planowanie nieruchomości z celowo wadliwymi funduszami powierniczymi (IDGTs)—mimo nazwy—ma wiele zalet. W rzeczywistości ta ugruntowana technika wcale nie jest wadliwa; termin „wadliwy” opisuje wpływ przepisów dotyczących opodatkowania dochodów na te instrumenty. Tutaj omówimy tajniki IDGTs, w tym, jak mogą one być częścią opracowywania kompleksowych planów nieruchomości i jak mogą być bardzo „skuteczne” podatkowo dla celów podatku od nieruchomości.
Co To jest IDGT?,
IDGT jest nieodwołalnym zaufaniem najczęściej ustanawianym na rzecz współmałżonka lub zstępnych kredytodawcy. Trust jest nieodwołalny z założenia w celu usunięcia bazowych aktywów powierniczych z majątku grantodawcy. Powinien on zostać ustanowiony z osobą niebędącą stroną zainteresowaną jako powiernikiem, aby uniknąć jego przypadkowego włączenia do majątku koncesjonariusza.,
ponadto, aby koncesjonariusz mógł utrzymać zobowiązanie z tytułu podatku dochodowego, instrument powierniczy musi zawierać jedną rezerwę powierniczą udzielającego koncesji z sekcji IRC 671-679, co czyni go podatkiem „skutecznym” dla celów podatku od nieruchomości, ale podatkiem „wadliwym” dla celów podatku dochodowego; innymi słowy, dochód powierniczy będzie opodatkowany na poziomie koncesjonariusza, a nie na poziomie zaufania.
oto niektóre z najczęściej używanych rezerw powierniczych grantora:
-
ponowne pozyskiwanie aktywów powierniczych., Zgodnie z sekcją 674(C) IRC koncesjonariusz zachowuje prawo do ponownego pozyskania aktywów z trustu i zastąpienia ich innymi aktywami o równoważnej wartości. Ten zachowany interes nie stoi na przeszkodzie, aby pożyczkodawca złożył wypełniony dar na rzecz trustu.
-
IRC sekcja 672 (a) pozwala trustowi zawierać postanowienie dające kredytodawcy lub innej stronie nieadverse prawo do zaciągania pożyczek od trustu bez odpowiednich odsetek lub zabezpieczeń. Aby uzyskać status zaufania udzielającego koncesji, uprawnienie to musi zostać zachowane przez udzielającego koncesji, a nie przekazane wyłącznie powiernikowi.,
-
Zmiana beneficjentów. Zgodnie z sekcją 674(a) IRC trust może dać koncesjonariuszowi uprawnienia do dysponowania, co wpływa na korzystne korzystanie z dochodu powierniczego lub kapitału. Na przykład koncesjonariusz mógłby zachować uprawnienia do dodawania beneficjentów nieodpłatnych lub do bezpośredniej dystrybucji na rzecz istniejących beneficjentów.,
ważne jest, aby twórca instrumentu IDGT był świadomy wszystkich wyjątków od przepisów dotyczących zaufania udzielającego koncesji, które mogą mieć negatywne konsekwencje utraty statusu zaufania udzielającego koncesji lub spowodowania, że zaufanie zostanie zaliczone do majątku udzielającego koncesji.
Jak finansować IDGT
aby finansować celowo wadliwe trusty grantora, grantorzy mają dwie opcje: złożyć wypełniony prezent na rzecz trustu lub zaangażować się w sprzedaż ratalną na rzecz trustu.
gotowy prezent. Prezenty są najczęstszym sposobem finansowania IDGT., Koncesjonariusz dokonuje nieodwołalnego, kompletnego darowizny pożądanych aktywów na rzecz trustu. Gifting doceniający aktywa przynosi najwięcej korzyści—dochód może zostać zatrzymany przez zaufanie i przekazany beneficjentom. Ponadto koncesjonariusz unika dodatkowych podatków od przeniesienia aktywów, nawet jeśli nastąpi znaczny wzrost wartości.
Jeśli dar przekracza roczną kwotę wykluczenia za rok, w którym prezent jest wykonany ($15,000 dla 2020), jednak transfery do IDGT są darowiznami podlegającymi opodatkowaniu, które zmniejszą zunifikowany dar i ulgę w podatku od nieruchomości.
sprzedaż ratalna., Jednym ze sposobów uniknięcia implikacji podatku od darowizn jest sprzedaż przez kredytodawcę aktywów ceniących zaufanie, zazwyczaj w sprzedaży ratalnej. W zamian kredytodawca otrzymuje oprocentowany weksel płatny przez fundusz powierniczy.
ponieważ IDGT jest funduszem powierniczym, nie jest należny podatek od jakichkolwiek zysków ze sprzedaży—koncesjonariusz jest traktowany jako sprzedający coś jemu – lub sobie. Kredytodawca utrzymuje zdolność do utrzymania strumienia dochodów z rat lub płatności odsetek są dokonywane na rzecz zaufania, aby zwiększyć wartość korpusu zaufania dla beneficjentów., Jeżeli wartość weksla jest równa wartości sprzedanej nieruchomości, nie istnieje obowiązek podatkowy od darowizn.
aplikacja w świecie rzeczywistym
aby zilustrować, jak działa IDGT, rozważ ten przykład:
Nick, zamożny właściciel nieruchomości, chciałby założyć fundusz powierniczy, aby usunąć niektóre cenne aktywa ze swojej posiadłości i przekazać je swoim dzieciom, Mike ' owi i Mary.
majątek Nicka jest wyceniany na ponad 20 milionów dolarów, więc z pewnością czeka go zobowiązanie z tytułu podatku od nieruchomości. W szczególności, jest właścicielem nieruchomości na wynajem w głośnej kalifornijskiej dzielnicy., Nieruchomość jest warta około 4 milionów dolarów i została doceniona na około 4 procent rocznie. Nick ma żyć jeszcze 20 lat.
Jakie są opcje Nicka?
-
Jeśli Nick nie zrobi nic i nie zatrzyma własności na plaży jako osoba fizyczna, po 20 latach zostawi nieruchomość o wartości około 8 764 493 dolarów. To zużyłoby znaczną kwotę z jego $ 11.58 milion federalny zjednoczony dar i zwolnienie z podatku od nieruchomości, pomniejszone o wszelkie kredyty, które może mieć.,
-
Jeśli Nick sprzeda składnik aktywów IDGT w sprzedaży ratalnej, może otrzymać w zamian weksel oprocentowany. Odsetki mogą być wykorzystane do zapłaty podatków dochodowych lub pozostania w truście—dalsze zwiększanie jego daru dla Mike ' a i Mary.,
korzyści dla klientów i ich beneficjentów
powyższy przykład ilustruje niektóre korzyści płynące z tworzenia IDGT i finansowania go wartościowymi aktywami. Podejście to służy zarówno jako technika zamrażania nieruchomości – poprzez dawanie beneficjentom korzyści z aprecjacji bez ponoszenia dodatkowych podatków od transferów-jak i jako sposób na całkowite usunięcie aktywów z majątku kredytodawcy poprzez oddanie ich w nieodwołalne zaufanie.,
podatki dochodowe płacone przez koncesjonariusza dodatkowo obniżają wartość nieruchomości, a podatki te nie są uważane za dodatkowe prezenty dla trustu lub jego beneficjentów. Ponadto, jeżeli kredytodawca angażuje się w sprzedaż aktywów na rzecz funduszu powierniczego w zamian za weksel, nie ujmuje się zysku ani straty.
Korzyści płynące z wolnego od podatku wzrostu rosną tylko w miarę upływu czasu i wzrostu wartości aktywów., I, ze względu na skompresowany harmonogram stawek podatkowych dla trustów, koncesjonariusz jest zwykle w niższym przedziale podatkowym niż trust, Co sprawia, że finansowanie IDGT z docenianiem aktywów nadaje się również do oszczędności w podatku dochodowym.
Kolejną zaletą jest fakt, że IDGT jest zaufaniem kredytodawcy. Daje to grantodawcy możliwość kontrolowania (do pewnego stopnia) korzystnego korzystania z zaufania., Wiele form nieodwołalnych trustów, które nie obejmują przepisów dotyczących zaufania udzielającego koncesji, wymaga od udzielającego koncesji zrzeczenia się wszystkich praw i uprawnień w odniesieniu do trustu i aktywów powierniczych, bez zatrzymanych odsetek.
Tak więc, mimo że są nieodwołalne z założenia, IDGTs oferują korzyści podatkowe, a także dodatkowy poziom elastyczności dla koncesjonariusza.
zwycięska Strategia
po odpowiednim opracowaniu i sfinansowaniu IDGTs może być bardzo przydatnym narzędziem, gdy nadszedł czas na opracowanie kompleksowych planów nieruchomości., Mogą one skutecznie zamrozić wartość aktywów przekazywanych do trustu, dając kredytodawcy maksymalne oszczędności podatkowe. A kiedy zaufanie zostanie ostatecznie rozdzielone, beneficjenci mogą korzystać z korzyści płynących z wolnego od podatku wzrostu aktywów.
Kancelaria nie udziela porad prawnych ani podatkowych.
Uwaga redaktora: ten post został pierwotnie opublikowany w styczniu 2017, ale zaktualizowaliśmy go, aby dostarczyć Ci bardziej trafnych i aktualnych informacji.