jest to po prostu iloraz podzielenia rocznego dochodu operacyjnego netto (NOI) przez odpowiednią stopę kapitalizacji (CAP rate). W przypadku nieruchomości generujących dochód, NOI jest przychodem netto nieruchomości (ale nie odsetek biznesowych) plus wszelkie koszty odsetkowe i pozycje niepieniężne (np. — amortyzacja) minus rezerwa na wymianę. Wskaźnik pułapu może być określony na jeden z kilku sposobów, w tym ekstrakcji rynkowej, band-of-investments lub metody wbudowanej. Przy wycenie nieruchomości złożonej lub nieruchomości, która podlega korekcie ryzyka ze względu na nietypowe czynniki (np., — skażenia), odpowiedni jest współczynnik pułapu dostosowany do ryzyka. Domyślnym założeniem w kapitalizacji bezpośredniej jest to, że przepływ środków pieniężnych jest bezterminowy, a stopa ograniczenia jest stała. Jeżeli oczekuje się, że przepływy pieniężne lub poziomy ryzyka ulegną zmianie, bezpośrednia kapitalizacja nie powiedzie się i należy zastosować metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych.
w praktyce brytyjskiej dochód netto kapitalizowany jest poprzez wykorzystanie zysków rynkowych. Jeżeli nieruchomość jest wynajmowana, to wszystkie ryzyka zostaną wykorzystane., Jeśli jednak czynsz przejazdowy różni się od szacowanej wartości czynszu (ERV), wówczas stosuje się termin &, metody zwrotu warstwy lub równoważne metody uzysku. Zasadniczo pociągają one za sobą dyskontowanie różnych strumieni dochodów – bieżącej lub przechodniej wartości czynszu oraz powrotu do pełnej wartości czynszu – przy różnych skorygowanych dochodach.
jednak stopa kapitalizacji z natury obejmuje premię za ryzyko specyficzne dla inwestycji. Każdy inwestor może mieć inne spojrzenie na ryzyko i w związku z tym osiągnąć inny kurs kapitalizacji dla danej inwestycji., Relacja staje się jasna, gdy stopa kapitalizacji pochodzi ze stopy dyskontowej przy użyciu modelu kosztu budowy kapitału. Te dwa są identyczne, gdy stopa wzrostu zarobków jest równa 0.