Wann sollten Sie ein Haus refinanzieren?

Es macht Sinn, sich zu refinanzieren ein Haus, wenn es spart Ihnen Geld, oder machen die Zahlung Ihrer monatlichen Rechnungen zu erleichtern.

Einige Experten sagen, Sie sollten nur refinanzieren, wenn Sie Ihren Zinssatz senken können, verkürzen Sie Ihre Kreditlaufzeit oder beides. Dieser Rat ist nicht immer richtig. Einige Hausbesitzer benötigen möglicherweise eine kurzfristige Entlastung von einer niedrigeren monatlichen Zahlung, auch wenn dies bedeutet, dass sie mit einem neuen 30-Jahres-Darlehen beginnen., Refinanzierung kann Ihnen auch helfen, auf das Eigenkapital in Ihrem Haus zuzugreifen oder ein FHA-Darlehen und seine monatlichen Hypothekenversicherungsprämien loszuwerden.

Wie Refinanzierung einer Hypothek funktioniert

Wenn Sie refinanzieren, erhalten Sie eine neue Hypothek auszahlen Ihre bestehende Hypothek. Die Refinanzierung funktioniert genauso wie eine Hypothek, um ein Haus zu kaufen. Sie werden jedoch frei von dem Stress sein, zu Hause zu kaufen und umzuziehen, und es gibt weniger Druck, bis zu einem bestimmten Datum zu schließen. Wenn Sie Ihre Entscheidung bereuen, haben Sie bis Mitternacht des dritten Geschäftstages nach Abschluss Ihres Darlehens die Möglichkeit, die Transaktion abzubrechen.,

Von April 2019 bis August 2020 lag die durchschnittliche Refinanzierungszeit für eine konventionelle Hypothek laut Ellie Maes Origination Insight-Bericht zwischen 38 und 48 Tagen. Wenn die Zinssätze sinken und viele Hausbesitzer sich refinanzieren möchten, sind die Kreditgeber beschäftigt und die Refinanzierung kann länger dauern. Die Refinanzierung eines FHA-oder VA-Darlehens kann auch bis zu einer Woche länger dauern als bei einem herkömmlichen Refi.

Wenn die Refinanzierung Ihres Wohnungsbaudarlehens sinnvoll ist

Die Refinanzierung kann Ihre monatliche Hypothekenzahlung senken, indem Sie Ihren Zinssatz senken oder Ihre Kreditlaufzeit verlängern., Refinanzierung kann auch Ihre langfristigen Zinskosten durch einen niedrigeren Hypothekenzins senken, kürzere Kreditlaufzeit oder beides. Es kann Ihnen auch helfen, Hypothekenversicherung loszuwerden.

Abschlusskosten wie die Entstehungsgebühr, Bewertungsgebühr, Titelversicherungsgebühr und Kreditberichtsgebühr sind immer ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung, ob refinanziert werden soll. Diese Kosten betragen normalerweise 2% bis 6% des Betrags, den Sie ausleihen.

Sie müssen die Abschlusskosten des Darlehens kennen, um den Break-Even-Punkt zu berechnen, an dem Ihre Ersparnisse aus einem niedrigeren Zinssatz Ihre Abschlusskosten übersteigen., Sie können diesen Punkt berechnen, indem Sie Ihre Abschlusskosten durch die monatlichen Einsparungen aus Ihrer neuen Zahlung dividieren.

Hier sind einige Beispiele, wie eine Break-Even-Periode funktioniert.

Eine Break-Even-Periode von 25 Monaten ist in Ordnung, und 50 könnte auch sein, aber 75 Monate sind zu lang. Es besteht eine gute Chance, dass Sie Ihr Haus in den nächsten 6,25 Jahren wieder refinanzieren oder verkaufen. Zwischen 1994 und dem ersten Quartal 2020 beträgt die mittlere Anzahl von Jahren, in denen ein Kreditnehmer eine Hypothek vor der Refinanzierung gehalten hat, nach Angaben von Freddie Mac 3,6 Jahre.,

Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihr neues Darlehen Ihr letztes sein wird, achten Sie darauf, zusätzliche Jahre Zinsen zu berücksichtigen, die Sie zahlen werden. Wenn Sie zum Beispiel noch 27 Jahre haben und mit einem 30-jährigen Refi beginnen, sind das drei zusätzliche Jahre von Interesse, und Ihre Break-Even-Periode ist länger.

Sprechen wir nun über die häufigsten Gründe für die Refinanzierung.

Greifen Sie nach einem niedrigeren Zinssatz

Wenn die Marktzinsen sinken, kann die Refinanzierung, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten, Ihre monatliche Zahlung senken, Ihre gesamten Zinszahlungen senken oder beides.,

Eine andere Sache, die Ihre monatliche Zahlung senken kann, ist die Zahlung von Zinsen auf einen kleineren Kapitalbetrag, möglicherweise über mehr Jahre.

Im ersten Quartal 2020, zu dem hauptsächlich die Refinanzierungstätigkeit vor der Pandemie gehört, behielten 55% der refinanzierten Kreditnehmer ihren aktuellen Kapitalsaldo bei oder erhöhten ihren Saldo um weniger als 5% (durch Finanzierung ihrer Abschlusskosten), so Freddie Mac-Daten. Dies ist die häufigste Wahl: eine Rate-und-Term-Refinanzierung.

Eine höhere Kredit-score wird Ihnen helfen, einen besseren Zinssatz für Ihre Hypothek., Um die besten Preise zu erhalten, benötigen Sie einen Kredit-Score von 760 oder höher. Fast 3 von 4 Hausbesitzern, die sich im April 2020 refinanzierten, hatten laut Hypothekenverarbeiterin Ellie Mae einen Kredit-Score von 750 oder höher. Der durchschnittliche FICO-Score betrug 763.

Wenn Sie Bargeld zum Schließen bringen, erhalten Sie möglicherweise auch einen etwas niedrigeren Zinssatz oder können private Hypothekenversicherungen (PMI) vermeiden. Drei Prozent der Kreditnehmer taten dies im ersten Quartal 2020.,

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Refinanzierung, um auf das Eigenkapital Ihres Hauses zuzugreifen

Im ersten Quartal 2020 betrafen 42% aller Refis einen erhöhten Kapitalsaldo um mindestens 5%, was darauf hinweist, dass die Eigentümer Bargeld herausgenommen, Abschlusskosten finanziert oder beides. Während Auszahlungs-Refi-Zinssätze etwas höher sein können als Zinssätze für kurzfristige Refinanzierungen, gibt es möglicherweise immer noch keine billigere Möglichkeit, Geld zu leihen.

Sie können über eine Cash-Out-Refinanzierung auf Ihr Eigenkapital zugreifen, wenn Sie nach der Transaktion noch mindestens 20% Eigenkapital haben. Hier ist ein Beispiel.,

Wenn Ihr einziges Ziel darin besteht, Bargeld zu erhalten und Ihren Zinssatz nicht zu senken oder Ihre Kreditlaufzeit zu ändern, kann ein Eigenheimkredit oder eine Kreditlinie günstiger sein als die Abschlusskosten eines Cash-Out-Refi.

Refinanzierung um eine kürzere Kreditlaufzeit zu erhalten

Wenn Sie von einer 30-Jahres-auf eine 15-Jahres-Hypothek refinanzieren, erhöht sich Ihre monatliche Zahlung häufig. Aber nicht nur ist der Zinssatz für 15-Jahres-Hypotheken niedriger; 10 Jahre aus Ihrer Hypothek bedeutet weniger Zinsen im Laufe der Zeit zu zahlen., Die Zinsersparnisse aus einer kürzeren Kreditlaufzeit können besonders vorteilhaft sein, wenn Sie nicht den Hypothekenzins Abzug auf Ihrer Steuererklärung nehmen.

Da die Hypothekenzinsen jedoch so niedrig sind, ziehen es manche Menschen vor, mehr Jahre damit zu verbringen, ihr Haus abzuzahlen, damit sie mehr Geld haben, um zu einem höheren Zinssatz zu investieren, und mehr Jahre, damit sich ihre Anlageerträge zusammensetzen.

Im Jahr 2019 refinanzierten sich laut Freddie Mac 78% der Kreditnehmer aus einer 30-jährigen festverzinslichen Hypothek in dieselbe Darlehensart. Weitere 14% gingen von einem 30-Jährigen zu einem 15-jährigen Fest. Und 7% gingen von einem 30-Jährigen zu einem 20-jährigen Fest.,

Refinanzierung um einen FHA-Kredit loszuwerden

FHA-Kredite haben Hypothekenversicherungsprämien (MIPs), die Kreditnehmer 800 bis 1.050 USD pro Jahr für jeden geliehenen 100,000 USD kosten. Wenn Sie nicht mehr als 10% abschreiben, müssen Sie diese Prämien für die Laufzeit des Darlehens zahlen—was bedeutet, dass die einzige Möglichkeit, sie loszuwerden, darin besteht, ein neues Darlehen zu erhalten, das nicht von der FHA unterstützt wird.

Refinanzierung um PMI loszuwerden

Die Abschaffung der privaten Hypothekenversicherung für ein herkömmliches Darlehen ist an sich kein Grund zur Refinanzierung. Im Gegensatz zu FHA MIPs müssen Sie Ihr Darlehen nicht loswerden, um PMI loszuwerden., Sie können eine Stornierung beantragen, sobald Sie über genügend Eigenkapital verfügen-normalerweise 20%.

Refinanzierung, um von einem einstellbaren Zinssatz zu einem festen Zinssatz zu wechseln, oder umgekehrt

Einige Kreditnehmer refinanzieren, weil sie eine einstellbare Rate Hypothek haben und sie wollen in einem festen Zinssatz sperren. Es gibt aber auch Situationen, in denen es sinnvoll ist, von einer festverzinslichen Hypothek zu einer zinsveränderbaren Hypothek oder von einem ARM zum anderen zu wechseln: Wenn Sie vorhaben, in ein paar Jahren zu verkaufen, und Sie mit dem Risiko eines höheren Zinssatzes vertraut sind, sollten Sie am Ende länger als geplant in Ihrem aktuellen Zuhause bleiben.,

30-Jahres-Vs. 15-Jahres-Refinanzierung Hypothek

Die meisten Ihrer monatlichen Zahlungen gehen in Richtung Zinsen zu Beginn eines 30-Jahres-Darlehen. Sie werden für viele Jahre wenig Eigenkapital zu Hause haben, es sei denn, Sie sind in der Lage, es schneller durch Home-Preisaufwertung oder zusätzliche Kapitalzahlungen zu bauen. Die Refinanzierung in eine 15-Jahres-Hypothek hilft Ihnen, Eigenkapital schneller aufzubauen, kann jedoch Ihre monatliche Zahlung erhöhen, wie die folgende Tabelle zeigt.

Lohnt es sich, sich in eine 15-jährige Hypothek zu refinanzieren?

Für manche Menschen ist eine niedrigere monatliche Zahlung der wichtigste Grund für die Refinanzierung., Es ist vielleicht kein idealer langfristiger Plan, 30 Jahre Zahlungen wieder aufzunehmen, aber es kann wichtig sein, Ihr Zuhause zu behalten und Ihre Rechnungen kurzfristig zu bezahlen. Wenn sich die Dinge später verbessern, können Sie Ihr Kapital schneller auszahlen, um Geld zu sparen, oder sogar wieder refinanzieren., Hypothekenrefinanzierungseinsparungen

Um Ihre monatlichen Ersparnisse aus der Refinanzierung zu berechnen, verwenden Sie einen Hypothekenrechner, um diese Zahlen einzugeben und Ihre neue monatliche Zahlung zu erhalten:

• Betrag zur Refinanzierung (Ihr aktueller Kapitalsaldo oder Ihr aktueller Kapitalsaldo plus der Betrag, den Sie auszahlen, oder Ihr aktueller Kapitalsaldo abzüglich des Betrags, den Sie einlösen)
• Neuer Zinssatz
• Neue Kreditlaufzeit

Vergleichen Sie Ihre neue monatliche Zahlung mit Ihrer alten monatlichen Zahlung., Die folgende Tabelle zeigt, wie Sie mit einem niedrigeren Zinssatz 204 USD pro Monat oder 2.448 USD pro Jahr sparen können.

Don’t just look at the monthly payment, though., Wie viel kostet Sie jedes Darlehen insgesamt Zinsen, vorausgesetzt, Sie zahlen die Hypothek ab und verkaufen Ihr Haus nicht oder refinanzieren sich nicht erneut?

Um diese Informationen zu erhalten, wählen Sie die Option des Rechners, um die Amortisationstabelle anzuzeigen. Unten sehen Sie die Gesamtzinsen für die neue Hypothek. Schreiben Sie die Nummer auf.

Führen Sie dann eine neue Berechnung mit dem Hypothekenrechner durch., Geben Sie Folgendes ein:

• Ursprünglicher Kapitalbetrag
• Aktueller Zinssatz
• Aktuelle Darlehenslaufzeit

Dann sehen Sie sich die Abschreibungstabelle für diese Berechnung an und sehen Sie, wie hoch Ihre aktuellen Gesamtzinsen über die Laufzeit des Darlehens sein werden. Wie viel sparen Sie langfristig durch Refinanzierung?,

Denken Sie daran, dass Sie bereits mehrere Jahre Zinsen für Ihr aktuelles (ursprüngliches) Darlehen gezahlt haben, sodass Ihre Ersparnisse nicht 162.000 USD abzüglich 113.000 USD betragen. Es ist $162,000 minus $113,000 plus die Zinsen, die Sie bereits bezahlt.

Finden Sie die besten Refinanzierungssätze

Um die besten Refinanzierungssätze zu finden, müssen Sie etwas arbeiten, aber es wird nicht viel Zeit dauern. Schauen Sie sich Banken, Kreditgenossenschaften und Online-Vergleichsseiten an., Sie können auch mit einem Hypothekenmakler zusammenarbeiten, wenn Sie möchten, dass jemand die Beinarbeit für Sie erledigt und Ihnen möglicherweise Zugang zu Kreditgebern verschafft, die Sie selbst nicht finden würden—Kreditgeber, die Ihnen möglicherweise bessere Konditionen bieten.

Reichen Sie drei bis fünf Anträge ein, um formelle Kreditschätzungen abzusichern. Die Regierung verlangt, dass die Kreditschätzung Ihren geschätzten Zinssatz, Ihre monatliche Zahlung und Ihre Abschlusskosten in einem Standardformular anzeigt, mit dem Informationen zwischen den Kreditgebern leicht verglichen werden können.

Auf Seite 3 der Kreditschätzung sehen Sie den jährlichen Zinssatz und auf Seite 1 den Zinssatz., Wenn Sie ein Auto kaufen, ist es normalerweise sinnvoll, das Darlehen mit dem niedrigsten APR auszuwählen, da APR die Gebühren eines Darlehens enthält.

Bei Hypotheken ist es anders. Der APR geht davon aus, dass Sie das Darlehen für seine volle Laufzeit behalten werden. Wie wir bereits gesehen haben, passiert das normalerweise nicht mit Wohnungsbaudarlehen. Möglicherweise ist es besser mit einem Darlehen, das einen höheren APR und eine höhere monatliche Zahlung, aber keine Gebühren hat.

Anstatt Bargeld in Richtung Schließkosten zu stecken, können Sie dieses Geld in Ihrem Notfallfonds aufbewahren oder es verwenden, um Schulden mit einem höheren Zinssatz als Ihre Hypothek zu begleichen.,

Ein weiteres Problem ist, dass, wenn Sie die APRs auf einem 30-Jahres-und einem 15-Jahres-Darlehen vergleichen, das 15-Jahres-Darlehen den höheren APR haben könnte, obwohl es auf lange Sicht viel weniger teuer ist.

8 Schritte zur Refinanzierung einer Hypothek

1. Rechnen Sie nach, ob eine Refinanzierung sinnvoll ist.
2. Entscheiden Sie, in welche Art von Hypothek Sie sich refinanzieren möchten.
3. Kreditschätzungen von drei bis fünf Kreditgebern abrufen.
4. Bewerben Sie sich bei dem Kreditgeber, der den besten Preis bietet.,
5. Sammeln und senden Sie die erforderlichen Finanzdokumente.
6. Sperren Sie Ihren Zinssatz (könnte nach Schritt 4 passieren).
7. Stellen Sie drei Tage vor Schließung sicher, dass Ihre Abschlusskostenrechnung mit Ihrer Kreditschätzung übereinstimmt.
8. Unterschreiben Sie die Abschlussunterlagen.,zinsen im Laufe der Zeit
9. Etwas Eigenkapital auszahlen
10. Hören Sie auf, Hypothekenversicherungsprämien zu zahlen

Hypothekenrefinanzierungsnachteile

• Erhöhen Sie Ihre monatliche Zahlung
• Zahlen Sie mehr zinsen im Laufe der Zeit
• Abschlusskosten bezahlen
• Verbringen Sie Zeit damit, eine neue Hypothek einzukaufen und die erforderlichen Unterlagen einzureichen

Häufig gestellte Fragen