kiedy należy refinansować Dom?

warto refinansować dom, gdy pozwoli Ci to zaoszczędzić pieniądze lub ułatwić płacenie miesięcznych rachunków.

niektórzy eksperci twierdzą, że należy refinansować tylko wtedy, gdy można obniżyć oprocentowanie, skrócić okres kredytowania lub oba. Ta rada nie zawsze jest poprawna. Niektórzy właściciele domów mogą potrzebować krótkoterminowej ulgi od niższej miesięcznej płatności, nawet jeśli oznacza to rozpoczęcie od nowa z nowym kredytem 30-letnim., Refinansowanie może również pomóc ci uzyskać dostęp do kapitału własnego w domu lub pozbyć się kredytu FHA i jego miesięcznych składek ubezpieczenia hipotecznego.

jak działa refinansowanie kredytu hipotecznego

Kiedy refinansujesz, dostajesz nowy kredyt hipoteczny, aby spłacić istniejący kredyt hipoteczny. Refinansowanie działa jak kredyt hipoteczny na zakup domu. Będziesz wolny od stresu zakupu domu i przeprowadzki, choć, i jest mniejsza presja, aby zamknąć w określonym terminie. Ponadto, jeśli żałujesz swojej decyzji, masz do północy trzeciego dnia roboczego po zamknięciu pożyczki, aby anulować transakcję.,

od kwietnia 2019 r.do sierpnia 2020 r. średni czas refinansowania kredytu hipotecznego wynosił od 38 do 48 dni-wynika z raportu Origin Insight firmy Ellie Mae. Kiedy stopy procentowe spadają, a wielu właścicieli domów chce refinansować, pożyczkodawcy są zajęci, a refinansowanie może trwać dłużej. Refinansowanie pożyczki FHA lub VA może również potrwać do tygodnia dłużej niż konwencjonalny refi.

kiedy refinansowanie kredytu mieszkaniowego ma sens

refinansowanie może obniżyć miesięczną ratę kredytu hipotecznego, obniżając stopę procentową lub wydłużając okres kredytowania., Refinansowanie może również obniżyć koszty długoterminowych odsetek poprzez niższą stopę kredytu hipotecznego, krótszy okres kredytowania lub oba. To również może pomóc pozbyć się ubezpieczenia kredytu hipotecznego.

koszty zamknięcia, takie jak opłata za powstanie, opłata za wycenę, opłata za ubezpieczenie tytułu i opłata za raport kredytowy są zawsze ważnym czynnikiem decydującym o refinansowaniu. Koszty te zazwyczaj wynoszą od 2% do 6% kwoty, którą pożyczasz.

musisz znać koszty zamknięcia kredytu, aby obliczyć próg rentowności, w którym oszczędności wynikające z niższego oprocentowania przekraczają koszty zamknięcia., Możesz obliczyć ten punkt, dzieląc koszty zamknięcia przez miesięczne oszczędności z nowej płatności.

oto kilka przykładów jak działa okres progu rentowności.

okres progu rentowności wynoszący 25 miesięcy jest w porządku, 50 może też być, ale 75 miesięcy to za długo. Istnieje duża szansa, że ponownie refinansujesz lub sprzedasz dom w ciągu najbliższych 6,25 lat. Od 1994 r. do pierwszego kwartału 2020 r. mediana lat, w których kredytobiorca utrzymuje kredyt hipoteczny przed refinansowaniem, wynosi 3,6 roku – wynika z danych Freddiego Mac.,

Jeśli uważasz, że Twój nowy kredyt będzie twoim ostatnim, upewnij się, że rozliczysz dodatkowe lata odsetek, które będziesz płacić. Na przykład, jeśli zostało ci 27 lat i zaczynasz od nowa z 30-letnim okresem referencyjnym, oznacza to trzy dodatkowe lata zainteresowania, a okres progu rentowności jest dłuższy.

teraz porozmawiajmy o najczęstszych powodach refinansowania.

,

kolejną rzeczą, która może obniżyć miesięczną płatność, jest spłata odsetek od mniejszej kwoty głównej, prawdopodobnie przez więcej lat.

w pierwszym kwartale 2020 r., który obejmuje głównie działalność refinansową przed pandemią, 55% kredytobiorców, którzy refinansowali, utrzymało obecne saldo kapitału lub zwiększyło saldo o mniej niż 5% (finansując koszty zamknięcia), wynika z danych Freddie Mac. Jest to najczęstszy wybór: rate-and-term refinance.

wyższa ocena kredytowa pomoże ci uzyskać lepsze oprocentowanie kredytu hipotecznego., Aby uzyskać najlepsze stawki, musisz wynik kredytowy 760 lub wyższy. Prawie 3 na 4 właścicieli domów, którzy refinansowali w kwietniu 2020 r., mieli wynik kredytowy 750 lub wyższy, według procesora hipotecznego Ellie Mae. Średni wynik FICO wynosił 763.

doprowadzenie gotówki do zamknięcia może również przynieść Ci nieco niższe oprocentowanie lub pozwolić ci uniknąć prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). Trzy procent kredytobiorców zrobiło to w pierwszym kwartale 2020 roku.,

powiązane: Porównaj spersonalizowane stawki refinansowania od 6 kredytodawców

refinansowanie, aby uzyskać dostęp do kapitału własnego domu

w pierwszym kwartale 2020 r. 42% wszystkich transakcji refinansujących wiązało się ze zwiększeniem salda kapitału o co najmniej 5%, co wskazuje, że właściciele wzięli gotówkę, sfinansowali koszty zamknięcia lub oba. Chociaż stawki cash-out refi mogą być nieco wyższe niż stawki refinansowania rate-and-term, nadal może nie być tańszego sposobu na pożyczenie pieniędzy.

możesz uzyskać dostęp do kapitału własnego poprzez cash-out refinance, jeśli po transakcji pozostanie ci co najmniej 20% kapitału. Oto przykład.,

jeśli twoim jedynym celem jest uzyskanie gotówki, a nie obniżenie stopy procentowej lub zmiana okresu kredytowania, kredyt na kapitał domowy lub linia kredytowa mogą być tańsze niż koszty zamknięcia na refi cash-out.

refinansowanie, aby uzyskać krótszy okres kredytowania

Jeśli refinansujesz z 30-letniego kredytu hipotecznego na 15-letni kredyt, Twoja miesięczna rata często wzrośnie. Ale nie tylko oprocentowanie 15-letnich kredytów hipotecznych jest niższe; golenie lat od kredytu hipotecznego będzie oznaczać płacenie mniej odsetek w czasie., Oszczędności odsetkowe z krótszego okresu kredytowania mogą być szczególnie korzystne, jeśli nie bierzesz odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego w zeznaniu podatkowym.

To powiedziawszy, przy tak niskich stopach procentowych kredytów hipotecznych, niektórzy ludzie wolą spędzać więcej lat na spłacaniu swojego domu, aby mieć więcej gotówki na inwestycje w wyższym tempie i więcej lat na ich zyski inwestycyjne.

w 2019 r. 78% kredytobiorców refinansowało z 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu na ten sam rodzaj kredytu, według Freddiego Mac. Kolejne 14% poszło z 30-letniego do 15-letniego stałego. A 7% poszło z 30-latka na 20-latka.,

refinansowanie, aby pozbyć się kredytu FHA

kredyty FHA mają składki ubezpieczeniowe hipoteczne (MIPS), które kosztują kredytobiorców od 800 do 1050 dolarów rocznie za każde pożyczone 100 000 dolarów. Jeśli nie odłożysz więcej niż 10%, musisz zapłacić te składki za cały okres kredytowania—co oznacza, że jedynym sposobem, aby się ich pozbyć, jest uzyskanie nowego kredytu, który nie jest wspierany przez FHA.

refinansowanie w celu pozbycia się PMI

likwidacja prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego na kredyt konwencjonalny nie jest sama w sobie powodem do refinansowania. W przeciwieństwie do FHA MIPs, nie musisz pozbywać się pożyczki, aby pozbyć się PMI., Możesz zażądać anulowania, gdy masz wystarczającą ilość kapitału-zazwyczaj 20%.

refinansowanie, aby przełączyć się z kredytu o regulowanej stopie na kredyt o stałej stopie lub odwrotnie

niektórzy kredytobiorcy refinansują, ponieważ mają kredyt hipoteczny o regulowanej stopie i chcą zablokować stałą stopę. Ale są też sytuacje, w których sensowne jest przejście od stałego oprocentowania do regulowanego oprocentowania kredytu hipotecznego lub od jednego ramienia do drugiego: mianowicie, jeśli planujesz sprzedać w ciągu kilku lat i czujesz się komfortowo z ryzykiem podjęcia wyższej stopy, jeśli w końcu zostaniesz w swoim obecnym domu dłużej niż planowałeś.,

30-letni vs. 15-letni kredyt refinansowy

większość twoich miesięcznych płatności idzie na odsetki na początku 30-letniego kredytu. Będziesz miał trochę kapitału własnego przez wiele lat, chyba że jesteś w stanie zbudować go szybciej poprzez aprecjację ceny domu lub dodatkowe płatności kapitału. Refinansowanie kredytu hipotecznego na 15 lat pomaga szybciej budować kapitał, ale może zwiększyć miesięczną ratę, jak pokazuje poniższa tabela.

czy warto refinansować kredyt hipoteczny na 15 lat?

dla niektórych osób uzyskanie niższej miesięcznej raty jest najważniejszym powodem refinansowania., Może to nie być idealny długoterminowy plan, aby przywrócić płatności do 30 lat, ale może to być niezbędne do utrzymania domu i płacenia rachunków w krótkim okresie. Jeśli sytuacja poprawi się później, możesz spłacać swój kapitał szybciej, aby zaoszczędzić pieniądze, a nawet ponownie refinansować., Oszczędność refinansowania kredytu hipotecznego

aby obliczyć miesięczne oszczędności z refinansowania, użyj kalkulatora kredytu hipotecznego, aby wprowadzić te liczby i otrzymać nową miesięczną płatność:

• kwota do refinansowania (bieżące saldo kapitału lub obecne saldo kapitału plus kwota, którą wypłacasz, lub obecne saldo kapitału minus kwota, którą wypłacasz)
• nowe oprocentowanie
• nowy okres kredytowania

porównaj nową miesięczną ratę ze starą miesięczną ratą., Poniższa tabela pokazuje, jak skorzystanie z niższej stopy procentowej może zaoszczędzić 204 USD miesięcznie lub 2448 USD rocznie.

Don’t just look at the monthly payment, though., Ile będzie kosztować każdy kredyt w całkowitych odsetkach zakładając, że spłacisz kredyt hipoteczny i nie sprzedasz domu lub refinansujesz ponownie?

aby uzyskać te informacje, wybierz opcję kalkulatora, aby wyświetlić tabelę amortyzacji. Na dole zobaczysz całkowite odsetki za nowy kredyt hipoteczny. Zapisz ten numer.

następnie wykonaj nowe obliczenia za pomocą kalkulatora hipotecznego., Wprowadź swój adres:

• pierwotna kwota główna
• bieżąca stopa procentowa
• bieżący okres kredytowy

następnie przejrzyj tabelę amortyzacji dla tego obliczenia i zobacz, jakie są Twoje bieżące całkowite odsetki życie pożyczki będzie. Ile zaoszczędzicie na refinansowaniu?,

pamiętaj, że zapłaciłeś już kilka lat odsetek od bieżącej (pierwotnej) pożyczki, więc twoje oszczędności nie wynoszą 162 000 USD minus 113 000 USD. To $162,000 minus $113,000 plus odsetki, które już zapłaciłeś.

Znajdź najlepsze stawki refinansowania

aby znaleźć najlepsze stawki refinansowania, musisz trochę popracować, ale to nie zajmie dużo czasu. Spójrz na banki, skok-y i porównywarki internetowe., Możesz również pracować z brokerem hipotecznym, jeśli chcesz, aby ktoś wykonał za Ciebie legwork i potencjalnie uzyskał dostęp do pożyczkodawców, których nie znajdziesz na własną rękę-pożyczkodawców, którzy mogą zaoferować Ci lepsze warunki.

Złóż od trzech do pięciu wniosków o zabezpieczenie formalnej wyceny kredytu. Rząd wymaga oszacowania pożyczki, aby pokazać szacunkową stopę procentową, miesięczną płatność i koszty zamknięcia na standardowym formularzu, który ułatwia porównanie informacji między kredytodawcami.

na 3 stronie oszacowania kredytu zobaczysz roczną stopę procentową, a na 1 stronie zobaczysz stopę procentową., Kiedy kupujesz samochód, Zwykle sensowne jest wybranie kredytu z najniższą KWR, ponieważ KWR zawiera opłaty za kredyt.

z kredytami hipotecznymi jest inaczej. APR zakłada, że zachowasz pożyczkę przez cały okres jej trwania. Jak już widzieliśmy, zwykle nie zdarza się to w przypadku kredytów mieszkaniowych. Może być lepiej z pożyczki, która ma wyższą APR i wyższą miesięczną płatność, ale bez opłat.

zamiast wkładać gotówkę na koszty zamknięcia, możesz zatrzymać te pieniądze w swoim funduszu awaryjnym lub wykorzystać je do spłacenia długu o wyższym oprocentowaniu niż kredyt hipoteczny.,

kolejnym problemem jest to, że jeśli porównujesz APRs na 30-letniej i 15-letniej pożyczki, 15-letnia pożyczka może mieć wyższy APR, mimo że jest znacznie tańsza w dłuższej perspektywie.

8 kroków do refinansowania kredytu hipotecznego

1. wykonaj obliczenia, aby sprawdzić, czy refinansowanie ma sens.
2. zdecyduj, jaki rodzaj kredytu hipotecznego refinansować.
3. uzyskaj wycenę kredytu od trzech do pięciu kredytodawców.
4. zastosuj się do pożyczkodawcy, który oferuje najlepszą cenę.,
5. zebrać i złożyć wymagane dokumenty finansowe.
6. Zablokuj swoje oprocentowanie (może się zdarzyć po kroku 4).
7. na trzy dni przed zamknięciem upewnij się, że zestawienie kosztów zamknięcia jest zgodne z oszacowaniem kredytu.
8. podpisz dokumenty końcowe.,s odsetki w czasie
9. Cash out some equity
10. Stop paying mortgage insurance premie

Mortgage refinansowanie wady

• Zwiększ swoją miesięczną płatność

iv id

zapłacić więcej odsetek w czasie

zapłacić koszty zamknięcia

spędzić czas na zakupach nowego kredytu hipotecznego i złożenie wymaganych dokumentów

Często zadawane pytania

Jak długo planujesz zostać w domu?,

powodem refinansowania jest to, że niewielkie zmiany w miesięcznych płatnościach i kosztach odsetek mogą z czasem przynieść duże oszczędności. Jeśli przewidujesz sprzedaż domu w ciągu zaledwie roku lub dwóch, jednak może to nie mieć sensu, aby zapłacić koszty związane z refinansowaniem.

ile będzie kosztować Ukończenie refinansowania?

w zależności od pożyczkodawcy i warunków kredytu możesz zapłacić nawet kilkaset dolarów lub nawet od 2% do 3% wartości nowego kredytu, aby ukończyć refinansowanie., Jeśli to będzie kosztować $3,000, aby zakończyć refinansowanie i zajmie cztery lata, aby odzyskać te pieniądze, to może nie mieć sensu dla Ciebie.

alternatywnie, jeśli możesz Refinansować i zapłacić tylko 1000 usd, a nie masz planów sprzedaży w najbliższym czasie, bardzo prawdopodobne jest, że warto zapłacić te 1000 USD, aby zaoszczędzić z czasem. Ponadto niektórzy pożyczkodawcy pozwalają rolować koszty zamknięcia do kwoty kredytu, więc nie musisz wymyślać pieniędzy z kieszeni na koszty zamknięcia.

ile będziesz miał lat, gdy kredyt hipoteczny zostanie spłacony w całości?,

jednym z minusów refinansowania jest to, że jeśli zapiszesz się na Nowy 30-letni kredyt hipoteczny, ponownie uruchomisz zegar, dopóki nie otrzymasz kredytu hipotecznego. Jeśli jesteś już siedem lat w 30-letniej pożyczki, może nie chcesz zacząć od nowa z 30 lat do końca. Jest to szczególnie ważne, jeśli nowa linia czasowa oznaczałaby, że masz dług do 60 lat, kiedy prawdopodobnie będziesz myślał o przejściu na emeryturę.

jest możliwe, że możesz zapłacić więcej niż miesięczne minimum, aby skrócić czas spłaty, ale to również powinno być brane pod uwagę., Alternatywnie możesz refinansować kredyt hipoteczny na 15 lat.

czy potrzebujesz więcej miejsca na miesięczne przepływy pieniężne?

refinansowanie może zmienić miesięczną płatność i uczynić ją wyższą lub niższą, w zależności od wybranych warunków. Jeśli desperacko potrzebujesz trochę oddechu w swoim miesięcznym budżecie, może to mieć sens, aby refinansować i płacić niższą miesięczną stawkę, tak długo, jak używasz tej uwolnionej gotówki do swoich celów.,

wielkim błędem byłoby refinansowanie, obniżenie płatności i brak jasnego planu, co będziesz robił z tymi nowymi uwolnionymi dolarami co miesiąc.