Il s’agit simplement du quotient de la division du revenu d’exploitation net annuel (NOI) par le taux de capitalisation approprié (taux de capitalisation). Dans le cas des biens immobiliers productifs de revenus, l’indice D’intérêt est le revenu net des biens immobiliers (mais pas les intérêts commerciaux) plus les charges d’intérêts et les éléments autres que la trésorerie (p. ex. depreciation amortissement) moins une réserve de remplacement. Le taux de plafonnement peut être déterminé de plusieurs façons, y compris l’extraction du marché, la bande de placements ou une méthode d’accumulation. Lors de l’évaluation d’un bien complexe ou d’un bien dont le risque est ajusté en raison de facteurs inhabituels (p. ex., — contamination), un taux de plafond ajusté en fonction du risque est approprié. Une hypothèse implicite de capitalisation directe est que le flux de trésorerie est une perpétuité et le taux de capitalisation est une constante. Si les flux de trésorerie ou les niveaux de risque devraient changer, la capitalisation directe échoue et une méthode d’actualisation des flux de trésorerie doit être utilisée.
dans la pratique britannique, le revenu Net est capitalisé par l’utilisation de rendements dérivés du marché. Si la propriété est louée en rack, le rendement Tous Risques sera utilisé., Cependant, si le loyer de passage diffère de la valeur locative estimée (VRE), alors le terme & méthode de réversion, de couche ou de rendement équivalent sera utilisé. En substance, il s’agit d’actualiser les différents flux de revenus – celui du loyer actuel ou en cours et celui de la restitution à la valeur locative totale-à des rendements ajustés différents.
cependant, le taux de capitalisation inclut intrinsèquement la prime de risque propre à l’investissement. Chaque investisseur peut avoir une vision différente du risque et, par conséquent, arriver à un taux de capitalisation différent pour un investissement donné., La relation devient claire lorsque le taux de capitalisation est dérivé du taux d’actualisation à l’aide du modèle du coût d’accumulation du capital. Les deux sont identiques chaque fois que le taux de croissance des gains est égal à 0.