym momencie, właściciel będzie mieć nadzieję, że więcej zysku i będzie w stanie wchłonąć nadmiar strat podatkowych.,
sprzedaż Nieruchomości na wynajem
sprzedaż domu, budynku mieszkalnego lub innej nieruchomości na wynajem to nie to samo, co sprzedaż głównego miejsca zamieszkania. Podobnie jak przy obliczaniu zysków kapitałowych, formuła obliczania zysku lub straty z wynajmu nieruchomości obejmuje odjęcie podstawy kosztowej od ceny sprzedaży.,
skorygowana podstawa kosztów wynajmu nieruchomości
aby obliczyć podstawę kosztów wynajmu nieruchomości, dodaj następujące kwoty:
- cena zakupu
- koszty zakupu (opłaty za tytuł i depozyt, prowizje pośrednika w obrocie nieruchomościami itp.)
- ulepszenia (wymiana dachu, nowy piec itp.)
- koszty sprzedaży (opłaty za tytuł i depozyt, prowizje pośrednika w obrocie nieruchomościami itp.)
- skumulowana amortyzacja (zgodnie z formularzami podatkowymi)
Po zapoznaniu się z podstawą kosztową możesz odjąć ją od ceny sprzedaży., Jeśli wynik jest dodatni, osiągnąłeś zysk sprzedając wynajętą nieruchomość. Jeśli wynik jest ujemny, poniosłeś stratę. Zyski ze sprzedaży nieruchomości na wynajem mogą być opodatkowane częściowo jako amortyzacja (przy maksymalnej stawce podatkowej 25%), a częściowo jako zyski kapitałowe (które mają stawkę podatkową, która zależy od ogólnego przedziału dochodów). Sprzedaż najmu nieruchomości jest zgłaszana na formularzu 4797, a wszelkie obliczenia zysków kapitałowych są zgłaszane na harmonogramie D.,
nieruchomości i Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością
wielu właścicieli rozważa tworzenie korporacji, spółek z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółek osobowych do posiadania swoich najmu nieruchomości. Korporacja może być niekorzystna, ponieważ korzystne długoterminowe stopy zysków kapitałowych dotyczą tylko podatników, a nie korporacji.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością byłaby w stanie przekazać długoterminowe zyski swoim członkom. Ponieważ zyski są opodatkowane od osobistych deklaracji podatkowych członków, kwalifikują się do preferowanej stawki 15% od długoterminowych zysków., Właściciele powinni omówić to i inne aspekty prawne tworzenia firmy na wynajem nieruchomości z prawnikiem, aby zrozumieć prawne i finansowe konsekwencje takiej strategii.,