Jak założyć Pensjonat

romantyczny pokój dla dwojga w zabytkowym domu, aglow z patyny z pieszczotliwie odrestaurowanych antyków, połysk porcelany i blask srebra. Ogień trzaski w palenisku i bogate zapachy świeżej kawy i domowych bułek cynamonowych unosić się z kuchni. To obraz, który większość ludzi wyczarowuje, gdy rozważa pobyt w pensjonacie. I to jest dokładny portret.

ale nie jedyny., Bed and breakfasts są noclegi z twist. Zazwyczaj można je znaleźć w zabytkowych domach, od kamienic z epoki rewolucji, przez rezydencje królowej Anny, po rzemieślnicze bungalowy. Ale B&BS zajmują również takie nietradycyjne budynki, jak kolonialne tawerny, Gejowskie domy szkolne z Lat 90., ryczące banki z lat 20., wiktoriańskie Latarnie morskie i wiele innych budowli przesiąkniętych historią i romansami. A także odkryjesz wspaniałe B&Bs w nowoczesnych wieżowcach na Manhattanie, na pracujących farmach mleczarskich i ranczach bydła, a także w wielu nowych domach położonych nad rzeką, jeziorem lub morzem.,

Best Of Both Worlds
czym dokładnie jest łóżko i śniadanie? To rodzaj hybrydy między luksusowym hotelem a prywatnym domem, ucieleśniający to, co najlepsze z obu światów. A B&B jest zazwyczaj mały obiekt z czterech do 10 pokoi zamiast 50 do 100 lub więcej znaleźć w większości hoteli., Właściciele mieszkają na miejscu i komunikują się z podróżnymi tak, jakby byli zaproszonymi gośćmi, a nie anonimowymi tymczasowymi numerami pokoi. A goście są traktowani do utraconych małych luksusowych akcentów, takich jak czekoladki na poduszkach, usługi turn-down i kosze kąpiel i kosmetyki określone na wanny Jacuzzi.

i, oczywiście, nie ma „Śniadanie” w bed and breakfast, wystawny domowy poczęstunek, który pochodzi z ceny pokoju i jest serwowany codziennie rano we wspólnej jadalni lub we własnych kwaterach gościa., B&Bs mają również tendencję do funkcji mroźne szklanki mrożonej herbaty lub lemoniady na ganku w gorące letnie popołudnia; kubki kakao po Kulig w zimowe popołudnia; talerze ciastek w kuchni; i wina i sera w salonie w mroźne wieczory-wszystko część ceny pokoju.

nic dziwnego, że pensjonaty są tak popularne.i coraz bardziej., Według Santa Barbara, California-based Professional Association of Innkeepers International (PAII), w 1980 roku było stosunkowo kilka B &BS / country inns–1,000 właściwości, które gościły 1 milion gości. Najpóźniej na przełomie tysiącleci liczba ta wzrosła do 28 000 obiektów, które gościły 50,5 miliona gości.

Średnia obłożenie, czyli liczba pokoi wypełnionych codziennie, według PAII, wzrosła wraz z liczbą dostępnych nieruchomości, zwiększając się z 45 do 50 procent w ciągu ostatnich czterech lat., Ceny pokoi również wzrosły, z $103 do $121 w tym samym czteroletnim odcinku.

the Profit Factor
niezależnie od tego, czy chcesz rozpocząć B&B, aby uciec przed wyścigiem szczurów, aby uzupełnić swoje dochody, stworzyć firmę z zabytkowego domu, który kochasz, lub oddawać swoją miłość bycia gospodarzem lub hostessą, będziesz chciał znać współczynnik zysku. Jakich dochodów można oczekiwać jako hosta bed and breakfast?,

odpowiedź jest bardzo zróżnicowana, w zależności od liczby pokoi gościnnych w Twoim B&B, sezonowego (lub nie) charakteru Twojej lokalizacji, czasu pracy, kreatywnego promowania swojej firmy i tego, jak ciężko chcesz pracować.

należy jednak pamiętać, że bed and breakfast nie jest branżą o wysokich dochodach. „To nie jest biznes, w który się angażuje, aby zarobić dużo pieniędzy” – ostrzega Nancy Sandstrom, była wykładowczyni na B& B, a teraz na szóstym roku jako karczmarka., „Możesz zarabiać, a wiele twoich osobistych wydatków jest częściowo pokrywanych. Ale to decyzja o stylu życia. Zarobisz na sprzedaży.”

im więcej masz pokoi gościnnych, tym więcej zarobisz brutto. Co ma sens — dwa pokoje po 100 dolarów każdy to 200 dolarów za dzień, podczas gdy 10 pokoi w tej samej cenie przy pełnym obłożeniu przynosi $1,000 za dzień. Co jest świetne. Ale wynika również, że im więcej pokoi masz, tym więcej wydatków i więcej pracy masz również.

zauważ również, że użyliśmy terminu „przy pełnym obłożeniu.,”Żaden Karczmarz nie spodziewa się całkowitego obłożenia przez cały rok, chyba że w mieście odbywają się liczne konwenty, Igrzyska Olimpijskie i koronacja Królewska.

jednak nie wszystko musi być doom i gloom. Nie wszystkie pensjonaty są sezonowe. A nawet jeśli twój jest, Są rzeczy, które możesz zrobić, aby wygenerować ruch poza sezonem, jak wymyślanie powodów, dla których goście odwiedzają inne niż plażowanie lub jazda na nartach., Nad morzem B&B może być gospodarzem wiktoriańskiego świątecznego weekendu, aby przyciągnąć tych letnich ludzi w zimie, na przykład, podczas gdy Ośrodek narciarski B&B może zawierać „morderstwo wśród sosen” tajemniczy weekend przyciągnąć turystów latem.

Gotówka na Start

bez względu na to, jaki jest Twój potencjał zysku, nie będziesz miał żadnych zarobków do policzenia, dopóki twój B&B jest gotowy do przyjęcia gości. A wstawanie i bieganie wymaga chleba., Podczas gdy można zrobić z dodatkowym zestawem Little Mermaid prześcieradła z łóżka trundle córki dla odwiedzających rodzinę i przyjaciół, trzeba będzie kupić nową pościel dla B&B goście, wraz z nowymi materacami, poduszki, ręczniki i więcej. A nawet jeśli uruchamiasz swoją operację z istniejącego domu zamiast kupować fixer, lokalne przepisy mogą wymagać od Ciebie zainstalowania nowego sprzętu kuchennego lub urządzeń, uaktualnienia basenu do standardów publicznych lub dodania opraw przeciwpożarowych.,

tylko to, ile wydasz, zależy od Twojego konkretnego B&B. Oczywiście, im mniej masz pokoi, tym mniej materacy, poduszek, ręczników i tym podobnych, które będziesz musiał kupić. Ponadto wydasz znacznie mniej aktualizacji istniejącego domu z dużą ilością pokoi gościnnych, niż Jeśli kupisz zniszczony relikt, który został skazany 20 lat wcześniej.,

ale o ile nie da się wycenić nieruchomości, którą zamieni się w zajazd, to można liczyć na koszty remontu i wyposażenia. Dobrą zasadą jest $ 35,000 do $50,000 za pokój dla większych nieruchomości i $20,000 do $ 40,000 dla bardzo małych lub tanich operacji, sugeruje Jerry Phillips, dyrektor wykonawczy PAII.

typowe rynki
istnieje o wiele więcej do przekształcenia swoje marzenie o B&B w rzeczywistość niż tylko wybór markowych ręczników do łazienek., Po pierwsze, zastąpienie fantazji hardcorowym etapem planowania, a to obejmuje badanie rodzaju gości, których możesz przyciągnąć i planowanie, w jaki sposób ich uwodzisz.

spójrz na następujące typowe rynki docelowe. Jeśli możesz wciągnąć dwa, lub kilka, to świetnie. Ale musisz przyciągnąć przynajmniej jednego–lub stać się kreatywnym i wymyślić coś innego, co przyciągnie wielu odwiedzających.

• turyści. Kwintesencja wczasowiczów, to ludzie, którzy spędzają miło czas., Zwiedzanie parków rozrywki, parków narodowych i muzeów, plażowanie, pływanie łódką, jazda na nartach, zwiedzanie i, oczywiście, zakupy to ich modus operandi. Jeśli jesteś blisko jakiejkolwiek naturalnej lub stworzonej przez człowieka atrakcji, która przyciąga ludzi, masz świetny rynek. Rynek turystyczny może być bardzo sezonowy, w zależności od lokalizacji.
• osoby podróżujące służbowo. Niezależnie od tego, czy podróżują sprzedawcy lub prezesi firm, podróżnicy biznesowi stanowią wiele noclegów., W ostatnich liczbach, mówi Travel Industry Association of America (TIAA), 212 milionów podróży służbowych zostały wykonane w ciągu jednego roku, a coraz więcej osób podróżujących służbowo decyduje się na radości z B &B Nad bezosobowość hotelu. Jeśli będziesz w miejskiej lokalizacji, osoby podróżujące służbowo może być wspaniały rynek dla Ciebie. Ale nie musisz mieć siedziby w Nowym Jorku lub Chicago, aby przyciągnąć handel komercyjny. Wiele małych miast i przedmieść może pochwalić się jedną lub dwiema dużymi korporacjami, które generują duże dochody–i sporą ilość podróży służbowych., Jako dodatkowy bonus, podróże służbowe, w przeciwieństwie do branży turystycznej, nie są sezonowe.
• Romans. Każdy kocha romantyczny wypad,A B & B jest jego uosobieniem. To spory rynek. prawie 62 Amerykanów, czyli 31 proc. dorosłych, w ostatnim roku spędza romantyczny weekend lub dłużej – mówi tia. Przeciętny podróżnik, jak dodaje, w tym samym roku odbył dwie i pół Romantyczne Podróże.
• College lub uniwersytet. Jeśli znajdujesz się w mieście Studenckim, masz wbudowany rynek, przynajmniej w określonych porach roku., Mecze piłki nożnej, wizyty domowe i ukończenie szkoły, nie wspominając o nowych orientacjach studenckich i weekendy dla rodziców, konferencje i inne imprezy akademickie lub publiczne mogą przyciągnąć tłumy odwiedzających. A ponieważ wiele miast studenckich to także małe miasteczka z małą konkurencją, ten rynek może być twój, w którym możesz zabłysnąć. Pamiętaj, że Twoja firma będzie sezonowa, chyba że możesz ją rozszerzyć o inny rynek docelowy.
• dodatkowa sypialnia mieszkańców. Można by pomyśleć, że ludzie, którzy już mieszkają w Twoim mieście, nie będą zainteresowani Twoim B&B., Ale możesz stworzyć uporządkowany dodatkowy rynek, promując się wśród mieszkańców jako ” Twoje dodatkowe sypialnie.”Ktoś zawsze organizuje ślub, zjazd rodzinny lub inne wydarzenie, na które zaprasza wielu gości spoza miasta, a następnie nie ma gdzie ich umieścić. Możesz wypełnić lukę.

are You Zone for a B& B?

poza fikcyjną licencją biznesową, która legalizuje nazwę Twojej firmy, musisz również ubiegać się o szereg innych licencji i zezwoleń miejskich lub powiatowych. Najpierw jest licencja biznesowa. Opłata licencyjna jest nominalna, podobnie jak dokumenty., Gdy złożysz wniosek o pozwolenie na działalność, miasto sprawdza, jak pasujesz do zarządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego i parkowania.

co sprowadza nas do najważniejszej kwestii zagospodarowania przestrzennego. Zarządzenia o zagospodarowaniu przestrzennym różnią się znacznie w zależności od lokalizacji i są zazwyczaj regulowane przez miejską lub Powiatową Komisję Planowania lub Radę planowania., Niektóre gminy, działające zgodnie z dziwacznym założeniem, że pensjonaty i domy turystyczne są nadal powszechne, rozważą homestay (mały B &B, który jest używany do dodatkowego dochodu i zwykle nie reklamuje się) lub mniejszy B & B biznes mieszkaniowy i niech go na to. Inni uważają, że każdy bed and breakfast jest przedsiębiorstwem handlowym, które należy w dzielnicy biznesowej. Jeszcze inni, nieznani koncepcji B &B, decydują indywidualnie dla każdego przypadku.,

niektóre gminy uwzględniają w swoich rozporządzeniach o zagospodarowaniu przestrzennym inne kwestie poza lokalizacją. Niektóre ograniczają liczbę dni, w których goście mogą przebywać na jednej wizycie-zazwyczaj siedem lub 14 dni-w celu zapewnienia, że hey pozostają krótkoterminowymi gośćmi zamiast długoterminowymi najemcami. Niektóre miasta ograniczają liczbę pokoi gościnnych dozwolonych w dzielnicy mieszkalnej., Niektóre zakazują gotowania w pokojach gościnnych, co oznacza, że nie są dozwolone aneksy kuchenne.

Jeśli Twój B& B znajduje się w dzielnicy biznesowej, prawdopodobnie zdasz z klasą. Ale jeśli twoja dzielnica nie jest strefowa dla pensjonatu, będziesz musiał ubiegać się o wariancję lub warunkowe pozwolenie na użytkowanie.

oznacza to, że pojawiasz się przed komisją planowania jako gwiazda w swoim własnym dramacie sądowym. Wyjaśnisz, jak będzie działał twój biznes i dlaczego nie zmieni lub nie zaszkodzi tonowi sąsiedztwa., Jeśli twoje miasto jest B&B-zorientowane, z liczbą pensjonatów już w eksploatacji, nie należy spotkać się z dużym sprzeciwem. Ale jeśli będziesz pionierem, być może będziesz musiał wyjaśnić, w jaki sposób pensjonaty rzeczywiście poprawiają sąsiedztwo.

w kwestii zagospodarowania przestrzennego są problemy z parkowaniem i oznakowaniem. Większość miast przewiduje, że firmy zezwalają na odpowiedni parking off-street dla określonej liczby samochodów, zazwyczaj po jednym miejscu dla każdego pokoju gościnnego. Będą również chcieli dodatkowych kroków dla pojazdów rodzinnych., W zależności od konkretnej lokalizacji, możesz być w stanie obejść to, sugerując, że goście mogą parkować w pobliskich parkingach publicznych lub na parkingach biznesowych lub na ulicy po godzinach.

jeśli chodzi o oznakowanie, możesz nie mieć prawa do publikowania żadnych znaków, jeśli jesteś w dzielnicy mieszkalnej. Co jest w porządku, jeśli pójdziesz homestay route i / lub nie chcesz żadnego ruchu pieszo. Ale jeśli planujesz operację, która przyciągnie przechodniów, będziesz miał problem z ujawnieniem swojej obecności.

nawet w dzielnicach biznesowych niektóre gminy mogą się kleić o oznakowanie., Mogą nalegać, aby twój znak był umieszczony w określonej odległości od krawężnika lub był umieszczony tylko bezpośrednio na budynku. Dla większości B&Bs, które i tak preferują dyskretne, low-key signage, nie stanowi to problemu. Ale to jest sprawa, którą powinieneś sprawdzić, zanim zrobisz znak.

jakie opłaty pobierać

twoje ceny pokoi zależą od kilku czynników:

• jakie udogodnienia oferujesz. Możesz zapewnić luksusowe funkcje, takie jak wanny z hydromasażem, kominki, łóżka typu king-size lub balkony, lub bardziej powszechne funkcje, takie jak basen.
• Twoja lokalizacja., Bed and breakfast schowany na uboczu, gdzie turyści lub biznesmeni nie często bieżnik nie będzie w stanie pobierać tyle, ile w popularnym miejscu turystycznym i/lub biznesowym. Twoja lokalizacja w Twojej społeczności może również mieć znaczenie. W mieście plażowym, na przykład, przy plaży B&B może polecić wyższe stawki niż jeden, który jest milą, a nawet dwie przecznice, od morza. Zajazd w samym sercu popularnej dzielnicy historycznej może wymagać wyższych stawek niż jeden na autostradzie prowadzącej do miasta.
• stawki obowiązujące w Twoim regionie., Bez względu na to, jak ekskluzywne udogodnienia lub jak pożądana lokalizacja, Twoje stawki będą musiały być zgodne z innymi B & Bs i zakwaterowania w Twojej okolicy. Jeśli pobierasz znacznie więcej, stracisz biznes i-być może zaskakujące-jeśli pobierasz znacznie mniej, również stracisz. (Ludzie pomyślą, że coś jest nie tak z Twoją gospodą i nie wypróbują Cię.)

więc od czego dokładnie zacząć? Wróć do badań rynku. Zapoznaj się ze stawkami naliczanymi przez wszystkich w Twoim mieście, od tanich moteli po luksusowe hotele i oczywiście inne pensjonaty. Następnie zdecyduj, gdzie pasujesz do hierarchii zakwaterowania. Jeśli jesteś prosty homestay, oferując rodzinną atmosferę, ale nie wiele fanaberie, może chcesz wycenić swoje pokoje porównywalnie z górnej części motel lub podobne B&B., Jeśli z drugiej strony masz luksusowe udogodnienia i elegancką atmosferę, możesz wycenić swoje pokoje, aby pasowały do luksusowych hoteli lub ekskluzywnych pensjonatów.

pamiętaj, że prawdopodobnie nie będziesz pobierał tych samych stawek za pokój przez cały rok, a nawet przez cały sezon. Większość kwater, od najpokorniejszego motelu do najpotężniejszego hotelu, zmienia ceny w zależności od sezonu. Jest to szczególnie ważne w obszarach bardzo sezonowych.

ceny pokoi mogą się różnić w zależności od dnia tygodnia. Zajazdy i hotele często oferują pobyty w połowie tygodnia po obniżonych cenach w wolniejszych porach roku., To jest inteligentne-jeśli obszar nie jest bardzo podróżował przez wczasowiczów w pewnych porach roku, Goście nie przyciągają będzie wydają się być weekend getawayers. Trzydniowy pobyt w połowie tygodnia za mniej niż cena dwudniowego weekendu może zachęcić gości do zgłoszenia choroby, zejścia na dół i wypełnienia tygodniowego kalendarza.

zatrudnianie pracowników

to, kiedy będziesz potrzebować pomocy, zależy od poziomu energii, wielkości operacji i wskaźnika obłożenia. Ale kiedy dokładnie nadejdzie ten czas?, „Prawdopodobnie twój pierwszy dzień”, radzi Pat Hardy z profesjonalnego Stowarzyszenia Innkeepers International. „Bez względu na to, ile masz pokoi, nie musisz być sprzątaczem. Jak tylko sprzątasz pokój i nie masz czasu na marketing i spędzanie czasu z Gośćmi, zaczynasz widzieć slajd i radzić sobie z wypaleniem.”

każdy, mówi Hardy, musi zbudować jakąś ulgę w swoim biznes planie, czy to opiekunka gospody, która przejmuje tymczasowo, aby dać ci kilka tygodni wolnego, czy uczeń liceum, który przychodzi sprzątać w weekendy., „Karczowanie to praca, która nie powinna być 24/7, albo nie możesz być świeży.”

30-40 procent wszystkich Karczmarzy nie zatrudnia żadnego rodzaju personelu-tłumaczy Hardy. Jeśli jesteś mała operacja, może być w stanie pracować solo, ale w pięciu do sześciu pokoi, musisz spojrzeć na zatrudnianie personelu.

chociaż pomoc w sprzątaniu jest często pierwszym zadaniem, do którego zwracasz się o pomoc, z pewnością nie jest jedynym., Jeśli jesteś czystą maszyną, która lubi chrupanie sercowo-naczyniowe z odkurzaczem, kurzem i gąbką, ale nienawidzisz chrupania liczb z pasją, może się okazać, że Twoje dolary pracownicze są lepiej wydane na zatrudnienie księgowego niż pokojówki. Jeśli możesz polecić wyższe przychody z pokoju, dzieląc się swoją wiedzą z klientami na leniwe śniadanie niż pędzi tam iz powrotem z kuchni, to może okazać się mądre, aby zatrudnić kucharza lub pomocnika kuchennego.,

lub wybierz wielozadaniowego gwiazdora, który może rzucić się i pomóc ze wszystkim, jak Bruce i Judy Albert w Seaside na Florydzie, zrobili. „Ludzie, którzy dla nas pracują, mają wiele talentów: od mycia naczyń, serwowania śniadań, sprzątania pokoi, odbierania telefonów i przyjmowania rezerwacji, po ogrodnictwo, witanie i sprawdzanie gości” -wyjaśniają. „Noszą tak wiele kapeluszy, że potrzeba specjalnej osoby.,”

Resources
Association

• American Hotel & Lodging Association
• Professional Association of Innkeepers International

B&B Guide Websites

• Bed and Breakfast.,com
• łóżko & śniadanie zajazdy Online
• Wybierz rejestr, wyróżnione Zajazdy Ameryki Północnej

Innkeeping Software

• Easy InnKeepingby Grace Software
• Guest Trackerby MunsenWare
• InnReserve International

magazyny i publikacje

• Arrington ' S B&B Journal