Leasing, wynajem lub zakup powierzchni restauracyjnej bez planu lubi chodzić do Walmartu bez listy zakupów. Idziesz po leki na alergię i wyjeżdżasz z Claritin i meblami ogrodowymi wartymi 400 dolarów.
To, gdzie zdecydujesz się otworzyć restaurację, ma ogromny wpływ: wpływa na koszty pracy, rachunki za media, marketing i koszty ogólne.
innymi słowy: wybrana przestrzeń restauracji jest prawdopodobnie najważniejszą decyzją, którą podejmiesz.,
gdy uwzględniasz koszty wynajmu powierzchni komercyjnych, pozwolenia, remonty i inspekcje budynków, znalezienie odpowiedniej dzielnicy do otwarcia restauracji jest krytycznym krokiem, który może dyktować przyszłą rentowność Twojej restauracji.
dobra wiadomość? Masz pełną kontrolę, a dzięki odpowiednim liczbom możesz dowiedzieć się, czy możesz sobie pozwolić na nieruchomość restauracyjną, opierając się na przewidywanej liczbie miejsc i przychodach na usługę., Przedstawiliśmy pięć sposobów na znalezienie idealnej powierzchni handlowej dla restauracji, w której można założyć sklep:
- Ustaw realistyczny budżet (i trzymaj się go)
- dokładnie zbadaj okolicę
- dowiedz się, ile potrzebujesz powierzchni kwadratowej
- Oblicz szacunkowe cele sprzedaży, aby pokryć wydatki
- Oceń potencjał przestrzeni restauracyjnej
zacznijmy!
Punkt sprzedaży dla nowoczesnych restauracji
twórz konfigurowalne cyfrowe plany pięter i menu, śledź sprzedaż i zapasy i więcej dzięki kompletnej platformie zarządzania restauracją Lightspeed.,
ustal realistyczny budżet (i trzymaj się go)
nie szukaj powierzchni restauracyjnej do wynajęcia bez ustalenia budżetu, z którym będziesz zadowolony. Oto, o czym powinieneś pamiętać, aby określić swój budżet:
- przewidywane przychody
- badania rynku
- Wiggle room
- przygotuj się na najgorsze
przewidywane przychody
restauratorzy zazwyczaj wydają 5-10% swoich przychodów na czynsz i media., Jeśli spodziewasz się generować $ 40,000 każdego miesiąca w restauracji quick service burrito w Austin, powinieneś wydać od $2,000 do $4,000 na czynsz i narzędzia. Jeśli uważasz, że twój lokal fine dining sushi na przedmieściach Seattle przyniesie 100 000 $ miesięcznych przychodów, możesz wydać od 5 000 do 10 000 $ miesięcznie na swoją przestrzeń.
badania rynku
skąd wiesz, ile miejsca możesz sobie pozwolić, jeśli nie otworzyłeś jeszcze restauracji lub jesteś restauratorem po raz pierwszy? Prowadzenie badań rynku., Zapytaj restauratorów w Twojej okolicy o podobne pojęcia, jaki rodzaj przychodów generują.
Wiggle room
Jeśli twój pośrednik pokazuje ci przestrzeń, która jest ponad budżetem, ale trafia wszystkie Twoje oceny, czy będziesz gotów rozciągnąć swój budżet? Czy możesz sprzedać wystarczająco dużo jedzenia wystarczającej ilości gości za wystarczająco wysoką cenę, aby pokryć wszystkie swoje wydatki i mieć pieniądze w lewo?
konieczne jest, aby pokazać, ile w sprzedaży Twoja restauracja musi zarobić, aby pokryć czynsz, robociznę, Media i Koszty sprzedanych towarów.,
przygotuj się na najgorsze
Jeśli masz kilka kolejnych wolnych miesięcy, lub jeśli gospodarka przybiera obrót, czy nadal możesz pokryć czynsz? Większość powierzchni komercyjnych wynajmuje na 3-5 lat na raz. Czy masz oszczędności, które możesz wykorzystać w trudnych chwilach? Zrób badania i zbierz oszczędności, zanim poszukasz miejsca na restaurację.
Jeśli zrobiłeś wszystko, co w twojej mocy, aby naprawić statek i nadal masz problemy z pokryciem czynszu, rozważ rozmowę z właścicielem o renegocjacji umowy najmu., Jeśli sprzedaż cierpi z powodu czynników zewnętrznych, takich jak budowa na ulicy lub problemów ekonomicznych, właściciel może być otwarty na renegocjacje. Nawet za niższą cenę najemcy woleliby mieć stałe, przewidywalne przychody niż kłopoty ze znalezieniem nowych, rentownych najemców.
dokładnie zbadaj okolicę
powiedzenie „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” jest prawdziwe, jeśli chodzi o wybór lokalu gastronomicznego. Gdzie ma się znajdować Twoja restauracja?, Tom Scarda, dyrektor generalny i założyciel Akademii franczyzy, zaleca restauratorom dokładne zbadanie lokalizacji powierzchni handlowej w oparciu o te osiem czynników:
- sąsiedztwo
- Ulica
- obroty
- baza klientów
- ruch pieszy
- atmosfera
- dostępność
sąsiedztwo
czy chcesz być w dobrze ugruntowanym obszarze, czy takim, który nadchodzi? Chociaż jedna z tych opcji ma swoje wady i zalety, musisz upewnić się, że twój rynek docelowy mieszka tam lub często odwiedza ten obszar.,
Ulica
Na jakiej ulicy ma być Twoja restauracja? Zapłacisz całkiem grosz, aby być na głównej ulicy, ale lokalizacja poza utartą ścieżką może oznaczać, że będziesz musiał wydać dużo na marketing, aby ludzie znaleźli Twoją restaurację. Znajdź lokalizację, która daje Ci taką widoczność, na jaką twój budżet może sobie pozwolić.
konkurenci
Jakie inne firmy są w pobliżu? Jeśli chcesz otworzyć sklep z koktajlami, posiadanie siłowni obok pomoże Ci wygenerować biznes. Jeśli jednak w okolicy jest już kilkanaście sklepów z koktajlami, twój będzie miał problem z wyróżnieniem.,
pomyśl o otaczającej konkurencji i komplementarnych firmach w pobliżu potencjalnej lokalizacji. Jeśli lokalizacja jest otoczona podobnymi placówkami, które kierują się do tego samego tłumu, najprawdopodobniej będziesz musiał zwiększyć wydatki marketingowe, aby przyciągnąć klientów. Jeśli istnieją firmy, które uzupełniają twoje, możesz nawiązać strategiczne partnerstwo, które zachęca klientów do odwiedzenia każdego z Twoich zakładów.
uważaj na przestrzenie, ulice lub dzielnice, które często widziałeś., Tak, jesteś fantastyczną osobą biznesową, a matcha może być teraz wściekła, ale jeśli przestrzeń handlowa lub obszar nie działał dla innych, prawdopodobnie nie będzie działać dla Ciebie i Twojej matcha cafe. Poświęć czas, aby znaleźć lokalizację, która pomoże Twojej firmie rozwijać się.
baza klientów
czy okolica słynie z przyciągania klientów, do których obsługujesz? Czy twój docelowy klient mieszka w tym obszarze?, Rozważ użycie Eksploratora spisu, aby zrozumieć, kto mieszka w interesujących Cię dzielnicach i sprawdzić, czy ich dane demograficzne odpowiadają rynkowi docelowemu Twojej restauracji.
ruch pieszy
czy okolica jest gęsto zaludniona? Czy można polegać na walk-In klientów lub trzeba będzie inwestować więcej w marketing, aby przyciągnąć klientów?
atmosfera
zwiedzaj okolicę w dzień i w nocy. Czy twój biznes pasuje do klimatu sąsiedztwa?
dostępność
czy przestrzeń handlowa jest łatwo dostępna komunikacją miejską? Jest tu parking?,
upewnij się, że lokalizacja Twojej restauracji jest atrakcyjna i dostępna dla Twojego klienta docelowego, że jest wystarczająco dużo ruchu pieszego, aby zapewnić Ci zajęcie każdej usługi i że populacja okolicy odpowiada Twojemu klientowi docelowemu.
dowiedz się, ile potrzebujesz powierzchni
ile miejsca potrzebuje Twoja restauracja? Im więcej miejsca, tym więcej będziesz wydawać. Im mniej miejsca, tym mniej klientów będziesz mógł obsługiwać w restauracji. Mniejsze lokalizacje przynoszą jednak wiele korzyści.,
Po pierwsze, gdy masz mniej powierzchni usługowej, możesz zwracać większą uwagę na swoich gości i dostarczać bardziej intymne doznania kulinarne. Dodatkowo mniejsza powierzchnia oznacza, że trzeba zatrudnić mniej personelu serwisowego.
rozważ te czynniki, decydując, ile miejsca potrzebujesz na restaurację.
koncepcja
koncepcja i styl obsługi Twojej restauracji wpłyną na ilość potrzebnej przestrzeni. Miejsce na wynos może wymagać tylko licznika odbioru, podczas gdy kawiarnia lub restauracja z pełnym zakresem usług będzie potrzebować dużo miejsc., Wytyczne zalecają przeznaczyć 60% powierzchni na jadalnię, a pozostałe 40% na przestrzeń kuchenną.
weź również pod uwagę branżowe wytyczne dotyczące miejsca siedzącego na klienta. Na przykład, fast-food restauracje przylegają do 11-14 stóp kwadratowych na siedzenie, podczas gdy fine dining placówki dają swoim klientom 18-20 stóp kwadratowych na siedzenie.
przestrzeń Eventowa
chcesz, aby Twoja restauracja służyła jako sala bankietowa lub przestrzeń eventowa? Zastanów się, ile więcej miejsca potrzebujesz na prywatną jadalnię.,
zmaksymalizuj przestrzeń
w miastach takich jak Nowy Jork, gdzie powierzchnia handlowa należy do najdroższych na świecie i wynosi 171 USD za metr kwadratowy, większa przestrzeń może obniżyć zyski i czasami jest wręcz niedostępna. W drogich miastach ważne jest, aby pomyśleć o tym, jak najlepiej wykorzystać mniejszą przestrzeń. Przeczytaj wskazówki dotyczące maksymalizacji małej przestrzeni restauracyjnej, zanim usuniesz z listy małe przestrzenie komercyjne.
pozwól, aby koncepcja i budżet Twojej restauracji dyktowały wielkość potrzebnej przestrzeni handlowej.,
Oblicz szacunkowe cele sprzedaży, aby pokryć wydatki
pamiętaj, że wybrana powierzchnia handlowa ma duży wpływ na codzienne operacje, powtarzające się wydatki i liczbę klientów, których możesz obsługiwać, a sprzedaż żywności musi być wystarczająco silna, aby wspierać te powtarzające się wydatki.,
aby dowiedzieć się, ile trzeba sprzedać za miejsce, aby pozwolić sobie na powierzchnię handlową, należy najpierw wykonać następujące czynności:
- Znajdź koszt powierzchni handlowej na stopę kwadratową
- Oblicz powierzchnię kwadratową na klienta
Jak znaleźć koszt powierzchni handlowej na stopę kwadratową
koszt lokalizacji na stopę kwadratową wpływa na liczbę osób, które możesz obsługiwać i wiele, które musisz pobierać za jedzenie, aby utrzymać rentowność. W Nowym Jorku średnia powierzchnia handlowa w modnych dzielnicach, takich jak Manhattan czy Brooklyn, wynosi 120 USD za metr kwadratowy., Dla porównania, średnia cena za metr kwadratowy w Los Angeles wynosi 52 dolarów.
Jak obliczyć metraż na klienta
lokale gastronomiczne zajmują około 60% całkowitej powierzchni restauracji. Pozostałe 40% jest przeznaczone na kuchnię, miejsce do przechowywania, stacje paliw itp.,p > ile metrów kwadratowych przydzielisz każdemu siedzącemu gościowi, zależy od rodzaju obiektu, który chcesz otworzyć, ale oto kilka ogólnych wytycznych:
- Fine dining: od 18 do 20 stóp kwadratowych na osobę
- Full-service dining: od 12 do 15 stóp kwadratowych na osobę
- Obsługa licznika: od 18 do 20 stóp kwadratowych na osobę
- fast food dining: od 11 do 14 stóp kwadratowych na osobę
zastosuj to w praktyce i wykorzystaj koszt powierzchni handlowej na stopę kwadratową i pojemność miejsc siedzących, aby określić, ile musisz sprzedać za miejsce, za usługę, aby pokryć wszystkie wydatki.,
na przykład
powiedzmy, że Johnny znajdzie w Brooklynie powierzchnię handlową o powierzchni 1200 metrów kwadratowych, która kosztuje 52 usd za metr kwadratowy. Zbadał okolicę i wie, że istnieje rynek dla jego wysokiej klasy, kompleksowej włoskiej restauracji fusion. Jest zakochany i myśli, że przestrzeń ma potencjał, ale jak może stwierdzić, czy jest to finansowo odpowiedzialna inwestycja długoterminowa?
ile Johnny musi zarabiać miesięcznie, aby pokryć Leasing?,
- roczny koszt najmu: 1,200 x 52 = 62,400
- Miesięczny koszt najmu: 62,400/12 = 5,200
aby pokryć szacunkowe koszty żywności, pracy i mediów, Johnny chce, aby jego miesięczny czynsz stanowił tylko 8% jego całkowitej miesięcznej sprzedaży.
- miesięczny cel sprzedaży: 5200 x 100/8 = 65 000
Johnny musi sprzedać za 65 000 $miesięcznie, aby pokryć wszystkie swoje wydatki.
ile osób może zasiąść?
teraz Policzmy ile osób może wygodnie usiąść w tej przestrzeni komercyjnej. Chce zaoferować 15 stóp kwadratowych na osobę., Pamiętaj, że powierzchnia gastronomiczna stanowi zazwyczaj 60% całkowitej powierzchni handlowej.
- dostępne powierzchnie jadalne: 1200 x 0,60 = 720 stóp kwadratowych
- całkowita liczba miejsc siedzących: 720 / 15 = 48 miejsc
powierzchnia handlowa może wygodnie pomieścić 48 osób (lub 24 stoliki dla 2 osób).
ile dochodów na miejsce musi zarabiać Johnny, aby pokryć swoje wydatki?
Johnny chce, aby jego Restauracja oferowała 2 usługi: jedna zaczyna się o 18: 00, a druga o 20:30. Jego celem jest obrócenie każdego ze swoich 24 stołów dwa razy dziennie, a on jest otwarty 6 dni w tygodniu.,
- usługi w tygodniu: 2 x 6 = 12
- klienci obsługiwani w tygodniu: 12 x 48 = 576
- średni przychód na miejsce: 65 000/576 = $112.84
Johnny ' s restaurant musi zarobić średnio $112.84 na miejsce, za usługę, aby pokryć jego wydatki.
,
ocena potencjału lokalu restauracyjnego
poza czynnikami zewnętrznymi, takimi jak lokalizacja i cena, ważne jest, aby przed podpisaniem umowy najmu zastanowić się nad potencjałem lokalu oraz uwzględnić czynniki wewnętrzne, takie jak jego stan i cechy.,
Elena, znajdująca się w rozwijającej się dzielnicy Montrealu, Saint-Henri, przejęła opuszczony bar nurkowy i przekształciła go w nowoczesny hotspot. Zostali nawet nazwani jedną z najlepszych nowych restauracji w Kanadzie!
chcesz mieć powierzchnię praktycznie „pod klucz”, a może chcesz wykonać własną przestrzeń komercyjną? Zawsze będziesz musiał wykonać jakąś pracę, aby dostosować przestrzeń komercyjną, ale niektóre wymagają mniej pracy niż inne.,
Jeśli przejmujesz dawną piekarnię i planujesz otworzyć piekarnię, przestrzeń może być już skonfigurowana do Twoich potrzeb i będziesz musiał wprowadzić tylko kilka zmian. Jednak przekształcenie dawnego gabinetu dentystycznego w restaurację wymagałoby więcej pracy, czasu i pieniędzy.
zastanów się również, jak stan restauracji wpływa na jej cenę. Jeśli możesz mieć duży miesięczny czynsz, ponieważ powierzchnia jest w nieładzie podczas podpisywania umowy najmu, ale możesz ją tanio przekształcić, to czeka cię spora oszczędność.,
funkcje
marzysz o tym, aby mieć miejsce na patio dla Twojej restauracji, gdy pogoda jest ładna? Wtedy przestrzeń zewnętrzna powinna być koniecznością na twojej liście. Chcesz lokalizację nabrzeża, czy nie masz nic przeciwko zainstalowaniu funkcji wody w swojej restauracji?
zastanów się, na które elementy możesz pójść na kompromis, a które są niezbędne dla Twojej restauracji. Wyobrażenie sobie, jak chcesz, aby projekt Twojej restauracji wyglądał przed zakupem przestrzeni, pomoże Ci upewnić się, że spełnisz swoje potrzeby.,
wizja Twojej restauracji może pomóc ci dostrzec potencjał przestrzeni.,
10 sposobów negocjacji najlepszej ceny dla Twojej powierzchni handlowej
- nie bój się chodzić
- rozważ skorzystanie z brokera
- bądź subtelny
- Uzyskaj opinie od innych najemców budynków
- rozważ odrzucenie pierwszej oferty
- Oceń swoją siłę przetargową
- poproś o więcej, niż potrzebujesz
- pamiętaj o phantom space
- negocjuj
- uzyskaj pomoc
nie bój się chodzić
podczas negocjowania umowy najmu ważne jest przede wszystkim racjonalność i podejmowanie obiektywnych decyzji.,
Jeśli Twoje serce jest Zakochane w przestrzeni, ale liczby nie mają sensu, a właściciel nieruchomości nie jest przygotowany, aby obniżyć swoją prośbę, bądź przygotowany na odejście. Zapewnienie pięknej lokalizacji, na którą nie możesz sobie pozwolić, może spowodować, że nie będziesz miał wystarczająco dużo, aby zapłacić rachunki lub pokryć inne koszty związane z otwarciem restauracji.
rozważ zalety i wady pośredników
chociaż praca z agentem nieruchomości lub pośrednikiem może być kusząca, ważne jest, aby pamiętać, że zazwyczaj pracują dla właściciela., Ich celem jest, aby właściciel jak najwyższy czynsz możliwe i zapewnić dużą prowizję za w procesie, a nie, aby uzyskać, najemca, najlepszą możliwą ofertę.
im dłuższy okres najmu, tym wyższy czynsz i im więcej powierzchni zgadzasz się na dzierżawę, tym więcej pieniędzy zarabia agent nieruchomości.
Jeśli jesteś w trakcie badania kilku nieruchomości, rozważ kontakt bezpośrednio z agentem ofert każdej nieruchomości, zamiast pozwalać, aby jeden pokazywał oferty innych agentów., Prowadząc interesy z agentem każdej nieruchomości, unikają podziału prowizji, co czyni twoją dzierżawę bardziej pożądaną.
bądź subtelny
jako kupujący musisz ukrywać przed sprzedawcami swoje zamiary i pragnienia. Mówienie takich rzeczy jak „ta przestrzeń może łatwo zmieścić nasze stoły” lub „uwielbiam, że przestrzeń ma oryginalne listwy” świadczy o Twoim wyraźnym zainteresowaniu przestrzenią i że już planujesz założenie tam sklepu.
unikaj przekazywania jasnych sygnałów kupna, ponieważ osłabiają one twoją siłę negocjacyjną.,
Uzyskaj informacje zwrotne od innych najemców budynku
inni najemcy mogą zaoferować mnóstwo przydatnych informacji zwrotnych na temat właściciela budynku. Czy oni utrzymują nieruchomość? Czy stawki czynszu są stabilne? Czy planują zostać na kolejny okres leasingu? To, co mówią ci inni lokatorzy, może Ci pomóc w negocjacjach.
rozważ odrzucenie pierwszej oferty
nawet jeśli pierwsza oferta mieści się w ustalonym budżecie, agent nieruchomości i właściciel może być skłonny obniżyć swoją cenę—ale jeśli nigdy nie naciskasz, nigdy nie będziesz wiedzieć na pewno.,
często prezentowana pierwsza oferta jest zawyżona. Wielu agentów nieruchomości poprosić o wyższy numer pierwszej rzeczy tak, że mają więcej miejsca do negocjacji.
większość agentów w pełni oczekuje od Ciebie przedstawienia kontroferty i ma taką możliwość do pierwszej ceny wywoławczej. Zawsze staraj się odepchnąć oryginalną cenę wywoławczą, aby zapewnić najlepszą możliwą stawkę.,
Oceń swoją siłę przetargową
istnieje kilka czynników, które wpływają na ogólną siłę przetargową (dźwignię w negocjacjach), takich jak wskaźnik pustostanów w budynku i wskaźnik rotacji najemców.
inne czynniki obejmują, czy otwierasz franczyzową lub niezależną restaurację, historię twojej działalności (czy otworzyłeś również inne udane restauracje?) i historię kredytową.
poproś o więcej niż faktycznie potrzebujesz
Jeśli nie poprosisz, nigdy się nie dowiesz. Powiedzmy, że chcesz, aby dwa pierwsze miesiące czynszu były darmowe, poproś o sześć., Podobnie jak agenci nieruchomości prosić o więcej, aby zabezpieczyć więcej podczas negocjacji, chcesz zrobić to samo.
Co jest lepsze? Proszenie o dwa miesiące wolnego czynszu i uzyskanie go (lub uzyskanie żadnego), lub proszenie o sześć i uzyskanie trzech (połowa oryginalnej prośby)?
nie ma nic złego w pytaniu. Właściciele oczekują negocjacji, a najgorsze, co może się zdarzyć, to powiedzenie „nie”.
pamiętaj o phantom space
wielu lokatorów restauracji płaci za metr kwadratowy, ale nie dostają tyle, ile płacą., Zastanów się nad niezależnym pomiarem przestrzeni, aby upewnić się, że otrzymujesz uczciwe ceny.
negocjowanie
negocjowanie umowy najmu to proces. Powinno być między Tobą, agentem nieruchomości a właścicielem.
Jeśli nie negocjujesz, ryzykujesz, że nie dostaniesz tego, czego chcesz lub, co gorsza, nieświadomie zgodzisz się na jednostronną umowę. Nie bój się poświęcać czasu, negocjować umowy etapami w czasie i, jeśli sprawy nie idą tak, jak chcesz, przenieść się do innej perspektywicznej lokalizacji.,
Uzyskaj pomoc
w każdym razie wiedza to potęga. Niezależnie od tego, czy czytasz przepisy dotyczące Leasingu, łączysz się z innymi właścicielami restauracji, aby uczyć się na ich doświadczeniu, czy docierasz do doświadczonego konsultanta restauracji, aktywne poznawanie umów najmu restauracji przed nurkowaniem w pierwszej kolejności będzie miało znaczenie.
w większości przypadków wynajem restauracji jest kosztowny. Nie podejmowanie właściwej decyzji za pierwszym razem jest jeszcze droższe. Negocjuj na każdym etapie i ustalaj priorytety, co leży w Twoim najlepszym interesie.,
wynajęcie idealnej powierzchni gastronomicznej
powierzchnia, którą wybierzesz dla swojej restauracji, może sprawić, że biznes się rozkręci. Istnieje wiele czynników, które idą do podejmowania przestrzeni handlowej odpowiednią przestrzeń dla restauracji. Oto najważniejsze kwestie, o których musisz pomyśleć przed wynajęciem konkretnej powierzchni restauracyjnej:
- budżet: ile możesz sobie pozwolić na zapłacenie za swoją powierzchnię?
- lokalizacja: gdzie rozkwitnie Twoja restauracja?,
- Rozmiar: ile miejsca potrzebujesz na swoją koncepcję i styl obsługi?
- potencjał: w jakim stanie chcesz, aby przestrzeń była i jakie funkcje znajdują się na twojej liście must-have?
skorzystaj z tych czterech wskazówek, aby upewnić się, że wynajmujesz przestrzeń restauracyjną, która jest odpowiednia dla Ciebie na krótko i długoterminową. Powodzenia!