Wie Funktioniert ein Triple-Net (NNN) Commercial Leasing zu Arbeiten?

Zuletzt aktualisiert am Juni 15, 2020 von Mark Ferguson

Ein NNN-Mietvertrag ist in Gewerbeimmobilien sehr verbreitet. Ich habe sie für die gewerblichen Vermietungen, die ich besitze, und für Gewerbeflächen, die ich gemietet habe, verwendet. NNN steht für net, net, net. Es bedeutet, dass der Mieter die meisten Ausgaben zahlt. Sie zahlen die Mietgebühren zuzüglich Grundsteuern, Sachversicherung, und CAM, oder Gemeinschafts Wartung. Die NNN-Gebühren werden auf die Basismietgebühr addiert, die normalerweise als Dollar-pro-Quadratfuß-Zahl wie $15 berechnet wird., Es gibt einige Verwirrung darüber, was mit einem NNN-Mietvertrag abgedeckt ist, aber das habe ich als Investor/Makler gesehen, der Gewerbeflächen besitzt und vermietet.

Welche Kosten beinhaltet der NNN-Mietvertrag?

Wie bereits erwähnt, steht NNN für net, net, net und wird oft als Triple net lease bezeichnet. Der Mieter zahlt seine Miete plus fast alle Kosten für das Gebäude. Der Mieter zahlt die Sachversicherung, die Grundsteuern und den Gemeinschaftsraum Wartung, die eine Reihe von Dingen umfassen kann.,

Common Area maintenance (CAM)

Als ich den Begriff Common Area Maintenance zum ersten Mal hörte, dachte ich an einen gemeinsamen Bereich für viele Unternehmen, wie einen Empfangsraum oder Flur. Die CAM enthält solche Bereiche, aber auch viele weitere Bereiche!, Hier sind Dinge, die oft in der CAM enthalten sind:

• Dach
• Parkplatz
• HVAC
• Wartung von außen
• Dienstprogramme für das Gebäude
• Landschaftsbau
• Beschilderung
• Schneeräumung
• Sicherheit
• HOA-Gebühren

Oft sind sogar Immobilienverwaltungs-und Buchhaltungskosten in der Verantwortung die Mieter in einem NNN Mietvertrag zu zahlen.

Was beinhaltet der NNN-Mietvertrag nicht?,

Während es so aussieht, als ob jede Ausgabe in einem NNN-Mietvertrag enthalten ist, liegen einige Ausgaben in der Verantwortung des Vermieters oder eines bestimmten Mieters. Ich besitze ein 68.000 Quadratmeter großes Einkaufszentrum und wir haben Geld für die Renovierung leerstehender Räume für neue Mieter ausgegeben.

Das Geld, das wir für die Einrichtung einer einzelnen Einheit ausgegeben haben, wird nicht als CAM gezählt. Wenn wir den Innenraum streichen, einige Wände hinzufügen oder ein Badezimmer umbauen, liegt dies in der Verantwortung des Vermieters oder des jeweiligen Mieters. Die Arbeit an einem einzelnen Mieter Raum getan wird oft als TI bezeichnet, oder Mieter Verbesserungen., In unserem Gebäude haben wir uns bereit erklärt, einige Reparaturen zu bezahlen, und der Mieter hat zugestimmt, andere Verbesserungen zu bezahlen.

Wenn wir das Äußere des Gebäudes gestrichen und das gesamte Anwesen schöner aussehen ließen, könnte dies als NNN-Kosten angesehen werden. Kapitalkosten können je nach Mietvertrag in die CAM einbezogen werden oder auch nicht.,

Der Vermieter kann den Mietern in der Regel keine eigenen Geschäftskosten in Rechnung stellen, die nicht direkt mit dem Gebäude zusammenhängen, keine Schulden, die der Vermieter übernimmt, keine verspäteten Gebühren, die der Vermieter für fehlende Zahlungen erhebt, oder etwas, das aufgrund von Fahrlässigkeit des Vermieters passiert ist.

Es ist wichtig zu wissen, dass jeder Mietvertrag anders ist und kommerzielle Mietverträge sehr lang und kompliziert sein können. Es ist ratsam, eine professionelle Überprüfung des Mietvertrags für Sie zu haben, um sicherzustellen, dass es sagt, was Sie denken, es sagt.

Law Depot ist die Website, auf der ich meine kommerziellen Mietverträge erstelle.,

Wie werden NNN-Leasingraten ermittelt?

Der Vermieter bestimmt, was die NNN-Leasingraten sind, aber sie müssen auf realen Ausgaben basieren. Der Vermieter kann nicht nachholen, was er will und die Mieter dazu bringen, es zu bezahlen. In den meisten Mietverträgen wird beschrieben, wie die NNN-Kosten ermittelt werden, wann sie ermittelt werden und wie diese Informationen an die Mieter geliefert werden.

Bei unserem Mietvertrag muss der Vermieter die Kosten beziffern und den Mietern jedes Jahr einen Bericht zusenden. Die dreifachen Nettokosten werden zu Beginn des Mietvertrags geschätzt, können jedoch basierend auf den tatsächlich aufgelaufenen Kosten nach oben oder unten gehen., Als wir das Gebäude übernahmen, zahlten die Mieter NNN Kosten von $ 1,50 pro Quadratmeter. Diese Rate lag deutlich unter den tatsächlichen Kosten für das Gebäude. Die Gesamtkosten sind näher an $ 2,50 pro Quadratmeter.

Um diese Zahl zu ermitteln, sollte der Vermieter alle Fixkosten berechnen, die in den NNN-Leasing-und Wartungskosten für das Gebäude enthalten sind. Sie können möglicherweise auch einige Kapitalkosten auf der Grundlage des Mietvertrags berechnen.

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NNN Lease versus absolute Lease

Gewerbeimmobilien können verwirrend sein! Es gibt viel Gelegenheit im Geschäft, aber auch viel zu lernen. Einer der vielen verwirrenden Teile von Gewerbeimmobilien sind die unterschiedlichen Meinungen darüber, was bestimmte Begriffe bedeuten.

Zum Beispiel werden einige Leute sagen, dass keiner der Kapitalkosten in einem NNN-Mietvertrag enthalten ist, nur ein absoluter Mietvertrag., Es fällt mir schwer, mich damit auseinanderzusetzen, da die meisten der dreifachen Netto-Leasingverträge, die ich gesehen habe, eine Form von Kapitalkosten beinhalten. Ich weiß nicht, ob diese NNN-Leasingverträge falsch erstellt wurden oder ob die Definition im Laufe der Jahre durcheinander geraten ist.

Einer unserer Mieter hat sogar einen NNN-Mietvertrag, bei dem er nicht nur für alle Kosten seiner Einheit verantwortlich ist, sondern sie auch bezahlt und für alle Reparaturen und Wartungsarbeiten sorgt! Ihre beste Wette ist, den Mietvertrag zu lesen und sicherzustellen, dass Sie wissen, was es sagt, nicht davon ausgehen, dass ein NNN-Mietvertrag in jedem Fall gleich ist.

Kann NNN Leasingraten ändern?,

Ein kniffliger Teil bei NNN-Leases ist, dass Sie nicht genau vorhersagen können, wie hoch die Kosten sein werden. Die Schneeräumung könnte einmal in einem Jahr oder zehn Mal im nächsten Jahr erforderlich sein. Die Kosten für das Management könnten steigen, ebenso wie die Kosten für viele Dinge.

Die dreifachen Nettokosten werden in der Regel nicht jedes Jahr festgelegt, sondern flexibel. In meinem Mietvertrag kann der NNN maximal 5% pro Jahr erhöhen. Während unsere NNN-Kosten viel höher sind, als wir den Mietern berechnen, können wir diese Kosten nicht den gesamten Betrag erhöhen., Am Ende eines jeden Jahres ermitteln wir unsere Ausgaben, senden einen Bericht an die Mieter und können den NNN erhöhen, wenn diese Ausgaben höher sind als derzeit (jedoch nicht mehr als 5% pro Jahr).

In jedem Mietvertrag ist ein anderer Betrag eingebaut, sodass die NNN-Kosten steigen können und einige möglicherweise keine Einschränkungen haben.

Wie viel zahlt jeder Mieter?

Etwas anderes, das berücksichtigt werden muss, ist, was jeder Mieter für NNN-Kosten in einem Gebäude mit mehreren Mietern bezahlt. In meinem großen Gebäude haben wir sechs Mieter, die sich das Grundstück teilen. Woher wissen wir, wie viel jeder Mieter zahlt?, Die Art und Weise, wie die Mietverträge strukturiert waren, als wir sie kauften, war, dass jeder Mieter seinen Anteil auf der Grundlage des Prozentsatzes der Quadratmeter bezahlte, die er besaß.

• Das Lebensmittelgeschäft nimmt 82% ein, also zahlen sie 82% der NNN-Kosten.
• Das Restaurant zahlt 10%, da es 10% des Gebäudes einnimmt.
• Und so weiter….

Zusätzlich zu den NNN-Kosten und den Grundmietgebühren zahlen die Mieter auch ihre eigenen Nebenkosten. Hoffentlich hat das Gebäude separate Meter, oder das kann auch schwierig werden!

Wie würden die Gesamtkosten für einen NNN-Mietvertrag aussehen?,

Nun, da wir wissen, was in einem NNN-Mietvertrag enthalten ist, oder zumindest eine Vorstellung davon haben, was in einigen enthalten sein könnte, na ja…vielleicht nicht in anderen…. wie sehen die Gesamtkosten aus und wie schätzen wir sie mit der Miete ein?

Die Miete für ein Geschäftshaus wird oft anhand von Quadratfuß-Zahlen berechnet. Zum Beispiel:

Zusätzlich zu diesen Kosten zahlt der Mieter Nebenkosten, die je nach Nutzung, Klima und Gebäudetyp zwischen 100 und 1.000 US-Dollar pro Monat liegen könnten.,

Jetzt müssen wir die NNN-Kosten hinzufügen, die je nach Nutzung und Kosten zwischen 1 und 20 USD pro Quadratmeter liegen können. Es ist typisch ,ein $ 3 pro Quadratmeter NNN Kosten in meiner Gegend zu sehen, die $15.000 pro Jahr oder $1.250 pro Monat zu den Kosten hinzufügen würde.

Ihre Basismiete von $ 4.166, 67 könnte leicht zu $6,000 pro Monat tatsächlichen Kosten werden.

Bevorzugen NNN-Mietverträge den Vermieter oder Mieter?

Wie Sie sehen können, gibt es keinen klaren NNN-Lease. Sie können alle unterschiedlich sein, was Kosten sind oder nicht enthalten sind., Einige Leute können sogar sagen, dass der gemeinsame NNN-Mietvertrag überhaupt kein NNN-Mietvertrag ist, sondern ein absoluter Mietvertrag.

Ob der Mietvertrag den Mieter oder den Vermieter begünstigt, hängt von vielen Faktoren ab:

• Kam der Mietvertrag mit Mietverbesserungen?
• Werden die Kosten genau beziffert?
• Wussten beide Parteien, wie die Kosten aufgeteilt werden?
• Ist der Mietvertrag klar geschrieben?
• Erhielt der Mieter einen Rabatt auf die Marktmiete?
• In welchem Zustand befindet sich die Eigenschaft?,

NNN-Leasingverträge können für beide Parteien großartig oder für beide Parteien schrecklich sein, basierend auf diesen Faktoren und vielem mehr. Einige meiner Immobilien verwenden NNN-Leasingverträge und andere Bruttoleasingverträge. Sie haben beide Vor – und Nachteile für beide Parteien.

Welche anderen Arten von gewerblichen Mietverträgen gibt es?

NNN-Leasingverträge sind auf gewerblichen Immobilien üblich, aber sie sind nicht die einzige Art von Leasingvertrag. Es gibt viele Arten von Mietverträgen,und sie haben etwas andere Definitionen basierend darauf, wer Sie sprechen t, o aber hier sind die Grundlagen.,

NN lease

Dies ist dem NNN Lease sehr ähnlich, aber nur Sachversicherungen und Grundsteuern werden vom Mieter bezahlt. Die Wartung wird vom Vermieter übernommen, aber der Mieter zahlt in den meisten Fällen immer noch die Nebenkosten.

Nettomiete

Der Mieter kann einen Teil der Steuern auf der Grundlage seines Anteils am Gebäude zahlen, jedoch nicht auf Unterhaltskosten oder Versicherungen.

Absolute Lease

Der Mieter zahlt für alles und kann sogar dafür verantwortlich sein, sich um alles zu kümmern., Wenn das Dach undicht wird, muss der Mieter möglicherweise seinen Dachdecker anrufen und ihn dazu bringen, es zu reparieren und zu bezahlen.

Modifizierter Brutto-Mietvertrag

Ein modifizierter Brutto-Mietvertrag ist eine Mischung aus gezahlten Aufwendungen von Mieter und Vermieter. Der Vermieter zahlt in der Regel die Steuern und Versicherungen, aber der Mieter zahlt immer noch für ihre Bürokosten, wie Hausmeister. Die Nebenkosten können vom Mieter oder Vermieter bezahlt werden. Es gibt viele Möglichkeiten, wie die Ausgaben aufgeteilt werden können, aber bei Bruttoleasingverträgen ist die Miete normalerweise höher als bei einem NNN-Mietvertrag, um die zusätzlichen Kosten auszugleichen, die der Vermieter zahlt.,

Full-Service-Leasing oder Brutto-Leasing

Der Brutto-Leasing ist, wenn der Vermieter alle Kosten einschließlich Steuern, Versicherungen, Wartung, Nebenkosten und sogar Hausmeisterdienst bezahlt. Der Mieter zahlt nur Miete, die in der Regel viel höher auf einem Brutto-Leasing als ein NNN-Leasing ist.

Schlussfolgerung

Es gibt viele Arten von Mietverträgen und innerhalb dieser Mietverträge unterschiedliche Definitionen für ihre Bedeutung. Wir sehen hier normalerweise NNN -, Absolute-und modifizierte Bruttoleasingverträge. Wir sehen NNN-oder Brutto-Leasingverträge selten, obwohl sie existieren., Eine Sache ist sicher, stellen Sie sicher, dass Sie den Mietvertrag lesen und genau wissen, wofür Sie verantwortlich sind, ob Sie der Vermieter oder der Mieter sind!