Proposition 13: Wie man es nicht verliert
Proposition 13 hat viele Hausbesitzer davor bewahrt, ihre Häuser zu verlieren, indem sie die Grundsteuern niedrig gehalten haben. 1978 von den Wählern verabschiedet, senkte Proposition 13 die Grundsteuern auf 1% (von 2,67%) des gesamten Wertes der Immobilie. Ebenso wichtig ist, dass Proposition 13 die Erhöhung der Steuern unabhängig vom Wert der Immobilie auf eine maximale Erhöhung von 2% pro Jahr begrenzt. Eine Neubewertung der Grundsteuer kann nur vorgenommen werden, wenn sich das Eigentum ändert oder der Bau abgeschlossen ist., Ziemlich einfach, oder? Dieses System hat dazu geführt, dass viele Hausbesitzer, die ihr Haus seit einiger Zeit im Besitz haben, deutlich weniger Grundsteuern zahlen als ihre Nachbarn.
Wussten Sie, dass Sie diesen Vorteil auf Ihre Kinder übertragen können?
Wie bereits erwähnt, wird eine Immobilie, wenn sie den Besitzer wechselt–entweder durch einen Verkauf oder durch den Tod–neu bewertet. Dies bedeutet, dass unabhängig vom Wert des Eigenheims am Tag der Übertragung der County Assessor die Immobilie schätzt und Grundsteuern in Höhe von etwa 1% des Wertes der Immobilie erhebt., Wenn eine Person lange Zeit in ihrem Zuhause gelebt hat, können diese Neubewertung und nachfolgende Steuern erheblich sein. Doch wenn die Übertragung zwischen einem Elternteil und einem Kind erfolgt, kann das Kind die niedrige Proposition 13 Steuerbemessungsgrundlage erben. Es gibt jedoch einige Fänge.
Diese „Vererbung“ der niedrigen Steuerbemessungsgrundlage geschieht nicht automatisch; Jedes Kind muss sehr bald nach dem Datum der Übertragung Papiere beim Landkreis einreichen. Aber was ist, wenn Sie diesen Papierkram nicht rechtzeitig eingereicht bekommen? Die Antwort ist, dass die Eigenschaft neu bewertet wird. Aber wenn die Eigenschaft neu bewertet wird, ist sehr wichtig.,
Lehren aus Abigails Geschichte
Nehmen Sie zum Beispiel Abigail. Abigail ist eine ältere Frau mit drei Kindern. Abigail kaufte ihr Haus 1975 für 20.000 Dollar. Das Haus ist jetzt $1.000.000 wert. Abigails Grundsteuern betragen $ 500 pro Jahr. Abigails Nachbarin hat gerade ein ähnliches Haus für 1 Million Dollar gekauft. Die Grundsteuern des Nachbarn betragen $ 10,000 pro Jahr. Dies ist Proposition 13 bei der Arbeit.
Seit fünf Jahren vor ihrem Tod braucht Abigail häusliche Pflege und ihre Tochter Betty kümmert sich um sie. Betty setzt ihr Leben auf Eis und kümmert sich um ihre Mutter., Betty zog auch ins Haus, um sich um ihre Mutter zu kümmern. Abigail hat zwei weitere Kinder Charlie und Danny.
Als Abigail schließlich stirbt, sind sich Betty, Charlie und Danny einig, dass Betty so lange im Haus leben sollte, wie sie will, weil sie sich so lange um Abigail gekümmert hat. Betty zahlt weiterhin die Rechnungen und die Grundsteuern. Abigails Grundsteuerrechnung beträgt 500 US-Dollar pro Jahr. Niemand sagt dem Bezirksgutachter, dass Abigail gestorben ist. Der Gutachter weiß nicht, dass Abigail gestorben ist, bis das richtige Formular beim Büro des Gutachters eingereicht wurde., Nach zehn Jahren entscheidet Betty, dass es Zeit ist, das Haus zu verkaufen und weiterzumachen. Betty, Charlie und Danny schauen sich endlich Mamas lebendiges Vertrauen an. Da Abigail ein lebendiges Vertrauen hatte, können die Kinder die Immobilie ohne Nachlass verkaufen.
Elf Monate nach dem Verkauf erhält Betty als Treuhänder eine“ zusätzliche ungesicherte Grundsteuer “ per Post. Da Betty dem Büro des County Assessors nie gesagt hat, dass Mama vor 10 Jahren gestorben ist, konnten die Kinder nicht die erforderlichen Papiere einreichen, um eine Neubewertung des Eigentums zu vermeiden – was eine Erhöhung der Grundsteuern vermieden hätte., Der Gutachter hat keine andere Wahl, als das Eigentum nach Abigails Tod neu zu bewerten. Dies führt zu erhöhten Steuern von 9,500 USD pro Jahr-für einen Zeitraum von zehn Jahren–oder 95,000 USD. Da Betty als Treuhänder fungierte, haftet sie persönlich für diese Steuern. Um die Sache noch schlimmer zu machen, kann sie ihre Geschwister nicht zwingen, die Steuer zu zahlen.
Diese warnende Geschichte spricht für den Wert der Zusammenarbeit mit einem Anwalt, der auf Nachlassplanung und Treuhandverwaltung spezialisiert ist, um Ihr Vermögen zu schützen und Steuern zu minimieren., Hätte Betty zum Zeitpunkt von Abigails Tod bei einem qualifizierten Anwalt eingecheckt, hätte die Familie diese Steuererhöhung von 95,000 US-Dollar gespart, indem sie die zeitlichen Auswirkungen von Neubewertungen verstanden hätte.
James L. Cunningham, Jr, CEO und Lead-Rechtsanwalt