Towarzystwo oszczędnościowo-pożyczkowe

Towarzystwo oszczędnościowo-pożyczkowe stało się silną siłą na początku XX wieku, pomagając ludziom w posiadaniu domu, udzielając kredytów hipotecznych i dalej pomagając ich członkom w podstawowych punktach zbytu i inwestowania, zazwyczaj poprzez konta oszczędnościowe passbook i certyfikaty depozytowe.

Towarzystwa oszczędnościowo-pożyczkowe z tej epoki zostały słynnie przedstawione w filmie z 1946 roku It ' s a Wonderful Life.,

kredyt hipoteczny

najwcześniejsze kredyty hipoteczne nie były oferowane przez banki, ale przez firmy ubezpieczeniowe i znacznie różniły się od znanego dziś kredytu hipotecznego lub mieszkaniowego. Większość wczesnych kredytów hipotecznych była krótka z jakąś balonową spłatą na koniec okresu, lub były to pożyczki tylko oprocentowane, które nie płaciły nic w stosunku do kapitału pożyczki przy każdej płatności., Jako takie, wielu ludzi bylo albo trwale w dluzeniu w ciaglym cyklu refinansowania ich zakupu domu, lub stracili swój dom poprzez wykluczenie, gdy nie byli w stanie dokonac splaty balonu na koniec okresu tego kredytu.

w 1932 roku, podczas Wielkiego Kryzysu, Kongres Stanów Zjednoczonych uchwalił federalną ustawę o kredytach mieszkaniowych. Założył Federal Home Loan Bank i associated Federal Home Loan Bank Board, aby pomóc innym bankom w zapewnianiu finansowania oferującym długoterminowe, zamortyzowane kredyty na zakup domu., Pomysł polegał na zaangażowaniu banków w pożyczki, a nie towarzystw ubezpieczeniowych, oraz na zapewnieniu realistycznych kredytów, które ludzie mogliby spłacić i uzyskać pełną własność swoich domów.

dalsze korzyściedytuj

, Było to znane jako rozporządzenie Q (the Interest Rate Adjustment Act of 1966) i dawało S &Ls 50 punktów bazowych powyżej tego, co banki mogły zaoferować. Pomysł polegał na tym, że przy nieznacznie wyższych stopach oszczędności oszczędności i kredyty przyciągną więcej depozytów, które pozwolą im nadal pisać więcej kredytów hipotecznych, które utrzymywałyby płynność rynku kredytów hipotecznych, a fundusze zawsze byłyby dostępne dla potencjalnych kredytobiorców.

, Zmniejszyło to atrakcyjność oszczędności i kredytów dla konsumentów, ponieważ wymagało od konsumentów prowadzenia rachunków w wielu instytucjach, aby mieć dostęp zarówno do przywilejów kontrolnych, jak i konkurencyjnych stawek oszczędnościowych.

w latach 80. sytuacja uległa zmianie. W 1980 roku Kongres Stanów Zjednoczonych przyznał wszystkim oszczędnościom, w tym stowarzyszeniom oszczędnościowo-kredytowym, uprawnienia do udzielania pożyczek konsumenckich i komercyjnych oraz do wydawania rachunków transakcyjnych., Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act (DIDMCA) z 1980 r. została zaprojektowana, aby pomóc sektorowi bankowemu w zwalczaniu dezintermediacji funduszy na produkty niebędące depozytami o wyższej wydajności, takie jak fundusze wspólnego inwestowania na rynku pieniężnym. Pozwoliło to również oszczędzającym udzielać pożyczek konsumenckich do 20 procent ich aktywów, wydawać karty kredytowe i dostarczać zbywalne zamówienia wycofania (teraz) kont konsumentom i organizacjom non-profit. W ciągu następnych kilku lat wprowadzono przepisy, które umożliwiły bankom i oszczędnościom oferowanie szerokiej gamy nowych produktów depozytowych o oprocentowaniu rynkowym., W przypadku S&ta deregulacja jednej strony bilansu zasadniczo doprowadziła do bardziej nieodłącznego ryzyka stopy procentowej, ponieważ finansowały one długoterminowe kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu z niestabilnymi lokatami krótkoterminowymi.

w 1982 roku Garn-St., Germain Depository Institutions Act został przyjęty i zwiększył udział aktywów, które thrifts mogą posiadać w kredytach konsumenckich i komercyjnych nieruchomości i pozwolił thrifts zainwestować 5 procent swoich aktywów w pożyczki Komercyjne, korporacyjne, biznesowe lub rolnicze do 1 stycznia 1984, kiedy to odsetek ten wzrósł do 10 procent.

spadek

podczas kryzysu Oszczędnościowo-kredytowego w latach 1986-1995 liczba ubezpieczonych federalnie oszczędności i kredytów w Stanach Zjednoczonych spadła z 3234 do 1645. Analitycy przypisują to głównie kredytom nieruchomościowym typu unsound., Udział s&Ls dla kredytów hipotecznych jednorodzinnych wzrósł z 53% w 1975 r.do 30% w 1990 r.

poniżej znajduje się szczegółowe podsumowanie głównych przyczyn strat, które szkodzą działalności s& L w latach 80.według United States League of Savings Associations:

1. brak wartości netto dla wielu instytucji, gdy weszły one w latach 80., i całkowicie nieodpowiednie uregulowanie wartości netto.,
2. spadek skuteczności regulacji Q w zakresie zachowania różnicy między kosztem pieniądza a stopą zwrotu z aktywów, wynikającej głównie z inflacji i towarzyszącego jej wzrostu rynkowych stóp procentowych.
3. ,
4. zwiększyła się konkurencja po stronie gromadzenia depozytów i tworzenia kredytów hipotecznych, a nagły wybuch nowych technologii umożliwił zupełnie nowy sposób prowadzenia instytucji finansowych ogólnie, a konkretnie działalności hipotecznej.
5. gwałtowny wzrost uprawnień inwestycyjnych stowarzyszeń wraz z wejściem ustawy o deregulacji instytucji depozytowych i kontroli monetarnej (ustawa Garn-St Germain), a co ważniejsze, poprzez stanowe akty prawne w wielu ważnych i szybko rozwijających się państwach., Wprowadziły one nowe zagrożenia i możliwości spekulacyjne, którymi trudno było zarządzać. W wielu przypadkach zarządowi brakowało umiejętności lub doświadczenia w ich ocenie, lub w zarządzaniu dużymi ilościami kredytów budowlanych nierezydencyjnych.
6. eliminacja przepisów początkowo mających na celu zapobieganie ekscesom kredytowym i minimalizację niepowodzeń. Złagodzenie przepisów pozwoliło na udzielanie pożyczek, bezpośrednio i poprzez udział, na odległych rynkach kredytowych, przy obietnicy wysokich zysków. Kredytodawcy nie byli jednak zaznajomieni z tymi odległymi rynkami., Umożliwiło to również stowarzyszeniom udział w spekulacyjnych działaniach budowlanych z budowniczymi i deweloperami, którzy mieli niewielki lub żaden udział finansowy w projektach.
7. oszustwa i nadużycia w transakcjach poufnych, zwłaszcza w przypadku państwowych i regulowanych oszczędności, gdzie nadzór regulacyjny na poziomie stanowym był luźny, słabo rozpowszechniony i/lub niewystarczający (np.: Teksas, Arizona).,
8. nowy typ i pokolenie oportunistycznych menedżerów i właścicieli oszczędności i kredytów-niektórzy z nich działali w sposób nieuczciwy — których przejęcie wielu instytucji ułatwiła zmiana zasad FSLIC zmniejszająca minimalną liczbę akcjonariuszy ubezpieczonego stowarzyszenia z 400 do jednego.
9. Pozwoliło to zarządowi na niekontrolowane korzystanie z niektórych nowych organów operacyjnych, podczas gdy dyrektorzy nie kontrolowali wydatków i zakazywali oczywistych sytuacji konfliktu interesów.,
10. wirtualny koniec inflacji w amerykańskiej gospodarce, wraz z nadbudowywaniem w wielorodzinnych rezydencjach typu kondominium oraz w Nieruchomościach Komercyjnych w wielu miastach. Ponadto wartości nieruchomości załamały się w Stanach energetycznych — Teksasie, Luizjanie, Oklahomie, szczególnie ze względu na spadające ceny ropy naftowej — a słabość wystąpiła w górnictwie i rolnictwie.
11. , Pragnąc poprawić zarobki, odeszli od tradycyjnych praktyk pożyczkowych na kredyty i rynki o wyższym ryzyku, ale z którymi mieli niewielkie doświadczenie.
12. brak odpowiednich, dokładnych i skutecznych ocen działalności Oszczędnościowo-Kredytowej przez publiczne firmy księgowe, analityków bezpieczeństwa i społeczność finansową.,
13. Struktura organizacyjna i przepisy nadzorcze, odpowiednie do nadzorowania i kontrolowania działalności w środowisku chronionym w latach 60. i 70., spowodowały fatalne opóźnienia i niezdecydowanie w procesie egzaminowania/nadzoru w latach 80.
14. federalne i Państwowe kadry egzaminacyjne i nadzorcze niewystarczająca liczba, doświadczenie lub zdolność do radzenia sobie z nowym światem operacji oszczędnościowych i kredytowych.
15. niezdolność lub niechęć Zarządu Federalnego Banku kredytów mieszkaniowych i jego pracowników prawnych i nadzorczych do radzenia sobie z problemami instytucji w odpowiednim czasie., Wiele instytucji, które ostatecznie zamknęły się dużymi stratami, były znane przypadki problemowe przez rok lub dłużej. Często, jak się wydawało, względy polityczne opóźniały niezbędne działania nadzorcze.

chociaż nie określono szczegółowo powyżej, powiązanym konkretnym czynnikiem było to, że s& Ls i ich zarządzanie pożyczkami były często niedoświadczone w złożoności i ryzyku związanym z kredytami komercyjnymi i bardziej złożonymi, które odróżniały się od ich korzeni z „prostymi” kredytami hipotecznymi na dom.

, akty i reformy rządoweedytuj

w rezultacie Ustawa o reformie instytucji finansowych, odzyskiwaniu i egzekwowaniu z 1989 r. (FIRREA) radykalnie zmieniła branżę oszczędności i pożyczek i jej federalne rozporządzenie. Oto najważniejsze przepisy, podpisane w prawie 9 sierpnia 1989:

1. Federal Home Loan Bank Board (FHLBB) i Federal Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC) zostały zniesione.,
2. Biuro Nadzoru oszczędnościowego (OTS), Biuro Departamentu Skarbu Stanów Zjednoczonych, zostało utworzone w celu czarterowania, regulowania, badania i nadzorowania instytucji oszczędnościowych.
3. Federal Housing Finance Board (Fhfb) została utworzona jako niezależna agencja do nadzorowania 12 federalnych banków kredytów mieszkaniowych (zwanych także bankami okręgowymi), wcześniej nadzorowanych przez FHLBB.
4. , (Podobnie jak Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), FSLIC była stałą korporacją, która ubezpieczała konta oszczędnościowe i kredytowe do $100,000.) SAIF był zarządzany przez FDIC wraz ze swoim siostrzanym funduszem dla banków, Bankowym Funduszem ubezpieczeniowym (BIF) do 2006 r., kiedy to federalna ustawa o reformie ubezpieczeń depozytów z 2005 r. (obowiązująca w lutym 2006 r.) przewidywała, między innymi, że oba fundusze łączą się tworząc Depositor Insurance Fund (DIF), który nadal będzie zarządzany przez FDIC.,
5. Resolution Trust Corporation (RTC) powstała w celu pozbycia się upadłych instytucji oszczędnościowych przejętych przez regulatorów po 1 stycznia 1989 roku.
6. FIRREA given both Freddie Mac and Fannie Mae additional responsibility to support mortgages for low – and modern-income families.

Ustawa o reformie podatkowej z 1986 r.wyeliminowała również zdolność inwestorów do zmniejszania regularnych dochodów z wynagrodzeń przez tak zwane „pasywne” straty poniesione z inwestycji w nieruchomości, np. amortyzacja i odliczenia odsetek., Spowodowało to spadek wartości nieruchomości, gdy inwestorzy wycofali się z tego sektora.