podejście kosztowe
ta metoda wyceny uwzględnia koszt odbudowy obiektu od podstaw, biorąc pod uwagę aktualną wartość gruntów, a także materiałów budowlanych i inne koszty, które byłyby związane z wymianą istniejącej struktury.,
podejście kosztowe jest zwykle stosowane, gdy odpowiednie porównywalne obiekty są trudne do zlokalizowania, na przykład gdy nieruchomość zawiera stosunkowo unikalne lub wyspecjalizowane ulepszenia lub gdy zmodernizowane struktury dodały znaczną wartość do gruntu leżącego u podstaw.
metoda porównywania Sprzedaży
znana również jako „podejście RYNKOWE”, metoda ta opiera się w dużej mierze na najnowszych danych dotyczących sprzedaży porównywalnych nieruchomości. Poszukując niedawno sprzedanych budynków o podobnych właściwościach z tego samego obszaru rynku, nabywca ma nadzieję ustalić uczciwą wartość rynkową danej nieruchomości.,
na przykład 12-piętrowy budynek mieszkalny można porównać do innego, który został sprzedany w tej samej dzielnicy zaledwie kilka miesięcy wcześniej. Chociaż ta metoda wyceny jest zwykle używana do wyceny nieruchomości mieszkalnych, ma jedną istotną wadę. W zależności od ogólnych i lokalnych warunków rynkowych, może być trudno znaleźć najnowsze porównywalne dla podobnych właściwości.
metoda kapitalizacji Dochodów
ta metoda wyceny opiera się przede wszystkim na wysokości dochodu, jakiego inwestor może oczekiwać od konkretnej nieruchomości., Ten przewidywany dochód mógłby być częściowo uzyskany z porównania innych podobnych nieruchomości lokalnych, a także z oczekiwanego spadku kosztów utrzymania.
Oczekiwany dochód w wysokości 50 000 USD rocznie może zostać zwiększony poprzez zaostrzenie nieefektywności lub przeniesienie innych powiązanych kosztów na najemcę, takich jak zużycie energii elektrycznej lub wody. Wszystkie spodziewane przyszłe dochody są dyskontowane w celu odzwierciedlenia wartości bieżącej.,
wartość mnożnika czynszu brutto
metoda wyceny mnożnika czynszu brutto (GRM) mierzy i porównuje potencjalną wycenę nieruchomości, biorąc cenę nieruchomości i dzieląc ją przez jej dochód brutto. Innymi słowy, jeśli kupiłeś nieruchomość komercyjną za $500,000 i generuje $ 70,000 w czynszach brutto każdego roku, twój GRM będzie około 7,14 lub $500,000 / $70,000. Ta formuła wyceny nieruchomości komercyjnych jest zwykle używana do identyfikacji nieruchomości o niskiej cenie w stosunku do ich potencjalnego dochodu rynkowego.,
wartość za drzwi
ta metoda wyceny nieruchomości komercyjnych jest stosowana przede wszystkim w przypadku budynków mieszkalnych, a nie budynków jednorodzinnych. Ta metoda po prostu określa wartość całego budynku na podstawie liczby jednostek. Na przykład budynek z 20 mieszkaniami wycenionymi na 4 miliony dolarów będzie wyceniany na 200 000 dolarów” za drzwi ” niezależnie od wielkości każdej jednostki.
koszt za metr kwadratowy do wynajęcia
Powierzchnia użytkowa łączy powierzchnię użytkową (jaką najemcy mogą zajmować) z obszarami wspólnymi, z których korzystają najemcy, takimi jak klatki schodowe i windy., Korzystając z tej metodologii, można ekstrapolować koszt na stopę kwadratową najmu, porównać go ze średnim kosztem najmu na stopę kwadratową i dokonać oceny wartości budynku.
na przykład, jeśli budynek ma 10 000 stóp kwadratowych, a średni koszt wynajmu na stopę kwadratową wynosi 12 USD za stopę kwadratową rocznie, cena zakupu 1,7 miliona USD wygeneruje 7% rentowności wynajmu brutto. Jeśli jednak wiesz, że możesz naliczyć czynsz w wysokości 14 USD za stopę kwadratową rocznie, wycena 1,9 miliona USD przyniesie taki sam zwrot brutto.
w końcu każdy nabywca ceni własność inaczej., Wycena nieruchomości komercyjnych ma element subiektywny i nienaukowy. Najlepsi inwestorzy nieruchomości komercyjnych doskonalili swoje instynkty w poszukiwaniu najatrakcyjniejszych ofert i najskuteczniejszych metod wyceny dla każdego rodzaju transakcji. Dowiedz się więcej o tym, jak First Republic może pomóc ci osiągnąć cele związane z nieruchomościami komercyjnymi.