zastaw Mechanika od tytułu własności nieruchomości jest wyłącznie wynikiem przepisów prawa. Każde państwo ma swoje własne prawa dotyczące tworzenia i egzekwowania tych zastawów, ale ogólnie rzecz biorąc, istnieją pewne podobne elementy wśród nich. Wiele stanów rozróżnia rodzaje nieruchomości, na których można złożyć zastaw mechaniczny.
zgodnie z zasadą immunitetu Państwowego, nieruchomość rządu (własność publiczna) zwykle nie podlega roszczeniom osób prywatnych., W związku z tym, o ile państwo tego nie postanowi, zastawy nie dołączają się do tytułu stanowiącego własność państwa lub jego jednostek administracyjnych, np. miast. Podobnie, zastaw mechanika zgodnie z prawem stanowym są nieważne na federalnych projektów budowlanych. W celu ochrony podwykonawców i dostawców pracujących przy federalnych projektach, w których cena kontraktu przekracza $100,000.00 ustawa Miller wymaga od generalnych wykonawców zapewnienia obligacji płatniczej, która gwarantuje zapłatę za pracę wykonaną zgodnie z warunkami umowy., Wiele władz państwowych i samorządowych podobnie wymaga, aby wykonawcy projektów robót publicznych byli związani w ramach tzw. ” małych aktów Millera.”Teoretycznie, Obligacja płatnicza na mocy ustawy Millera lub małej ustawy Millera stoi w miejscu własności rządu, a kwalifikowani powodowie wysuwają roszczenia wobec tej obligacji podobne do tego, jak złożyliby zwykły zastaw mechanika.
w wielu stanach ustawodawca stworzył dodatkowe procedury w celu umieszczenia zastawu mechanicznego na nieruchomości mieszkalnej., W New Jersey, który uchwalił najsurowsze z tych przepisów, zastaw mechanika może być umieszczony tylko na nieruchomości mieszkalnej po zawiadomieniu o Niezapłaconym saldzie i prawo do złożenia zastawu został złożony w ciągu 60 dni od ostatniego dnia pracy zastaw i wyrok arbitrażowy został wydany przez American Arbitration Association arbiter pozwalając zastaw mechanika być złożone.
sama czynność złożenia zastawu mechanicznego może być trudna. Większość państw po prostu wymagają zgłoszenia mechanika zastawu z COUNTY lub urzędnik sądowy w określonym czasie od zdarzenia wyzwalającego., W celu złożenia zastawu mechanicznego wymagane jest jednak złożenie wniosku do sądu. W Maryland korporacje muszą zatrudnić adwokata, aby złożył wniosek do sądu.
Tworzenie i doskonalenie
zgodnie ze statutami zastaw tworzony jest zwykle przez wykonanie pracy lub dostarczenie materiału poprawiającego majątek. Tylko jaki rodzaj wkładu liczy się jako ważna podstawa zastawu mechanicznego różni się w zależności od konkretnej ustawy państwowej, która ma zastosowanie., Niektóre typowe przykłady to:
- robotnicy, stolarze, Elektrycy, Wykonawcy mechanicy/HVAC i hydraulicy pracujący na miejscu projektu;
- stocznie drewniane, domy zaopatrzenia hydraulicznego i dostawcy elektryczni;
- architekci i inżynierowie budownictwa, którzy opracowali plany i specyfikacje budowlane; i
- poza siedzibą wytwórców specjalistycznych przedmiotów, które są ostatecznie włączone do projektu.
często nie ma prostej linii podziału, która jest przydatna w każdym stanie, a nawet w każdym przypadku, do określenia tej kwalifikowalności., Decyzja o tym, czy strona ma uzasadnione prawo zastawu, może zależeć od rozpatrywania spraw sądowych, które podtrzymały lub odrzuciły roszczenia zastawu w tym samym stanie.
w przeciwieństwie do innych interesów bezpieczeństwa, w większości stanów, zastaw mechaniczny jest udzielany wykonawcom i dostawcom materiałów, którzy mogą lub nie muszą mieć bezpośredniego porozumienia umownego z właścicielem gruntu. W rzeczywistości jest to często norma, ponieważ w większości przypadków właściciel gruntów umów tylko z generalnym wykonawcą (często nazywany „głównym wykonawcą”)., Z kolei Generalny wykonawca zatrudnia podwykonawców („podwykonawców”) i dostawców materiałów („dostawców”) do wykonywania prac. Ci subs i dostawcy są uprawnieni do zastawów na nieruchomości właściciela, aby zabezpieczyć ich płatność od generalnego wykonawcy.
jednak, aby mieć wykonalny zastaw, zwykle musi być „udoskonalony.”Oznacza to, że posiadacz zastawu musi spełniać ustawowe wymogi dotyczące utrzymywania i egzekwowania zastawu., Wymagania te, które zawierają terminy, są zazwyczaj następujące:
- dostarczenie wymaganego wstępnego zawiadomienia właścicielowi nieruchomości ujawniającego prawo do zastawu (niektóre stany).
- składanie zawiadomień o rozpoczęciu pracy (niektóre stany).
- składanie zawiadomień w wymaganych urzędach ewidencji publicznej o zamiarze złożenia zastawu, jeśli jest niezapłacony(niektóre stany).
- złożenie zawiadomienia lub roszczenia zastawu w wymaganych urzędach rejestrów publicznych w określonym terminie po dostarczeniu materiałów lub zakończeniu pracy(wszystkie stany)., Prawo różni się w zależności od państwa, zarówno w odniesieniu do zdarzenia wyzwalającego, jak i czasu tego zdarzenia. Niektóre stany wymagają zgłoszenia w okresie odmierzonym od czasu, gdy wnioskodawca kończy swoją pracę, podczas gdy inne określają zdarzenie jako po zakończeniu wszystkich prac nad projektem. Okresy zgłoszenia po zdarzeniu wyzwalającym są różne.
ze względu na trudności często związane ze składaniem zastawów mechaników i zgodnością z przepisami dotyczącymi zastawów mechaników, wielu zastawników korzysta z usług adwokatów lub mechaników, aby zapewnić prawidłowe złożenie zastawu mechaników.,
priorytet respektowania innych interesów
statuty tworzące zastawy zazwyczaj dają im wyższy priorytet w stosunku do innych interesów w tytule, niż prawo daje większość interesów zabezpieczenia nieruchomości. Między innymi priorytet jest atrybutem, który określa, które z kilku konkurencyjnych roszczeń dotyczących zabezpieczeń będzie miało pierwsze roszczenie do funduszy sprzedaży z tytułu wykluczenia. W tym kontekście priorytet zastawu mechanika jest określony albo przez czas, w którym zastaw przywiązuje się do tytułu do nieruchomości lub przez moment, do którego „odnosi się z powrotem.,”Z pewnymi wyjątkami, zastaw dołącza lub odnosi się z powrotem do czasu przed czasem, że jakiekolwiek zawiadomienie o nim pojawia się w rejestrach publicznych. W wielu stanach jest to określony czas, kiedy rozpoczyna się pierwsza widoczna budowa na placu budowy. W innych, to jest, gdy umowa jest wykonywana na pracę do wykonania. W jeszcze innych, każdy kontrahent lub dostawca zastawu dołącza w momencie rozpoczęcia własnej pracy. W związku z tym osoby, które mają do czynienia z właścicielem tytułu do nieruchomości, ryzykują, że ich interesy będą przedmiotem zastawów, o których nie wiedzieli.,
w niektórych państwach wprowadzono szczególne przepisy dotyczące ustalania pierwszeństwa między zastawem mechanicznym a zastawem hipotecznym finansującym budowę na gruncie. Na przykład, w stanie Nowy Jork, pojawienie się określonego języka w hipotece w taki sposób, że jest to kredyt budowlany zachowuje pierwszeństwo przed zastawami mechanika wynikającymi z budowy, o ile później złożone roszczenia zastawu, które są uzasadnione, nie są ignorowane. W innych stanach, takich jak Floryda, jest to propozycja wszystko albo nic., Tam zapis hipoteki budowlanej przed złożeniem ustawowego zawiadomienia o rozpoczęciu budowy daje hipotece bezwzględny pierwszeństwo przed zastawami wynikającymi z budowy. Jeszcze inne stany, takie jak Kalifornia, zapewniają pierwszeństwo dla kredytu budowlanego hipoteki zarejestrowanej przed widocznym rozpoczęciem budowy, gdzie pożyczkodawca jest zobowiązany do wypłaty środków. W stanie Illinois istnieje ustawowy system wypłacania funduszy, który, jeśli zostanie zastosowany, zapewnia pierwszeństwo kredytu budowlanego., W innych stanach, istnieją jeszcze inne ustalenia i niektóre stany, takie jak Kolorado, zapewniają prawie żadnych praktycznych środków na kredyt budowlany Hipoteczny, aby uzyskać pierwszeństwo w ogóle.
wyegzekwowanie zastawu następuje wyłącznie w drodze egzekucji sądowej, tj. w drodze postępowania sądowego podobnego do egzekucji zastawu hipotecznego. Sąd musi ustalić, czy zostały spełnione wymogi statutu, a jeżeli tak, pierwszeństwo zastawu mechanika wobec innych zastawów lub obciążeń na tytuł., Po ustaleniu, sąd zarządzi sprzedaną nieruchomość i wpływy ze sprzedaży stosowane do zastawów w kolejności ich pierwszeństwa.
Limityedytuj
Stany mogą mieć różne ograniczenia dotyczące zastawów mechanika. W prawie Kalifornijskim wykonawca musi poczekać, aby skorzystać z prawa zastawu, aż do wystąpienia któregokolwiek z następujących warunków; w przeciwnym razie zastaw zostanie uznany za przedwczesny:
a) praca zostanie zakończona zgodnie z zakontraktowanym zakresem prac, b) projekt został zatrzymany (zaprzestanie) lub C) osoba nie może zakończyć pracy (zakończony).,
każde z tych wymaganych zdarzeń ma miejsce pod koniec cyklu życia projektu (lub pod koniec zakresu prac dla podwykonawcy, projekt może być daleki od zakończenia). Koniec projektu może nie być zdalnie zbliżony do faktycznego czasu wykonania pracy (oraz czasu, w którym robocizna i materiały zostały wypłacone z kieszeni za pracę przez wykonawcę).
ponadto praca musi iść bezpośrednio w kierunku prac ulepszenia nieruchomości. Może się to wydawać oczywiste, ale istnieje wiele kosztów budowy, które nie podlegają zastawom mechaników., Część kosztów budowy może nie kwalifikować się do zastawu mechanika, ponieważ prace nie poprawiły nieruchomości. Dobrym przykładem są przedmioty, które nie mają być trwałe, ale mimo to niezbędne w trakcie budowy. Tymczasowe ogrodzenie budowlane może być wymagane, może pełnić cenną funkcję w zakresie bezpieczeństwa i ochrony, ale nigdy nie oczekuje się, że stanie się częścią nieruchomości, więc nie jest to koszt dozwolony na podstawie zastawu mechanika.,
atrakcyjny charakter zastawu mechanika polega na tym, że zastaw jest zabezpieczony nieruchomością, a nieruchomość może być sprzedana w celu zapłaty zastawu. Jest to potężne narzędzie, ale nie zawsze wydajne. W rzeczywistości jest to wyciągnięty proces, który nie jest zbyt wydajny. Jednakże, biorąc pod uwagę warunki ekonomiczne i że kredytodawcy zazwyczaj mają pierwszeństwo, sprzedaż nieruchomości może nie być wystarczająca do zapłaty za wartość zastawu.
często pomijane jest to, że wykonawca finansuje obecnie projekt, gdy wykonuje prace i nie otrzymuje natychmiastowej zapłaty za te prace., Wykonawca teraz wiąże cenny kapitał, który mógłby zostać wykorzystany gdzie indziej, czekając na koniec projektu. Ponadto wykonawca musi ponieść koszty postępowania sądowego w celu wyegzekwowania swoich praw zastawu. W przypadku sporów o niewielkiej wartości zastaw mechanika nie będzie opłacalną metodą uzyskania zapłaty za usługi.,
zwolnienia Zastawuedytuj
zwolnienie zastawu, znane również jako zwolnienie zastawu lub anulowanie zastawu, jest dokumentem, który może być dobrowolnie dostarczony przez powoda zastawu, takiego jak podwykonawca, w zamian za zapłatę lub obietnicę zapłaty od generalnego wykonawcy lub właściciela nieruchomości. Negocjacje mogą być trudne, jak zastaw powodowie na ogół chcą być wypłacone przed zwolnieniem zastawu, podczas gdy właściciel nieruchomości podlegającej zastawu będzie na ogół chcą zastaw zwolniony przed dokonaniem płatności., W przeciwieństwie do zrzeczenia się zastawu, które neguje prawo do złożenia zastawu w przyszłości, zwolnienie zastawu anuluje zastaw, który już obowiązuje.
przed dokonaniem jakiejkolwiek płatności właściciel nieruchomości powinien zażądać zwolnienia zastawu od każdego dostawcy, wykonawcy i podwykonawcy, który obejmuje użyte materiały i prace wykonane na projekcie. Zwolnienie zastawu to pisemne oświadczenie, które uwalnia nieruchomość od zagrożenia zastawem., Jeśli umowa wymaga częściowych płatności być dokonane przed prac jest zakończona w całości, wtedy właściciel nieruchomości może zażądać częściowego zwolnienia zastawu obejmujące wszystkie robocizny i materiały wykorzystane do czasu zapłaty.
przed ostateczną płatnością właściciel nieruchomości powinien uzyskać oświadczenie od wykonawcy, które wymienia wszystkie niezapłacone strony, które wykonały pracę lub usługi lub dostarczyły materiały do nieruchomości. Właściciel nieruchomości powinien upewnić się, że wykonawca uzyskuje zwolnienia od wszystkich tych stron przed dokonaniem ostatecznej płatności.