Was ist ein Leerverkauf?

hat Vielleicht jemand erzählte, Sie zu meiden, Leerverkäufe, oder vielleicht haben Sie gehört, Sie sind ein großer deal!

Egal was Sie gehört haben, das Endergebnis ist Folgendes: Der Kauf eines Leerverkaufshauses ist ein komplizierter Prozess. Tatsächlich sind nur sehr wenige Leerverkäufe innerhalb von 30 Tagen abgeschlossen. Zu wissen, ob es sich lohnt oder nicht, hängt von Ihrer spezifischen Situation ab.

Bevor Sie auf ein Haus mit einem „too good to be true“ – Preis springen, müssen Sie verstehen, wie der Leerverkaufsprozess funktioniert, und sich für weitere Details mit Ihrem Immobilienmakler verbinden.,

Was Ist ein Leerverkauf?

Ein Leerverkauf ist der Verkauf einer Immobilie, für die der Kreditgeber bereit ist, weniger als den noch auf der Hypothek geschuldeten Betrag zu akzeptieren.

Damit ein Verkauf als Leerverkauf betrachtet werden kann, müssen diese beiden Dinge stimmen:

1. Der Hausbesitzer muss bei Zahlungen so weit zurückliegen, dass er nicht nachholen kann.
2. Der Wohnungsmarkt muss so stark gesunken sein, dass das Haus weniger wert ist als der Restbetrag der Hypothek.

In den meisten Fällen wird der Kreditgeber (und der Hausbesitzer) einen Leerverkaufsprozess versuchen, um eine Abschottung zu vermeiden.,

Insgesamt gibt es viele Missverständnisse rund um Leerverkäufe. Aber ein weit verbreitetes Missverständnis ist, dass die Kreditgeber nur die Immobilie loswerden wollen und sich schnell bewegen, um so viel Geld wie möglich zurückzubekommen.

In Wirklichkeit wird sich der Kreditgeber die Zeit nehmen, so viel von seinem Verlust wie möglich zu erholen. Hier ist die Sache: Nur weil eine Immobilie als Leerverkauf aufgeführt ist, muss der Kreditgeber Ihr Angebot nicht annehmen, auch wenn der Verkäufer es akzeptiert.,

Das macht den Leerverkaufsprozess so schwierig.

Leerverkauf vs. Zwangsvollstreckung

Weder ein Leerverkauf noch eine Zwangsvollstreckung ist ein einfacher Ausweg für Verkäufer, die ihre Hypothek loswerden möchten.

Leerverkauf

In einem Leerverkauf initiiert der Hausbesitzer den Verkauf seines Hauses. Damit ein Leerverkauf stattfinden kann, muss das Haus weniger wert sein als der Betrag, den die Hausbesitzer schulden, und sie müssen bei ihren Hypothekenzahlungen so zurückbleiben, dass sie nicht glauben, dass sie aufholen können.,

Potenzielle Käufer werden sich während des Leerverkaufsprozesses mit den Hausverkäufern befassen, aber alle Details rund um den Prozess müssen vom Kreditgeber überprüft und genehmigt werden. Der Leerverkauf kann nur erfolgen, wenn der Kreditgeber dies genehmigt.

Da alles vom Kreditgeber abhängig ist, kann der Leerverkaufsprozess langwierig und unvorhersehbar sein—auch wenn sich der Hausbesitzer und der potenzielle Käufer auf Bedingungen einigen.

Zwangsvollstreckung

Andererseits übernimmt die Bank in einer Zwangsvollstreckungssituation das Eigentum an dem Haus, nachdem der Käufer keine Zahlungen leisten kann., Dieser Prozess wird vom Kreditgeber initiiert. Der Kreditgeber wird den Verkauf des Eigenheims erzwingen, um zu versuchen, sich so nahe wie möglich am ursprünglichen Kreditbetrag zu erholen.

Die meisten abgeschotteten Häuser wurden bereits aufgegeben, aber wenn die Hausbesitzer noch im Haus leben, wird der Kreditgeber sie während des Abschottungsprozesses vertreiben. Der Kreditgeber wird dann versuchen, die Immobilie entweder durch eine Auktion oder durch einen Immobilienmakler zu verkaufen.

Die Abschottung Prozess dauert in der Regel weniger Zeit als ein Leerverkauf, weil der Kreditgeber versucht, das Haus so schnell wie möglich zu liquidieren.,

Was Ist Besser?

Für Hausbesitzer ist ein Leerverkauf in der Regel aus zwei Gründen einer Zwangsvollstreckung vorzuziehen. Erstens ist ein Leerverkauf freiwillig (während eine Abschottung erzwungen wird). Zweitens müssen die meisten Menschen nach einer Zwangsvollstreckung sieben Jahre warten, bevor Sie ein weiteres Hypothekendarlehen erhalten (während ein Leerverkauf dazu führen kann, dass Sie mindestens zwei Jahre warten).(1)

Die meisten Kreditgeber würden einen Leerverkauf einem Zwangsvollstreckungsprozess vorziehen, da sie so viel von dem ursprünglichen Darlehen wie möglich ohne einen kostspieligen rechtlichen Prozess zurückerhalten können., In der Tat, in den meisten Fällen ein Hausbesitzer und Kreditgeber wird nur eine Abschottung nach einem Versuch verfolgen, das Haus durch einen Leerverkauf Prozess zu verkaufen.

Wie funktioniert ein Leerverkauf?

Wenn Sie sich fragen, was die Standardschritte sind, die normalerweise als Teil des Leerverkaufsprozesses passieren, suchen Sie nicht weiter.

Schritt 1: Der Hausbesitzer spricht zunächst mit seinem Kreditgeber und einem Immobilienmakler über die Wahrscheinlichkeit, sein Haus über Leerverkäufe zu verkaufen. Zu diesem Zeitpunkt können sie ihrem Kreditgeber ein Leerverkaufspaket vorlegen., Sie müssen ihrem Kreditgeber auch beweisen, dass sie ihre Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten können und keine Vermögenswerte haben, die es ihnen ermöglichen würden, Zahlungen nachzuholen.

Schritt 2: Der Hausbesitzer arbeitet mit einem Immobilienmakler zusammen, um die Immobilie aufzulisten. Sie werden einen Kaufvertrag für den Kauf der Immobilie ausführen, sobald ein Käufer interessiert ist. Dieser Vertrag unterliegt jedoch der Zustimmung des Kreditgebers und ist bis dahin nicht endgültig—auch wenn sowohl der Verkäufer als auch der Käufer die Bedingungen vereinbaren.

Schritt 3: Der Kreditgeber überprüft den Vertrag und könnte dann auf verschiedene Arten antworten., Sie konnten sich dafür entscheiden, überhaupt nicht zu antworten, sie könnten das Angebot ablehnen, sie könnten das Angebot ablehnen, aber skizzieren, welchen Bedingungen sie zustimmen würden, oder sie könnten das Angebot einfach genehmigen.

Schritt 4: Wenn die Antwort des Kreditgebers dem potenziellen Käufer präsentiert wird, bleibt der Vertrag entweder gleich oder der Käufer beschließt, die Bedingungen des Kreditgebers zu beschwichtigen oder abzulehnen. An diesem Punkt ist der Ball also im Hof des Käufers!

Schritt 5: Wenn der Vertrag genehmigt wird, schließt die Leerverkaufsimmobilie und das Haus wird auf den neuen Käufer übertragen., Der Kreditgeber erhält alle Einnahmen aus dem Verkauf der Immobilie und gibt den ursprünglichen Hausbesitzer von seinem Hypothekendarlehen frei—obwohl der volle Hypothekensaldo nicht durch den Erlös ausgezahlt wurde.

So kaufen Sie eine Leerverkaufsimmobilie

Wenn Sie erwägen, eine Leerverkaufsimmobilie zu kaufen, hier sind einige Tipps, die Sie während des gesamten Prozesses beachten sollten.

Recherchieren Sie.

Bevor Sie ein Angebot für eine Leerverkaufsimmobilie abgeben, arbeiten Sie mit Ihrem Immobilienmakler zusammen, um Ermittlungsarbeiten an der Immobilie durchzuführen., Ihr Agent kann öffentliche Aufzeichnungen überprüfen, um zu sehen, wie viel Geld der Hausbesitzer noch auf der Hypothek schuldet. Zwischen diesen und den vergleichbaren Eigenschaften in der Gegend sollte Ihr Agent Ihnen gute Ratschläge geben können, um ein Angebot zu machen.

Verstehen Sie, dass der Kreditgeber das Sagen hat.

Sie arbeiten möglicherweise mit der Verkäuferin und Ihre bevollmächtigten, ein Angebot zu unterbreiten, aber beachten Sie, dass, letztlich, das Kreditgeber die Kontrolle über das short sale-Prozess.

Führen Sie immer eine Hausinspektion durch.,

Sie könnten versucht sein, sich auf die Inspektion beim Kauf eines short sale den Prozess zu beschleunigen, aber das wäre ein großer Fehler. Sie sollten immer einen professionellen Hausinspektor beauftragen, um das Haus zu bewerten. Der Kauf eines Hauses ohne ordnungsgemäße Inspektion kann katastrophal sein.

Partner mit einem erfahrenen Immobilienmakler.

Egal, ob Sie im Leerverkaufsprozess verkaufen oder kaufen, Sie benötigen einen erfahrenen Immobilienmakler, der über spezifische Erfahrung mit Leerverkaufsimmobilien verfügt.,

Da Leerverkäufe so komplex sind, benötigen Sie einen Immobilienmakler, dem Sie vertrauen können, um Sie durch den Prozess zu führen und alle Fragen zu beantworten, die Sie unterwegs haben.

Warum Kreditgeber Leerverkäufe tätigen

Der einzige Grund, warum ein Kreditgeber einen Leerverkaufsprozess durchlaufen möchte—und daher einen Hypothekenauszahlungsbetrag akzeptiert, der unter dem geschuldeten Saldo liegt—ist, weil sie glauben, dass es ihre beste Chance ist, so viel wie möglich vom Hypothekendarlehenssaldo wiederzugewinnen.

Aus diesem Grund wird ein Kreditgeber keinen Leerverkauf in Betracht ziehen, wenn:

• Das Darlehen aktuell ist., Wenn der Hausbesitzer regelmäßige Zahlungen leistet, hat der Kreditgeber keinen Grund zu der Annahme, dass er sie nicht weiter leisten kann. (Das ist ein Kinderspiel!) In der Regel muss dem Hausbesitzer eine Verzugserklärung ausgestellt werden, damit der Kreditgeber überhaupt einen Leerverkaufsantrag prüfen kann.
• Der Hausbesitzer erklärt Konkurs. Die Aushandlung eines Leerverkaufs gilt als Inkassoaktivität, die im Konkurs nicht zulässig ist.

Der einzige Vorteil für den Kreditgeber ist, dass ein Leerverkauf für sie schneller und kostengünstiger ist als eine Zwangsvollstreckung., Sobald klar ist, dass eine Abschottung unvermeidlich sein wird, wird ein Kreditgeber eher einen Leerverkaufsantrag genehmigen.

Warum Hausbesitzer Leerverkäufe tätigen

Wenn ein Hausbesitzer einen Leerverkauf in Betracht zieht, sind die Dinge schlecht geworden. Für sie bedeutet ein Leerverkauf, ihr Haus ohne Gewinn zu verlieren. Außerdem müssen sie auch den emotionalen Stress ertragen, den Kreditgeber davon zu überzeugen, dies zu ermöglichen. Der Verkauf eines Hauses durch den Leerverkaufsprozess ist niemals ideal; Der einzige Grund, warum ein Hausbesitzer dies tun möchte, ist die Abschottung zu vermeiden.,

Während des gesamten Prozesses liegt der Fokus des Hausbesitzers darauf, den Kreditgeber davon zu überzeugen, dass ein Leerverkauf die beste Option ist. Der Hausbesitzer muss:

• nachweisen, dass er die Hypothek nicht aktuell halten kann und dass er kein Vermögen hat—Bargeld, Ersparnisse, Autos usw.- das kann verwendet werden, um Zahlungen nachzuholen.
• Bestätigen Sie, dass der lokale Immobilienmarktwert so niedrig gesunken ist, dass das Haus nicht genug verkauft wird, um den aktuellen Saldo der Hypothek auszuzahlen.
• Bieten die meisten Kreditgeber einen unterzeichneten Vertrag mit einem Käufer einen Leerverkauf zu prüfen.,
• Stellen Sie sicher, dass der Leerverkaufsvertrag einen Verzicht auf das Recht des Kreditgebers enthält, den Hausbesitzer für den verbleibenden Restbetrag des Darlehens zu verfolgen.

Damit ein Leerverkauf stattfinden kann, müssen sowohl der Kreditgeber als auch der Hausbesitzer bereit sein, das Haus mit Verlust zu verkaufen. Der Hausbesitzer wird keinen Gewinn machen, und der Kreditgeber wird tatsächlich Geld für den Verkauf des Hauses für weniger als den geschuldeten Betrag verlieren.

Ein Leerverkauf ist kein Do-it-yourself-Deal. Ein Immobilienmakler, der Erfahrung im Leerverkauf hat, ist absolut unerlässlich.,

3 Dinge, die vor dem Kauf eines Leerverkaufs zu beachten sind

Es gibt keine trockene Antwort darauf, ob Sie ein Leerverkaufshaus kaufen sollten oder nicht. Die Entscheidung, ob eine Leerverkaufsimmobilie für Sie geeignet ist, hängt von Ihrer spezifischen Situation und den Details der Immobilie ab.

Eines ist jedoch sicher: Wenn Sie eine Leerverkaufsimmobilie kaufen möchten, müssen Sie in den meisten Fällen auf einen langwierigen, komplizierten Prozess vorbereitet sein.

Hier sind drei Dinge, die Sie wissen sollten, bevor Sie ein Angebot für eine Leerverkaufsimmobilie einreichen:

Die Zeitleiste wird langsam und unvorhersehbar sein.,

Da der Kreditgeber Zustimmen, die kurz Kaufvertrag, es kann Wochen oder Monate dauern, bevor Sie wissen, ob Ihr Angebot auch angenommen. Es gibt keine Möglichkeit, genau zu wissen,wie lange der Prozess dauern wird, da es völlig an den Kreditgeber und ihre Bereitschaft, das Haus zu diesem Preis zu verkaufen.

Sie werden wahrscheinlich haben, um zu kaufen das Haus, wie Sie ist.

Da der Kreditgeber ist in der Fahrersitz, es ist auch unwahrscheinlich, dass Sie Stimmen zu zahlen für alle extras, wie Abschlusskosten oder der gewünschten Reparaturen., Sie können möglicherweise nicht nach Reparaturen fragen, aber Sie sollten immer eine Inspektion erhalten, damit Sie genau wissen, wofür Sie sich beim Kauf des Hauses anmelden.

Du möglicherweise nicht immer eine große Sache.

Wenn eine Leerverkaufsliste auf den Markt kommt, kann sie für weniger aufgeführt werden, als es wert ist, Käufer anzulocken. Aber das bedeutet nicht, dass das der Preis ist, für den es verkaufen wird. Im Leerverkaufsprozess bewertet der Kreditgeber den Preis in der Regel erst, wenn ein Vertragsvorschlag und eine Bewertung vorliegen—da er einen Preis erzielen möchte, der dem Marktwert so nahe wie möglich kommt.,

Ein Verkäufer ist möglicherweise bereit, ein Angebot anzunehmen, das unter dem Listenpreis liegt—möglicherweise für die ideale Abschlusssituation oder weil er einen eiligen Zeitplan hat. Ziel des Kreditgebers ist es jedoch, bei einem Leerverkauf so wenig Geld wie möglich zu verlieren. Es kann zwar Fälle geben, in denen eine Leerverkaufsimmobilie wirklich sehr viel ist, aber das wird nicht immer wahr sein—seien Sie also vorsichtig.

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Bevor Sie erwägen, ein Leerverkaufshaus zu kaufen, müssen Sie mit einem Immobilienmakler sprechen, der Erfahrung mit dem Leerverkaufsprozess hat.

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