Dies ist einfach der Quotient aus der Division des jährlichen Netto-Betriebsergebnisses (NOI) durch die entsprechende Kapitalisierungsrate (CAP-Rate). Bei einkommenserzeugenden Immobilien ist der NOI der Nettoertrag der Immobilien (aber nicht der Geschäftszinsen) zuzüglich etwaiger Zinsaufwendungen und bargeldloser Posten (z. B. — Abschreibungen) abzüglich einer Reserve für den Ersatz. Der CAP-Satz kann auf eine von mehreren Arten bestimmt werden, einschließlich Marktextraktion, Band-of-Investitionen oder einer aufgebauten Methode. Bei der Bewertung komplexer Immobilien oder Immobilien, die aufgrund ungewöhnlicher Faktoren (z., — Kontamination) ist eine risikobereinigte Deckungsrate angemessen. Eine implizite Annahme bei der direkten Kapitalisierung ist, dass der Cashflow eine Perpetuität und der Cap-Rate eine Konstante ist. Wenn sich entweder Cashflows oder Risikoniveaus ändern sollen, schlägt die direkte Kapitalisierung fehl und es muss eine diskontierte Cashflow-Methode verwendet werden.
In der britischen Praxis wird das Nettoeinkommen unter Verwendung von marktbezogenen Renditen aktiviert. Wenn die Immobilie gemietet ist, wird die Rendite aller Risiken genutzt., Wenn jedoch die übergebene Miete vom geschätzten Mietwert (ERV) abweicht, wird entweder der Begriff & Reversion, Layer oder äquivalente Renditemethoden verwendet. Diese beinhalten im Wesentlichen die Diskontierung der unterschiedlichen Einkommensströme-der laufenden oder vorübergehenden Miete und der Rückführung auf den vollen Mietwert – zu unterschiedlichen bereinigten Renditen.
Die Kapitalisierungsrate beinhaltet jedoch inhärent die investitionsspezifische Risikoprämie. Jeder Anleger kann eine andere Sicht auf das Risiko haben und daher zu einer anderen Kapitalisierungsrate für eine bestimmte Investition gelangen., Die Beziehung wird deutlich, wenn der Kapitalisierungssatz aus dem Diskontsatz unter Verwendung des Aufbaukostenmodells abgeleitet wird. Die beiden sind identisch, wenn die Gewinnwachstumsrate gleich 0 ist.