Wie man ein Bett und Frühstück

Ein romantisches Zimmer für zwei Personen in einem historischen Haus, ausgestattet mit der Patina liebevoll restaurierter Antiquitäten, dem Glanz feiner Porzellane und dem Glanz von Silber. Ein Feuer knistert im Herd und die reichen Düfte von frischem Kaffee und hausgemachten Zimtschnecken wehen aus der Küche. Es ist das Bild, das die meisten Menschen zaubern, wenn sie einen Aufenthalt in einem Bed and Breakfast betrachten. Und es ist ein genaues Porträt.

Aber nicht der einzige., Bed and Breakfasts sind Unterkünfte mit einem Twist. Sie sind in der Regel in historischen Häusern zu finden, von Stadthäusern aus der Revolutionszeit über Queen Anne Mansions bis hin zu Handwerker-Bungalows. Aber BBs besetzen auch nicht traditionelle Gebäude wie koloniale Tavernen, schwule Schulhäuser aus den 90er Jahren, brüllende Banken aus den 20er Jahren, viktorianische Leuchttürme und eine Vielzahl anderer Strukturen voller Geschichte und Romantik. Und Sie werden auch wunderbare B entdeckenBs in modernen Manhattan Hochhäusern, auf Milchviehfarmen und Rinderfarmen arbeiten, und in vielen ein neues Zuhause neben einem Fluss thront, See oder das Meer.,

am Besten von Beiden Welten
Was genau ist ein Bett und Frühstück? Es ist eine Art Hybrid zwischen einem Luxushotel und einem Privathaus, das das Beste aus beiden Welten verkörpert. A B&B ist in der Regel eine kleine Einrichtung mit vier bis 10 Zimmern anstelle der 50 bis 100 oder mehr in den meisten Hotels gefunden., Die Eigentümer leben vor Ort und interagieren mit Reisenden, als wären sie geladene Gäste und nicht anonyme temporäre Zimmernummern. Und die Gäste werden mit vielen kleinen Deluxe-Details wie Pralinen auf ihren Kissen, Turn-Down-Service und Körben mit Bade-und Schönheitsprodukten auf Whirlpools verwöhnt.

Und natürlich gibt es das“ Frühstück “ im Bed and Breakfast, ein üppiges hausgemachtes Repast, das mit dem Preis des Zimmers kommt und jeden Morgen in einem gemeinsamen Speisesaal oder im eigenen Viertel des Gastes serviert wird., BBs neigen auch dazu, an heißen Sommernachmittagen frostige Gläser Eistee oder Limonade auf der Veranda zu haben; Tassen Kakao nach Schlittenfahrten an winterlichen Nachmittagen; Teller mit Keksen in der Küche; und Wein und Käse im Salon an dunklen Abenden-alles ein Teil des Zimmerpreises.

Kein Wunder, dass Bed and Breakfasts so beliebt sind.und immer mehr die ganze Zeit., Laut der in Santa Barbara, Kalifornien ansässigen Professional Association of Innkeepers International (PAII), gab es 1980 eine relative Handvoll von BBs/country Inns-1.000 Unterkünfte, in denen 1 Million Gäste untergebracht waren. Spätestens um die Jahrtausendwende war diese Zahl auf 28.000 Immobilien angestiegen, in denen 50,5 Millionen Gäste untergebracht waren.

Die durchschnittliche Auslastung oder Anzahl der täglich belegten Zimmer ist laut PAII zusammen mit der Anzahl der verfügbaren Immobilien von 45 auf 50 Prozent in den letzten vier Jahren gestiegen., Und die Zimmerpreise sind ebenfalls gestiegen,von $103 auf $121 in der gleichen vierjährigen Strecke.

Der Gewinnfaktor
Ob Sie ein B& B starten möchten, um dem Rattenrennen zu entkommen, um Ihr Einkommen zu ergänzen, um ein Geschäft aus einem historischen Haus zu schaffen, das Sie lieben, oder um Ihre Liebe zu einer Gastgeberin oder Gastgeberin zu frönen, möchten Sie den Gewinnfaktor kennen. Welche Einnahmen können Sie als Bed and Breakfast-Gastgeber erwarten?,

Die Antwort variiert sehr stark, abhängig von der Anzahl der Gästezimmer in Ihrem BB, der saisonalen (oder nicht) Art Ihres Gebietsschemas, der Länge der Zeit, die Sie in Betrieb sind, wie kreativ Sie Ihr Unternehmen fördern und wie hart Sie arbeiten möchten.

Beachten Sie jedoch, dass das Bed and Breakfast keine einkommensstarke Branche ist. „Dies ist kein Geschäft, in das Sie gehen, um viel Geld zu verdienen“, warnt Nancy Sandstrom, eine ehemalige Dozentin für B&B-Startups und jetzt in ihrem sechsten Jahr als Gastwirtin., „Sie können einen Gewinn machen, und viele Ihrer persönlichen Ausgaben sind halb gedeckt. Aber es ist eine lifestyle-Entscheidung. Sie werden Ihren wirklichen Gewinn machen, wenn Sie verkaufen.“

Je mehr Gästezimmer Sie haben, desto mehr Bruttoeinkommen verdienen Sie. Was Sinn macht-zwei Zimmer zu je 100 US-Dollar sind 200 US-Dollar pro Tag, während 10 Zimmer zum gleichen Preis bei Vollbelegung 1.000 US-Dollar pro Tag einbringen. Was großartig ist. Daraus folgt aber auch, dass je mehr Räume Sie haben, desto mehr Kosten und desto mehr Arbeit haben Sie auch.

Beachten Sie auch, dass wir den Begriff „bei Vollbelegung“ verwendet haben.,“Kein Gastwirt erwartet die ganzjährige Gesamtbelegung, es sei denn, eine Reihe wichtiger Kongresse, die Olympischen Spiele und eine königliche Krönung finden auf den Fersen des anderen in der Stadt statt.

Es muss jedoch nicht alles Untergang und Finsternis sein. Nicht alle Bed and Breakfasts sind saisonal. Und selbst wenn Sie es sind, gibt es Dinge, die Sie tun können, um außerhalb der Saison Verkehr zu erzeugen, wie Gründe für Gäste zu erfinden, die Sie besuchen können, außer Beachcombing oder Skifahren., Das seaside BB könnte ein viktorianisches Weihnachtswochenende veranstalten, um diese Sommermenschen im Winter einzubringen, während das Skigebiet BB ein Mystery-Wochenende“ Murder Among the Pines “ bieten könnte, um Touristen im Sommer anzulocken.

Startup Cash

Egal, was Ihr Gewinnpotenzial ist, Sie werden keinen Verdienst haben, bis Ihr B zu zählen&B ist bereit, Gäste aufzunehmen. Und Aufstehen und Laufen braucht Brot., Während Sie mit dem zusätzlichen Satz Little Mermaid Sheets aus dem Trundle-Bett Ihrer Tochter auskommen können, um Familie und Freunde zu besuchen, müssen Sie brandneue Bettwäsche für Ihre BB-Gäste kaufen, zusammen mit neuen Matratzen, Kissen, Handtüchern und vielem mehr. Und selbst wenn Sie Ihren Betrieb von Ihrem bestehenden Zuhause aus ausführen, anstatt einen Fixierer zu kaufen, müssen Sie nach den örtlichen Gesetzen möglicherweise neue Küchengeräte oder-vorrichtungen installieren, den Pool auf öffentliche Standards aufrüsten oder Brandschutzvorrichtungen hinzufügen.,

Wie viel Sie ausgeben, hängt von Ihrem speziellen ab BB. Je weniger Gästezimmer Sie haben, desto weniger Matratzen, Kissen, Handtücher und dergleichen müssen Sie natürlich kaufen. Außerdem werden Sie viel weniger damit verbringen, Ihr bestehendes Zuhause mit vielen Gästezimmern zu aktualisieren, als wenn Sie ein heruntergekommenes Relikt kaufen, das 20 Jahre zuvor verurteilt wurde.,

Aber während es unmöglich ist, ein Preisschild auf dem Grundstück zu setzen, das Sie in ein Gasthaus verwandeln werden, ist es möglich, Renovierungs-und Einrichtungskosten zu senken. Eine gute Faustregel ist $ 35,000 bis $50,000 pro Gästezimmer für größere Immobilien und $20,000 bis $40,000 für sehr kleine oder kostengünstige Operationen, schlägt Jerry Phillips, Executive Director von PAII vor.

Typische Märkte
Es gibt viel mehr, um Ihren Traum von einem B&B in die Realität umzusetzen, als nur Designer-Handtücher für die Badezimmer zu wählen., Zuerst kommt das Ersetzen der Fantasie durch die Hardcore-Planungsphase, und dazu gehört die Erforschung der Art von Gästen, die Sie anziehen können, und die Planung, wie Sie sie umwerben werden.

Schauen Sie sich die folgenden typischen Zielmärkte an. Wenn Sie zwei oder mehrere ziehen können, ist das großartig. Aber Sie müssen mindestens einen anziehen-oder kreativ werden und sich etwas anderes einfallen lassen, das reichlich Besucher anzieht.

• Touristen. Die Quintessenz Urlauber, das sind die Menschen,die für eine gute Zeit sind., Der Besuch von Vergnügungsparks, Nationalparks und Museen, Beachcombing, Bootfahren, Skifahren, Sightseeing und natürlich Einkaufen sind ihr Modus Operandi. Wenn Sie nah an jeder Art von natürlicher oder künstlicher Anziehung sind, die Menschen hereinbringt, haben Sie einen großartigen Markt. Der touristische Markt kann je nach Standort extrem saisonal sein.
• Geschäftsreisende. Ob reisende Verkäufer oder Firmenpräsidenten, Geschäftsausflügler machen viele Übernachtungsaufenthalte aus., Bei der jüngsten Zählung, so die Travel Industry Association of America (TIAA), wurden 212 Millionen Geschäftsreisen in einem Jahr unternommen, und immer mehr Geschäftsreisende entscheiden sich für die Freuden des B&B über die Unpersönlichkeit eines Hotels. Wenn Sie sich in einer städtischen Umgebung befinden, könnten Geschäftsreisende ein großartiger Markt für Sie sein. Aber Sie müssen nicht in New York City oder Chicago ansässig sein, um den kommerziellen Handel anzuziehen. Viele kleine Städte und Vororte verfügen über ein oder zwei große Unternehmen, die viel Einkommen generieren-und eine angemessene Menge an Geschäftsreisen., Als zusätzlichen Bonus, Geschäftsreisen, im Gegensatz zum Tourismus, ist nicht saisonal.
• Romantik. Jeder liebt einen romantischen Kurzurlaub, und das BB ist sein Inbegriff. Es ist ein beträchtlicher Markt-fast 62 Amerikaner,oder 31 Prozent aller Erwachsenen, an einem romantischen Wochenende oder länger in einem kürzlich befragten Jahr, sagt die TIA. Der durchschnittliche Reisende, fügt er hinzu,revved mit zweieinhalb romantischen Reisen im selben Jahr.
• Hochschule oder Universität. Wenn Sie sich in einer College-Stadt befinden, haben Sie zumindest zu bestimmten Zeiten des Jahres einen eingebauten Markt., Fußballspiele, Heimspiele und Promotionen, ganz zu schweigen von neuen Studentenorientierungen und Elternwochenenden, Konferenzen und anderen akademischen oder öffentlichen Veranstaltungen können Besucher in Scharen bringen. Und da viele College-Städte auch kleine Städte mit wenig Wettbewerb sind, könnte dieser Markt Ihnen gehören, in dem Sie glänzen können. Denken Sie daran, dass Ihr Unternehmen saisonal sein wird, es sei denn, Sie können es mit einem anderen Zielmarkt erweitern.
• Einheimische extra Schlafzimmer. Sie könnten denken, dass Leute, die bereits in Ihrer Stadt leben, nicht an Ihrem B interessiert wären&B., Aber Sie können einen ordentlichen zusätzlichen Markt entwickeln, indem Sie sich den Einheimischen als „Ihre zusätzlichen Schlafzimmer“ bewerben.“Jemand hat immer eine Hochzeit, ein Familientreffen oder eine andere Veranstaltung, zu der er viele Besucher außerhalb der Stadt einlädt, und kann sie dann nirgendwo aufstellen. Sie können die Lücke füllen.

Sind Sie für ein B in Zonen eingeteilt&B?

Neben einer fiktiven Geschäftslizenz, die Ihren Firmennamen legalisiert, müssen Sie auch eine Reihe anderer Stadt-oder Kreislizenzen und Genehmigungen beantragen. Zuerst ist eine Business-Lizenz. Die Lizenzgebühr ist nominal und ebenso der Papierkram., Was klebrig werden kann, ist, dass die Stadt, sobald Sie die Geschäftslizenz beantragt haben, überprüft, wie Sie in ihre Zoneneinteilung und Parkverordnungen passen.

Das bringt uns zum wichtigen Thema Zoning. Zoning Verordnungen variieren enorm von einem Gebietsschema zum anderen, und werden in der Regel von der Stadt oder Landkreis Planungskommission oder Planungsausschuss geregelt., Einige Gemeinden, die unter der skurrilen Annahme arbeiten, dass Pensionen und Touristenheime immer noch üblich sind, werden eine Gastfamilie in Betracht ziehen (ein winziges BB, das für zusätzliches Einkommen verwendet wird und normalerweise nicht wirbt) oder kleineres BB ein Wohnunternehmen und lass es los. Andere sind der Meinung, dass jedes Bed and Breakfast ein kommerzielles Unternehmen ist, das zu einem Geschäftsviertel gehört. Wieder andere, die mit dem BB-Konzept nicht vertraut sind, entscheiden sich von Fall zu Fall.,

Einige Gemeinden enthalten neben dem Standort auch andere Probleme in ihren Zonierungsverordnungen. Einige begrenzen die Anzahl der Tage, an denen Gäste pro Besuch übernachten können-normalerweise sieben oder 14 Tage -, um sicherzustellen, dass Sie kurzfristige Gäste anstelle langfristiger Mieter bleiben. Einige Städte begrenzen die Anzahl der in einer Wohngegend zulässigen Gästezimmer., Einige verbieten Kochgelegenheiten in den Zimmern, was bedeutet, keine Küchenzeile erlaubt.

Wenn sich Ihr BB in einem Geschäftsviertel befindet, werden Sie wahrscheinlich mit Bravour bestehen. Wenn Ihre Nachbarschaft jedoch nicht für ein Bed and Breakfast in Zonen eingeteilt ist, müssen Sie eine Varianz oder eine bedingte Nutzungserlaubnis beantragen.

Dies bedeutet im Allgemeinen, dass Sie vor der Planungskommission als Star in Ihrem eigenen Gerichtssaal Drama erscheinen. Sie erklären, wie Ihr Unternehmen funktionieren wird und warum es den Tenor der Nachbarschaft nicht ändern oder schädigen wird., Wenn Ihre Stadt BB-orientiert ist und bereits eine Reihe von Pensionen in Betrieb sind, sollten Sie nicht auf viel Widerstand stoßen. Aber wenn Sie ein Pionier sein werden, müssen Sie vielleicht auch erklären, wie Bed and Breakfasts tatsächlich Nachbarschaften verbessern.

Reiten Schrotflinte mit der Frage der Zoning sind Parken und Beschilderung Fragen. Die meisten Städte schreiben vor, dass Unternehmen ausreichend Parkplätze abseits der Straße für eine bestimmte Anzahl von Autos zulassen, in der Regel einen Platz für jedes Gästezimmer. Sie werden auch Extras Schritte für Ihre Familienfahrzeuge wollen., Abhängig von Ihrem spezifischen Standort können Sie dies möglicherweise umgehen, indem Sie vorschlagen, dass Sie nach Stunden auf nahe gelegenen öffentlichen Parkplätzen oder auf Geschäftsparkplätzen oder auf der Straße parken können.

Was die Beschilderung betrifft, dürfen Sie möglicherweise überhaupt kein Schild veröffentlichen, wenn Sie sich in einem Wohngebiet befinden. Was in Ordnung ist, wenn Sie die Homestay-Route gehen und/oder keinen begehbaren Verkehr wollen. Wenn Sie jedoch eine inn0sized-Operation planen, die Passanten anzieht, fällt es Ihnen schwer, Ihre Anwesenheit bekannt zu machen.

Auch in Gewerbegebieten können sich manche Kommunen über Beschilderungen ärgern., Sie können darauf bestehen, dass Ihr Schild einen festgelegten Abstand vom Bordstein zurücklegt oder nur direkt auf Ihrem Gebäude platziert wird. Für die meisten BBs, die ohnehin diskrete, zurückhaltende Beschilderung bevorzugen, ist dies kein Problem. Aber es ist eine Sache, die Sie überprüfen sollten, bevor Sie ein Zeichen gemacht haben.

Was Sie berechnen

Ihre Zimmerpreise hängen von mehreren Faktoren ab:

• Die Annehmlichkeiten, die Sie anbieten. Sie können luxuriöse Einrichtungen wie Whirlpools, Kamine, Kingsize-Betten oder einen eigenen Balkon oder weitere gemeinsame Merkmale wie einen Pool zur Verfügung stellen.
• Ihr Standort., Ein Bed and Breakfast versteckt abseits der ausgetretenen Pfade, wo Touristen oder Geschäftsleute nicht oft treten wird nicht in der Lage sein, so viel wie eine in einem beliebten Touristen-und/oder Geschäftsziel zu berechnen. Ihr Standort in Ihrer Gemeinde kann auch einen Unterschied machen. In einer Strandstadt, zum Beispiel, kann ein Strand BB höhere Raten als eine, die eine Meile oder sogar zwei Blöcke, vor dem Meer ist befehlen. Ein Gasthaus im Herzen eines beliebten historischen Viertels kann höhere Preise verlangen als eines an der Autobahn, die in die Stadt führt.
• Die laufenden Preise in Ihrer Region., Egal wie hochwertig Ihre Annehmlichkeiten sind oder wie wünschenswert Ihr Standort ist, Ihre Preise müssen mit anderen B&Bs und Unterkünften in Ihrer Nähe übereinstimmen. Wenn Sie deutlich mehr berechnen, verlieren Sie das Geschäft und-vielleicht überraschend-wenn Sie deutlich weniger berechnen, verlieren Sie auch. (Die Leute werden denken, dass etwas mit Ihrem Inn nicht stimmt und werden Sie nicht ausprobieren.)

Wo genau fangen Sie an? Gehen Sie zurück zu Ihrer Marktforschung. Schauen Sie sich die Preise an, die von jedem in Ihrer Stadt berechnet werden, von preiswerten Motels über Luxushotels bis hin zu anderen Bed & Breakfasts. Entscheiden Sie dann, wo Sie in die Unterkunftshierarchie passen. Wenn Sie eine einfache Gastfamilie sind und eine familiäre Atmosphäre, aber nicht viel Schnickschnack bieten, möchten Sie Ihre Zimmer möglicherweise vergleichbar mit einem Motel der oberen Preisklasse oder ähnlichem B&B & B., Wenn Sie andererseits luxuriöse Annehmlichkeiten und ein elegantes Ambiente haben, können Sie Ihre Zimmer mit denen von Luxushotels oder gehobenen Bed & Breakfasts vergleichen.

Denken Sie daran, dass Sie wahrscheinlich nicht das ganze Jahr oder sogar die ganze Saison die gleichen Zimmerpreise berechnen werden. Die meisten Unterkünfte, vom bescheidensten Motel bis zum mächtigsten Hotel, variieren je nach Saison. Dies gilt insbesondere in sehr saisonalen Gebieten.

Die Zimmerpreise können auch je nach Wochentag variieren. Gasthäuser und Hotels bieten oft Wochenmitte Aufenthalte zu ermäßigten Preisen während der langsameren Jahreszeiten., Das ist schlau-wenn Ihr Gebiet zu bestimmten Zeiten des Jahres nicht von Urlaubern stark befahren wird, sind die Gäste, die Sie anziehen, in der Regel Wochenendurlauber. Ein Aufenthalt von drei Nächten unter der Woche für weniger als den Preis eines Zwei-Nächte-Wochenendes kann die Gäste ermutigen, krank anzurufen, komm runter und fülle den Kalender deiner Woche aus.

Mitarbeiter einstellen

Wann Sie Hilfe benötigen, hängt von Ihrem Energieniveau, der Größe Ihres Betriebs und Ihrer Belegungsrate ab. Aber wann genau kommt die Zeit?, „Wahrscheinlich Ihr erster Tag“, rät Pat Hardy von der Professional Association of Innkeepers International. „Egal wie viele Zimmer Sie haben, Sie müssen nicht der Zimmerreiniger sein. Sobald Sie der Zimmerreiniger sind und keine Zeit haben, Marketing zu betreiben und mit Gästen zu verbringen, sehen Sie eine Folie und befassen sich mit Burnout.“

Jeder, sagt Hardy, muss eine Art Erleichterung in seinen Geschäftsplan einbauen, egal ob es sich um einen Gastwirt handelt, der vorübergehend übernimmt, um Ihnen ein paar Wochen frei zu geben, oder um einen Gymnasiasten, der kommt rein, um am Wochenende zu putzen., „Innkeeping ist ein Job, der nicht 24/7 sein sollte, oder Sie können nicht frisch sein.“Dreißig bis 40 Prozent aller Gastwirte beschäftigen keine Mitarbeiter“, erklärt Hardy. Wenn Sie eine kleine Operation sind, können Sie möglicherweise alleine arbeiten, aber bei fünf bis sechs Zimmern müssen Sie sich die Einstellung eines Personals ansehen.

Während die Reinigungshilfe oft die erste Aufgabe ist, für die Sie sich um Hilfe wenden, ist sie sicherlich nicht die einzige., Wenn Sie eine saubere Maschine sind, die das Herz-Kreislauf-Knirschen mit einem Vakuum genießt, Staub Wut und Schwamm, aber Sie hassen Nummer-Knirschen mit einer Leidenschaft, Sie könnten Ihre Mitarbeiter Dollar finden besser ausgegeben Einstellung eines Buchhalters als ein Zimmermädchen. Wenn Sie höhere Zimmereinnahmen erzielen können, indem Sie Ihr Fachwissen bei einem gemütlichen Frühstück mit Ihren Kunden teilen, als aus der Küche hin und her zu eilen, Dann finden Sie es vielleicht ratsam, einen Koch oder Küchenhelfer einzustellen.,

Oder entscheiden Sie sich für einen herausragenden Multitasker, der alles mitmachen und mithelfen kann, wie Bruce und Judy Albert in Seaside, Florida, getan haben. „Die Menschen, die für uns arbeiten, sind Multitalente, vom Geschirrspülen, Servieren des Frühstücks, Reinigen der Zimmer, Beantworten des Telefons und Reservierungen bis hin zur Gartenarbeit und Begrüßung und Überprüfung der Gäste in und aus“, erklären sie. „Sie tragen so viele Hüte, dass es eine besondere Person braucht.,“

Resources
Association

• American Hotel & Lodging Association
• Professional Association of Innkeepers International

B&B Guide Websites

• Bed and Breakfast.,com
• Select Registry, Distinguished Inns of North America

Innkeeping Software

• Easy InnKeepingby Grace Software
• Guest Trackerby MunsenWare
• InnReserve International

Magazine und Publikationen

• Arringtons BB Journal