wielu najemców, którzy podpisują umowę najmu swojego mieszkania lub jednostki wynajmu, planuje pozostać przez cały czas wymagany w umowie najmu, na przykład jeden rok. Ale pomimo najlepszych intencji, możesz chcieć (lub musisz) wyjechać przed zakończeniem umowy najmu—na przykład, jeśli jesteś studentem CU Boulder i chcesz pozostać w mieszkaniu tylko przez okres, przez który szkoła jest w sesji. A może wprowadzasz się do swojego chłopaka lub dziewczyny., Czasami musisz się przenieść, aby być bliżej nowej pracy lub starszego rodzica, który potrzebuje twojej pomocy.
opuszczenie przed wygaśnięciem umowy najmu na czas określony bez uiszczenia pozostałej części czynszu należnego z tytułu umowy najmu nazywa się zerwaniem umowy najmu. Oto krótki przegląd praw lokatorów Colorado do zerwania umowy najmu bez dalszej odpowiedzialności za czynsz.
Prawa i obowiązki najemcy przy podpisywaniu umowy najmu w Colorado
umowa najmu zobowiązuje zarówno Ciebie, jak i Twojego właściciela na określony okres czasu, zwykle rok., W przypadku najmu typowego wynajmujący nie może podnieść czynszu lub zmienić najmu do czasu jego zakończenia (chyba że sama umowa najmu przewiduje zmianę, np. podwyższenie czynszu w połowie okresu najmu). Wynajmujący nie może zmusić cię do wyprowadzki przed końcem najmu, chyba że nie zapłacisz czynszu lub w inny sposób naruszysz znaczący okres najmu, taki jak wielokrotne rzucanie dużymi i hałaśliwymi stronami. W takich przypadkach właściciele w Kolorado muszą przestrzegać określonych procedur, aby zakończyć dzierżawę. Na przykład, właściciel musi dać dziesięć dni wypowiedzenia zapłacić czynsz lub urlopu przed złożeniem pozwu o eksmisję. (Kolo. Ks. Stat., § 13-40-104 ust. 1 lit.d).) Jeśli wielokrotnie naruszyłeś jakąkolwiek klauzulę w umowie najmu, wynajmujący może udzielić ci bezwarunkowego wypowiedzenia (wypowiedzenia bez szans na naprawienie naruszenia), które wymaga, abyś wyprowadził się w ciągu dziesięciu dni. (Kolo. Ks. Stat. § 13-40-104 ust. 1 (e.5).)
najemcy są prawnie zobowiązani do płacenia czynszu za cały okres najmu, niezależnie od tego, czy faktycznie mieszkają w lokalu najmu—z pewnymi wyjątkami, jak poniżej.,
gdy złamanie umowy najmu jest uzasadnione w Colorado
istnieją pewne ważne wyjątki od zasady kocowej, że najemca, który łamie umowę najmu, jest winien czynsz za cały okres najmu. Możesz być w stanie legalnie wyprowadzić się przed końcem okresu najmu w następujących sytuacjach.
Rozpoczynasz czynną służbę wojskową
Jeśli po podpisaniu umowy najmu przystąpisz do czynnej służby wojskowej, masz prawo do zerwania umowy najmu zgodnie z Prawem Federalnym. (War and National Defense Servicemembers Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 i następne.,) Musisz być częścią „służb mundurowych”, w skład których wchodzą siły zbrojne, korpus zamówiony national Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), korpus zamówiony Publicznej Służby Zdrowia i aktywowana Gwardia Narodowa. Musisz złożyć wynajmującemu pisemne zawiadomienie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu z powodów wojskowych. Gdy wypowiedzenie zostanie wysłane pocztą lub dostarczone, umowa najmu wygaśnie 30 dni po dacie, że wynajem jest następny należny, nawet jeśli data ta jest kilka miesięcy przed wygaśnięciem umowy najmu.,
jesteś ofiarą przemocy domowej
prawo Colorado przewiduje prawa do wcześniejszego rozwiązania umowy dla najemców, którzy są ofiarami przemocy domowej, o ile spełnione są określone warunki (takie jak najemca dostarczający kopię raportu policyjnego). (Kolo. Ks. Stat. § 38-12-402.)
wynajem jednostki jest niebezpieczne lub narusza Colorado Health or Safety Codes
Jeśli właściciel nie zapewnia mieszkań mieszkalnych w ramach lokalnych i stanowych kodeksów mieszkaniowych, sąd może stwierdzić, że zostały ” konstruktywnie eksmitowany.,”Oznacza to, że wynajmujący, dostarczając niewyobrażalne mieszkania, ma dla wszystkich praktycznych celów” eksmitowany ” ciebie, więc nie masz dalszej odpowiedzialności za czynsz. Prawo Colorado określa szczególne wymagania dotyczące procedur, które najemcy muszą przestrzegać przed przeprowadzką z powodu poważnego problemu z naprawą. (Kolo. Ks. Stat. § 38-12-507.) Problem musi być naprawdę poważny—na przykład obecność niebezpiecznej pleśni w wypożyczalni lub brak bieżącej wody, ogrzewania lub elektryczności.,
Twój właściciel nęka Cię lub narusza Twoje prawa do Prywatności
nie ma prawa stanowego w Kolorado, które określa kwotę wypowiedzenia, które właściciel musi dać najemcy przed wejściem do najmu nieruchomości. Jeśli właściciel wielokrotnie narusza Twoje prawa do prywatności, lub robi rzeczy takie jak usuwanie okien lub drzwi, wyłączanie mediów, lub zmiana zamków, sąd może uznać cię za „konstruktywnie eksmitowany”, jak opisano powyżej; Zwykle uzasadnia to zerwanie umowy najmu bez dalszego obowiązku czynszu.,
Twój właściciel nie naprawia niebezpiecznego stanu związanego z gazem
jeśli zdasz sobie sprawę z jakiegokolwiek niebezpiecznego stanu urządzenia gazowego, rurociągów lub innych urządzeń gazowych, jesteś zobowiązany zgodnie z Prawem Kolorado do natychmiastowego poinformowania Wynajmującego lub agenta wynajmującego na piśmie o istnieniu zagrożenia. (Kolo. Ks. Stat. § 38-12-104(2).) Twój właściciel ma 72 godziny (z wyłączeniem sobót, niedziel i dni ustawowo wolnych od pracy) na naprawę stanu przez profesjonalistę., Jeśli wynajmujący nie dokona naprawy w ciągu 72 godzin, a twój budynek jest nadal niebezpieczny, możesz opuścić wynajem, a umowa najmu staje się nieważna (jesteś zwolniony z wszelkiej odpowiedzialności w ramach umowy najmu). Możesz również zażądać zwrotu depozytu zabezpieczającego (minus wszelkie dopuszczalne potrącenia). (Kolo. Ks. Stat. § 38-12-104(3)-(4).,)
obowiązek Wynajmującego, aby znaleźć nowego najemcę w Kolorado
właściciele w większości stanów (na przykład Arizona) muszą dołożyć rozsądnych starań, aby zmienić swoje jednostki, gdy najemca zerwie umowę najmu, zamiast obciążać najemcę za całkowitą pozostałą czynsz należny w ramach umowy najmu. W Kolorado, Stary przypadek nakłada ten obowiązek na właścicieli komercyjnych (Schneiker V. Gordon, 732 P. 2D 603 (Colo . 1987)), ale nie rozszerzył konkretnie obowiązku na właścicieli wynajmujących nieruchomość mieszkalną., Jednak sprawa zdecydowanie sugerowała, że taki obowiązek byłby sprawiedliwy i odpowiedni, a przez lata sądy w wielu powiatach i miastach najwyraźniej podjęły aluzję i wymagały od właścicieli „złagodzenia szkód”, próbując wynająć swoją nieruchomość rozsądnie szybko, utrzymując swoje straty na minimalnym poziomie. O ile nie zostaniesz poinformowany inaczej przez lokalnego prawnika, powinieneś założyć, że obowiązek złagodzenia będzie miał zastosowanie do wynajmującego.
Jeśli złamiesz umowę najmu i wyprowadzisz się bez uzasadnienia prawnego (opisanego powyżej), spróbuj coś uzgodnić z wynajmującym., Nie po prostu wyprowadzić się i nadzieję, że właściciel dostaje nowego najemcę szybko i nie pobiera opłaty za pozostały czas na wynajem. Przekaż właścicielowi jak najwięcej informacji i napisz szczery list wyjaśniający, dlaczego musisz wyjechać wcześniej. Najlepiej, możesz zaoferować wynajmującemu wykwalifikowanego najemcę zastępczego z dobrym kredytem i referencjami, aby podpisać nową dzierżawę.
ale pamiętaj, że jeśli wynajmujący nie zgodzi się na uwolnienie Cię od haka, będziesz odpowiedzialny za opłacenie czynszu, dopóki wynajmujący, przy rozsądnych staraniach, nie zmieni urządzenia., Może to być znaczna kwota pieniędzy, jeśli wyjedziesz kilka miesięcy przed końcem umowy najmu lub jeśli rynek jest zimny (istnieje wiele konkurencyjnych jednostek, nieopłaconych). Właściciel prawdopodobnie najpierw użyje kaucji, aby pokryć kwotę, którą jesteś winien. Ale jeśli depozyt nie jest wystarczający, właściciel może pozwać cię, prawdopodobnie w Sądzie drobnych roszczeń w Kolorado, gdzie limit wynosi $7,500 w Kolorado. (Jeśli kwota jest równa lub mniejsza niż $25,000, właściciel może pozwać cię w odpowiednim Sądzie Hrabstwa Colorado.,)
jak zminimalizować odpowiedzialność finansową przy zerwaniu Umowy Najmu
Jeśli chcesz wyjść wcześniej, a nie masz na to prawnego uzasadnienia, są lepsze opcje niż tylko wyprowadzka i nadzieja, że właściciel szybko znajdzie nowego najemcę. Możesz wiele zrobić, aby ograniczyć kwotę pieniędzy, której potrzebujesz, aby zapłacić właścicielowi-i pomóc zapewnić dobre referencje od właściciela, gdy szukasz następnego miejsca do zamieszkania.,
Możesz bardzo pomóc w tej sytuacji, zapewniając jak najwięcej powiadomienia i pisząc szczery list do właściciela, wyjaśniając, dlaczego musisz wyjechać wcześniej. Idealnie można zaoferować wynajmującemu wykwalifikowanego najemcę zastępczego, kogoś z dobrym kredytem i doskonałymi referencjami, aby podpisać nową umowę najmu z właścicielem.,
więcej informacji na temat praw najemcy do zerwania umowy najmu
Every Tenant ' s Legal Guide, Janet Portman i Marcia Stewart (Nolo) zawiera obszerne porady prawne i praktyczne, które każdy najemca potrzebuje, od przeprowadzki do przeprowadzki, w tym jak zmusić właściciela do anulowania umowy najmu, a także dziesiątki formularzy i przykładowych listów.
eBook Nolo, Break your Lease Without Breaking the Law, oferuje również kilka cennych informacji o tym, jak podejść do wynajmującego, gdy musisz wcześniej wyjść, i zawiera informacje o podnajmie i cesji najmu.,
więcej informacji na temat Landlord-Tenant Law in Colorado
aby dowiedzieć się więcej na temat landlord-tenant laws in your state, see the State Landlord-Tenant Laws section of the Nolo site.