wielu najemców, którzy podpisują umowę najmu swojego mieszkania lub jednostki wynajmu, planuje pozostać przez cały czas wymagany w umowie najmu, na przykład jeden rok. Ale pomimo najlepszych intencji, może chcesz (lub trzeba), aby opuścić przed dzierżawy jest up—na przykład, jeśli jesteś studentem na UC Berkeley i chcesz pozostać w mieszkaniu tylko na okres czasu, że szkoła jest w sesji.,
opuszczenie przed wygaśnięciem umowy najmu na czas określony bez uiszczenia pozostałej części czynszu należnego z tytułu umowy najmu nazywa się zerwaniem umowy najmu. Oto krótki przegląd praw najemcy w Kalifornii do zerwania umowy najmu bez dalszej odpowiedzialności za czynsz.
Prawa i obowiązki najemcy przy podpisywaniu umowy najmu w Kalifornii
umowa najmu zobowiązuje zarówno Ciebie, jak i Twojego właściciela na określony okres czasu, zwykle rok., W przypadku typowej umowy najmu wynajmujący nie może podnieść czynszu ani zmienić innych warunków, dopóki umowa najmu się nie skończy (chyba że sama umowa najmu przewiduje zmianę, np. podwyżkę czynszu w połowie okresu najmu). Wynajmujący nie może zmusić cię do wyprowadzki przed końcem najmu, chyba że nie zapłacisz czynszu lub naruszysz inny znaczący okres, taki jak wielokrotne rzucanie dużymi i hałaśliwymi stronami. W takich przypadkach właściciele w Kalifornii muszą przestrzegać określonych procedur, aby zakończyć najem. Na przykład, właściciel musi dać ci trzy dni wypowiedzenia na opłacenie czynszu lub urlopu (California Civ. Proc., § 1161 ust. 2) przed złożeniem pozwu o eksmisję. Jeśli zaangażowałeś się w jakąkolwiek nielegalną działalność na terenie, twój właściciel może dać ci bezwarunkowe powiadomienie o rezygnacji, dając ci trzy dni na wyprowadzkę. (Cal. Civ. Proc. Kodeks § 1161 ust. 4).
najemcy są prawnie zobowiązani do płacenia czynszu za cały okres najmu, zazwyczaj jeden rok, niezależnie od tego, czy nadal mieszkasz w wynajętym lokalu—z pewnymi wyjątkami, jak poniżej.,
gdy złamanie umowy najmu jest uzasadnione w Kalifornii
istnieją pewne ważne wyjątki od zasady koczowniczej, że najemca, który złamie umowę najmu, jest winien czynsz za cały okres najmu. Możesz być w stanie legalnie wyprowadzić się przed końcem okresu najmu w następujących sytuacjach.
Ty lub członek rodziny jesteś ofiarą przemocy domowej lub innego określonego przestępstwa
prawo kalifornijskie zapewnia prawa do wcześniejszego wypowiedzenia lokatorom, którzy są ofiarami przemocy domowej, wykorzystywania seksualnego i niektórych innych przestępstw., Najemcy mogą wypowiedzieć umowę przedwcześnie nie tylko wtedy, gdy sami są ofiarami, ale także wtedy, gdy ofiara jest członkiem ich gospodarstwa domowego lub najbliższego członka rodziny-nawet jeśli nie mieszkają z najbliższym członkiem rodziny. Przeczytaj statut, aby uzyskać szczegółowe informacje na temat kwalifikowalności i sposobu wypowiedzenia.
Rozpoczynasz czynną służbę wojskową
jeśli po podpisaniu umowy najmu przystąpisz do czynnej służby wojskowej, masz prawo do zerwania umowy najmu zgodnie z Prawem Federalnym. (War and National Defense Service members Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 i następne.,) Musisz być częścią „służb mundurowych”, w skład których wchodzą siły zbrojne, korpus zamówiony national Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), korpus zamówiony Publicznej Służby Zdrowia i aktywowana Gwardia Narodowa. Musisz złożyć wynajmującemu pisemne zawiadomienie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu z powodów wojskowych. Gdy wypowiedzenie zostanie wysłane pocztą lub dostarczone, umowa najmu wygaśnie 30 dni po dacie, że wynajem jest następny należny, nawet jeśli data ta jest kilka miesięcy przed wygaśnięciem umowy najmu.,
Wypożyczalnia jest niebezpieczna lub narusza kalifornijskie kodeksy BHP
jeśli właściciel nie zapewnia mieszkania nadającego się do zamieszkania zgodnie z lokalnymi i stanowymi kodeksami mieszkaniowymi, sąd prawdopodobnie stwierdzi, że zostałeś „konstruktywnie eksmitowany”; oznacza to, że właściciel, dostarczając niewyobrażalne mieszkania, ma dla wszystkich praktycznych celów „eksmitowany” ciebie, więc nie masz dalszej odpowiedzialności za czynsz. Prawo kalifornijskie (zob. Green V. Superior Court, 10 Cal.3d 616 (1974) i Cal. Civ., Kodeks § 1942) określa szczególne wymagania dotyczące procedur, których należy przestrzegać przed przeprowadzką z powodu poważnego problemu z naprawą. Problem musi być naprawdę poważny, taki jak brak ciepła lub innych niezbędnych usług.
Twój właściciel nęka Cię lub narusza Twoje prawa do Prywatności
zgodnie z prawem stanowym w Kalifornii, twój właściciel musi dać ci 24 godziny (lub 48 dla ostatecznej kontroli przeprowadzki) zawiadomienie o wejściu do najmu nieruchomości (Cal. Civ. Kodeks § 1954)., Jeśli wynajmujący wielokrotnie narusza Twoje prawa do prywatności, lub robi rzeczy takie jak usunięcie okien lub drzwi, wyłączenie mediów lub zmiana zamków, zostaniesz uznany za „konstruktywnie eksmitowany”, jak opisano powyżej; Zwykle uzasadnia to zerwanie umowy najmu bez dalszego obowiązku czynszu.
obowiązek Wynajmującego, aby znaleźć nowego najemcę w Kalifornii
Jeśli nie masz prawnego uzasadnienia do zerwania umowy najmu, dobrą wiadomością jest to, że nadal możesz być zwolniony z opłaty za cały czynsz należny za pozostały okres najmu. Dzieje się tak dlatego, że zgodnie z Prawem Kalifornijskim (Cal. Civ., Kodeks § 1951.2), wynajmujący musi dołożyć uzasadnionych starań, aby ponownie wynająć lokal-bez względu na powód opuszczenia-zamiast pobierać opłaty za całkowity pozostały czynsz należny z tytułu najmu. Więc może nie trzeba dużo płacić, jeśli jakikolwiek dodatkowy czynsz, jeśli złamać Leasing. Musisz zapłacić tylko kwotę czynszu właściciel traci, ponieważ wyprowadził się wcześniej. Wynika to z faktu, że Kalifornia wymaga od wynajmujących podjęcia rozsądnych kroków, aby ograniczyć swoje straty do minimum—lub „ograniczyć szkody” w kategoriach prawnych.,
Jeśli więc złamiesz umowę najmu i wyprowadzisz się bez uzasadnienia prawnego, właściciel zazwyczaj nie może po prostu usiąść i poczekać do końca umowy najmu, a następnie pozwać cię o całkowitą kwotę utraconego czynszu. Wynajmujący musi spróbować rerent nieruchomości rozsądnie szybko i odjąć czynsz otrzymany od nowych najemców od kwoty należy. Wynajmujący nie musi rozluźniać standardów akceptowalnych lokatorów—na przykład, aby zaakceptować kogoś ze słabą historią kredytową., Ponadto, wynajmujący nie jest zobowiązany do wynajęcia jednostki za mniej niż uczciwa wartość rynkowa, lub natychmiast zwrócić uwagę na wynajem jednostki bez względu na inną działalność. Ponadto wynajmujący może dodać uzasadnione wydatki do rachunku—na przykład koszty reklamy nieruchomości.
Jeśli właściciel ponownie nieruchomości szybko (bardziej prawdopodobne w miastach uniwersyteckich i podobnych rynkach), wszystko, co będziesz odpowiedzialny za jest (miejmy nadzieję, krótki) ilość czasu jednostka była pusta.,
zła wiadomość jest taka, że jeśli właściciel spróbuje zmienić twoją jednostkę i nie może znaleźć akceptowalnego najemcy, będziesz odpowiedzialny za opłacenie czynszu za pozostałą część okresu najmu. Może to być znaczna kwota pieniędzy, jeśli wyjedziesz kilka miesięcy przed końcem leasingu. Właściciel prawdopodobnie najpierw użyje kaucji, aby pokryć kwotę, którą jesteś winien. Ale jeśli depozyt nie jest wystarczający, właściciel może pozwać cię, prawdopodobnie w sądzie dla drobnych roszczeń, gdzie limit wynosi $10,000 w Kalifornii.,
jak zminimalizować odpowiedzialność finansową przy zerwaniu Umowy Najmu
Jeśli chcesz wyjść wcześniej, a nie masz na to prawnego uzasadnienia, istnieją lepsze opcje niż tylko wyprowadzka i nadzieja, że właściciel szybko znajdzie nowego najemcę. Możesz wiele zrobić, aby ograniczyć kwotę pieniędzy, której potrzebujesz, aby zapłacić właścicielowi-i pomóc zapewnić dobre referencje od właściciela, gdy szukasz następnego miejsca do zamieszkania.,
Możesz bardzo pomóc w tej sytuacji, zapewniając jak najwięcej powiadomienia i pisząc szczery list do właściciela, wyjaśniając, dlaczego musisz wyjechać wcześniej. Idealnie można zaoferować wynajmującemu wykwalifikowanego najemcę zastępczego, kogoś z dobrym kredytem i doskonałymi referencjami, aby podpisać nową umowę najmu z właścicielem.
więcej informacji o prawach najemcy do zerwania umowy najmu
, Scott Weaver i Janet Portman (Nolo) zapewnia obszerne porady prawne i praktyczne dla kalifornijskich najemców na temat wypowiedzenia umowy najmu, w tym dziesiątki formularzy i przykładowych listów.
więcej informacji na temat prawa wynajmującego i Najemcy w Kalifornii
aby dowiedzieć się więcej na temat prawa wynajmującego i najemcy w Twoim stanie, zobacz sekcję Stan Landlord-Tenant Laws na stronie Nolo.