Jak działa potrójna netto (NNN) Leasing komercyjny?

Ostatnia aktualizacja: 15 czerwca 2020 r.przez Mark Ferguson

najem NNN jest bardzo powszechny w Nieruchomościach Komercyjnych. Użyłem ich na wynajmie komercyjnym, które posiadam i na przestrzeniach komercyjnych, które wynająłem. NNN oznacza net, net, net. Oznacza to, że najemca pokrywa większość wydatków. Płacą opłaty czynszowe plus podatki od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości i CAM lub utrzymanie wspólnego obszaru. Opłaty NNN są dodawane do podstawowej opłaty za wynajem, która jest zwykle obliczana jako Dolar za stopę kwadratową, np., Istnieje pewne zamieszanie dotyczące tego, co jest objęte dzierżawą NNN, ale to jest to, co widziałem jako inwestor/broker, który jest właścicielem i wynajmuje powierzchnie komercyjne.

jakie wydatki obejmuje Leasing NNN?

jak już wspomnieliśmy, NNN oznacza net, net, net i jest często nazywany potrójną dzierżawą netto. Najemca płaci czynsz plus prawie wszystkie wydatki na budynek. Najemca płaci ubezpieczenie nieruchomości, podatki od nieruchomości i utrzymanie wspólnej powierzchni, które mogą obejmować wiele rzeczy.,

Common area maintenance (CAM)

Kiedy po raz pierwszy usłyszałem termin common area maintenance, myślałem o wspólnym obszarze dla wielu firm, takich jak recepcja lub korytarz. Kamera obejmuje takie obszary, ale obejmuje również wiele innych obszarów!, Oto rzeczy, które są często zawarte w CAM:

• dach
• parking
• HVAC
• Konserwacja zewnętrzna
• narzędzia dla budynku
• Kształtowanie krajobrazu
• Odśnieżanie
• bezpieczeństwo
• opłaty HOA

często nawet koszty zarządzania nieruchomościami i księgowości są odpowiedzialność najemców za płacenie w leasingu NNN.

czego nie obejmuje Leasing NNN?,

chociaż wydaje się, że każdy wydatek jest wliczony w leasing NNN, istnieją pewne wydatki, za które odpowiada wynajmujący lub konkretny najemca. Jestem właścicielem centrum handlowego o powierzchni 68,000 stóp kwadratowych i wydaliśmy pieniądze na remont pustych przestrzeni dla nowych najemców.

pieniądze, które wydaliśmy na naprawę pojedynczej jednostki, nie są liczone jako CAM. Jeśli pomalujemy wnętrze, dodamy ściany lub przebudujemy łazienkę, to jest to odpowiedzialność właściciela lub konkretnego najemcy. Praca wykonywana na powierzchni danego najemcy jest często określana jako Ti lub ulepszenia najemcy., W naszym budynku zgodziliśmy się zapłacić za niektóre naprawy, a Najemca zgodził się zapłacić za inne ulepszenia.

Kiedy pomalowaliśmy zewnętrzną część budynku i sprawiliśmy, że cała nieruchomość wyglądała ładniej, można to uznać za koszt NNN. Koszty kapitałowe mogą lub nie mogą być uwzględnione w CAM w zależności od leasingu.,

wynajmujący zazwyczaj nie może pobierać od najemców opłat za własne wydatki biznesowe, które nie są bezpośrednio związane z budynkiem, za wszelkie długi, które wynajmujący bierze na siebie, za wszelkie zaległe opłaty, które wynajmujący narasta za brakujące płatności lub coś, co stało się z powodu zaniedbania ze strony wynajmującego.

ważne jest, aby wiedzieć, że każdy Leasing Jest Inny, a Leasing komercyjny może być bardzo długi i skomplikowany. Dobrze jest mieć profesjonalny przegląd dzierżawy, aby upewnić się, że mówi to, co myślisz, że mówi.

Law Depot to strona, której używam do tworzenia umów najmu komercyjnego.,

jak obliczane są stawki leasingu NNN?

wynajmujący określa, jakie są stawki najmu NNN, ale muszą być one oparte na rzeczywistych wydatkach. Właściciel nie może nadrobić tego, co chce i zmusić najemców do zapłaty. W większości umów najmu przedstawiono, w jaki sposób obliczane są koszty NNN, kiedy są one obliczane i w jaki sposób informacje te są dostarczane najemcom.

w przypadku najmu wynajmujący musi obliczyć koszty i co roku przesyłać najemcom raport. Potrójne koszty netto są szacowane na początku leasingu, ale mogą wzrosnąć lub obniżyć się na podstawie rzeczywistych poniesionych kosztów., Kiedy przejęliśmy budynek, najemcy płacili koszty NNN w wysokości 1,50 USD za stopę kwadratową. Stawka ta była znacznie niższa od rzeczywistych kosztów budowy. Całkowity koszt jest bliższy $2.50 za metr kwadratowy.

aby obliczyć tę liczbę, wynajmujący powinien obliczyć wszystkie koszty stałe, które są zawarte w NNN najmu i koszty utrzymania budynku. Mogą również być w stanie obciążyć niektóre wydatki kapitałowe w oparciu o leasing.

mam nową książkę, która dotyczy nieruchomości komercyjnych. Zbuduj imperium nieruchomości komercyjnych Wynajem. Dobre, złe i brzydkie., Przeglądam wszystkie szczegóły inwestowania w biznes komercyjny i dołączam 10 studiów przypadków na moich własnych nieruchomościach. Możesz dostać książkę na Amazon.

najem NNN a najem bezwzględny

Nieruchomości komercyjne mogą być mylące! W biznesie jest wiele możliwości, ale także wiele do nauki. Jedną z wielu mylących części nieruchomości komercyjnych są różne opinie o tym, co oznaczają określone terminy.

na przykład niektórzy powiedzą, że żaden z wydatków kapitałowych nie jest wliczony w leasing NNN, tylko Leasing bezwzględny., Trudno mi się z tym pogodzić, ponieważ większość potrójnych umów najmu netto, które widziałem, obejmuje pewną formę wydatków kapitałowych. Nie wiem, czy te dzierżawy NNN są tworzone niepoprawnie, czy też definicja z biegiem lat stała się mętna.

jeden z naszych najemców ma nawet dzierżawę NNN, w której nie tylko odpowiada za wszystkie koszty swojej jednostki, ale także je płaci i organizuje wszystkie naprawy i konserwacje! Najlepiej jest przeczytać leasing i upewnić się, że wiesz, co mówi, a nie zakładać, że Leasing NNN jest taki sam w każdym przypadku.

czy stawki leasingu NNN mogą ulec zmianie?,

jedną z wad leasingu NNN jest to, że nie można dokładnie przewidzieć, jakie będą wydatki. Odśnieżanie może być konieczne jeden raz w roku lub dziesięć razy w następnym roku. Koszty zarządzania mogą wzrosnąć, podobnie jak koszty wielu rzeczy.

potrójne koszty netto nie są zwykle ustalane co roku, ale elastyczne. W mojej dzierżawie NNN może wzrosnąć maksymalnie o 5% rocznie. Tak więc, podczas gdy nasze koszty NNN są znacznie wyższe niż naliczamy najemcom, nie możemy zwiększyć tych kosztów o całą kwotę., Pod koniec każdego roku obliczamy nasze wydatki, wysyłamy raport do najemców i możemy zwiększyć NNN, jeśli wydatki te są wyższe niż obecnie (ale nie więcej niż 5% rocznie).

każda dzierżawa będzie miała inną kwotę, dzięki której koszty NNN mogą wzrosnąć, a niektóre mogą nie mieć żadnych ograniczeń.

ile płaci każdy najemca?

trzeba jeszcze wziąć pod uwagę to, co każdy najemca płaci za NNN w budynku wielorodzinnym. W moim dużym budynku, mamy sześciu lokatorów, którzy dzielą nieruchomość. Skąd wiemy, ile płaci każdy najemca?, Sposób, w jaki Leasing był zorganizowany, kiedy go kupiliśmy, polegał na tym, że każdy najemca płacił swój udział w oparciu o procent stóp kwadratowych, które zajmowali.

• sklep spożywczy zajmuje 82%, więc płacą 82% kosztów NNN.
• restauracja płaci 10%, ponieważ zajmują 10% budynku.
• i tak dalej….

oprócz kosztów NNN i podstawowych opłat czynszowych najemcy płacą również własne Media. Mam nadzieję, że budynek ma oddzielne liczniki, lub to może być trudne, jak również!

jak wyglądałyby całkowite koszty leasingu NNN?,

teraz, gdy wiemy, co jest zawarte w leasingu NNN, a przynajmniej mamy pojęcie, co może być zawarte na niektórych, cóż…może nie jest zawarte na innych…. w każdym razie, jak wyglądają koszty całkowite i jak je obliczyć z czynszem?

czynsz za budynek komercyjny jest często obliczany na podstawie liczby stóp kwadratowych. Na przykład:

oprócz tych kosztów najemca będzie płacił media, które mogą wynosić od 100 do 1000 USD miesięcznie w zależności od użytkowania, klimatu i rodzaju budynku.,

teraz musimy dodać koszt NNN, który może wynosić od $1 do $20 za stopę kwadratową w zależności od zastosowania i kosztów. To jest typowe, aby zobaczyć $3 na metr kwadratowy koszt NNN w mojej okolicy, co dodałoby $15,000 rocznie lub $1,250 miesięcznie do kosztów.

twój podstawowy czynsz najmu w wysokości $4,166.67 może łatwo przekształcić się w $6,000 miesięcznie rzeczywisty koszt.

czy leasing NNN sprzyja właścicielowi lub najemcy?

Jak widać, nie ma jednoznacznej dzierżawy NNN. Wszystkie mogą być różne pod względem kosztów, które są lub nie są wliczone w cenę., Niektórzy ludzie mogą nawet powiedzieć, że wspólna dzierżawa NNN nie jest nawet dzierżawą NNN, ale leasingiem absolutnym.

To, czy najem sprzyja najemcy, czy wynajmującemu, zależy od wielu czynników:

• czy w umowie najmu wprowadzono ulepszenia najemcy?
• czy koszty są obliczane dokładnie?
• czy obie strony były świadome sposobu podziału kosztów?
• czy umowa najmu jest wyraźnie napisana?
• czy najemca otrzymał zniżkę na czynsz rynkowy?
• w jakim stanie jest nieruchomość?,

Leasing NNN może być świetny dla obu stron lub dla obu stron w oparciu o te czynniki i wiele innych. Niektóre z moich nieruchomości korzystają z leasingu NNN, a niektóre z leasingu brutto. Obie mają zalety i wady dla obu stron.

jakie są inne rodzaje leasingu komercyjnego?

umowy najmu NNN są powszechne na nieruchomościach komercyjnych, ale nie są jedynym rodzajem umowy najmu. Istnieje wiele rodzajów leasingu i mają one nieco inne definicje w zależności od tego, kto mówi t, o, ale oto podstawy.,

NN Leasing

jest to bardzo podobne do NNN Leasing, ale tylko ubezpieczenie nieruchomości i podatek od nieruchomości są płacone przez najemcę. Konserwacja jest pokrywana przez wynajmującego, ale najemca nadal płaci media w większości przypadków.

Leasing netto

najemca może zapłacić część podatków na podstawie ich udziału w budynku, ale nie kosztów utrzymania lub ubezpieczenia.

najem bezwzględny

najemca płaci za wszystko i może nawet być odpowiedzialny za opiekę nad wszystkim., Jeśli dach zacznie przeciekać, najemca będzie musiał zadzwonić do dekarza i poprosić go, aby go naprawił i zapłacił.

zmodyfikowana umowa najmu brutto

zmodyfikowana umowa najmu brutto to połączenie kosztów opłaconych przez najemcę i wynajmującego. Właściciel zazwyczaj płaci podatki i ubezpieczenie, ale najemca nadal płaci za swoje wydatki biurowe, takie jak sprzątanie. Opłaty za Media mogą być uiszczane przez Najemcę lub wynajmującego. Istnieje wiele sposobów podziału wydatków, ale w przypadku leasingu brutto czynsz jest zwykle wyższy niż dzierżawa NNN, aby nadrobić dodatkowe koszty, które płaci właściciel.,

najem pełny lub dzierżawa brutto

najem brutto jest wtedy, gdy wynajmujący pokrywa wszystkie koszty, w tym podatki, ubezpieczenie, konserwację, media, a nawet usługi sprzątania. Najemca po prostu płaci czynsz, który jest zwykle znacznie wyższy w przypadku dzierżawy brutto niż w przypadku dzierżawy NNN.

wnioski

istnieje wiele rodzajów umów najmu, a w ramach tych umów najmu różne definicje tego, co oznaczają. Zazwyczaj widzimy tutaj NNN, bezwzględne i zmodyfikowane umowy najmu brutto. Rzadko widzimy NNN lub rażące dzierżawy, chociaż istnieją., Jedno jest pewne, upewnij się, że przeczytałeś umowę najmu i dokładnie wiesz, za co jesteś odpowiedzialny, czy jesteś właścicielem lub najemcą!