Fannie Mae e Freddie Mac sono federalmente sostenuto home mortgage aziende create dal Congresso degli Stati Uniti. Nessuna delle due istituzioni origina o serve i propri mutui ipotecari. Invece, comprano e garantiscono mutui emessi attraverso istituti di credito nel mercato secondario dei mutui.
Le due entità praticamente monopolizzato il mercato ipotecario secondario fino al 1990., Questo è quando la crescente regolamentazione federale e la nuova legislazione che ha permesso alle banche e ad altre società finanziarie di fondersi hanno scatenato una maggiore concorrenza da parte delle società convenzionali. Tuttavia, Fannie Mae e Freddie Mac continuano a dominare il mercato dei mutui secondari negli Stati Uniti oggi, nonostante le preoccupazioni di essere due delle più grandi società “too big to fail”.
Insieme, queste agenzie rendono il mercato dei mutui più liquido, stabile e conveniente fornendo liquidità e garanzie a migliaia di banche, risparmi e prestiti e società di mutui negli Stati Uniti., Ecco uno sguardo a come funzionano i due, i loro ruoli nella crisi finanziaria del 2008 e cosa stanno facendo oggi per aiutare i proprietari di case e gli affittuari durante la pandemia di COVID-19.
Key Takeaways
- Fannie Mae fu noleggiata per la prima volta dal governo degli Stati Uniti nel 1938 per contribuire a rafforzare il mercato dei mutui. Congresso noleggiato Freddie Mac nel 1970 come una società privata.
- Nessuna organizzazione origina o presta servizi. Invece, comprano mutui da istituti di credito per tenere o riconfezionare come titoli garantiti da ipoteca che possono vendere.,
- Istituti di credito utilizzano il denaro che ottengono dalla vendita di mutui a Fannie Mae e Freddie Mac per originare più prestiti, che aiuta gli individui, le famiglie, e gli investitori accedere a una fornitura stabile di denaro ipotecario.
- In risposta alla pandemia di COVID-19, Fannie Mae e Freddie Mac hanno emesso una moratoria sulla preclusione e lo sfratto che dura fino al 28 febbraio 2021.
- Il 20 gennaio 2021, il suo primo giorno in carica, il presidente Biden ha chiesto che la FHFA, (che sovrintende a Fannie Mae e Freddie Mac) e altre agenzie estendano la moratoria di sfratto e preclusione almeno fino al 31 marzo 2021.,
Che cos’è Fannie Mae?
All’inizio del 20 ° secolo, la proprietà della casa era fuori dalla portata di molte persone negli Stati Uniti. A meno che tu non possa pagare in contanti per un’intera casa (che poche persone potrebbero), stavi guardando un acconto proibitivo e un prestito a breve termine che culminerebbe in un grande pagamento in mongolfiera.
Durante la Grande Depressione, quasi uno su quattro proprietari di case hanno perso le loro case per preclusione, le banche non avevano soldi da prestare, e la nazione ha affrontato una vera e propria crisi immobiliare.,
In risposta, il Congresso nel 1938 ha creato la Federal National Mortgage Association (FNMA), meglio conosciuta come Fannie Mae, per fornire una fonte affidabile e costante di finanziamento per le abitazioni. Ha portato un nuovo tipo di mutuo sul mercato: il prestito a lungo termine a tasso fisso con un’opzione per rifinanziare in qualsiasi momento.
Per decenni, Fannie Mae è stata l’acquirente e il venditore dominante di mutui assicurati dal governo nella nazione., Alla fine, il Congresso ha fatto due cose per aumentare la concorrenza nel mercato dei mutui secondari:
- Ha privatizzato Fannie Mae nel 1968, rendendola una società azionaria finanziata interamente con capitale privato.
- Ha creato Freddie Mac nel 1970.
Fannie Mae è stata creata come agenzia governativa federale nel 1938 come parte di un emendamento al National Housing Act. Fannie Mae inizialmente acquistato mutui assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA) e poi ha aggiunto prestiti garantiti dalla Veterans Administration (VA) al mix.,
Nel 1954, Fannie Mae fu convertita in una società di proprietà mista pubblico-privata ai sensi del Federal National Mortgage Association Charter Act. E ‘ diventato di proprietà privata nel 1968 e due anni più tardi diventare autorizzato ad acquistare mutui convenzionali in aggiunta ai prestiti FHA e VA.
Nel 1980, Fannie Mae ha iniziato a emettere titoli garantiti da ipoteca (MBS) per fornire più liquidità nel mercato degli investimenti ipotecari. Ottiene i soldi per acquistare beni legati ai mutui emettendo titoli di debito assortiti nei mercati dei capitali statunitensi e internazionali.,
Che cos’è Freddie Mac?
Freddie Mac è il nome non ufficiale della Federal Home Loan Mortgage Corporation. E ‘ stato istituito nel 1970 sotto la casa di emergenza Finance Act per espandere il mercato dei mutui secondari e ridurre il rischio di tasso di interesse per le banche. Nel 1989, è stata riorganizzata e trasformata in una società azionaria come parte del Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act (FIRREA).,
La carta di Freddie Mac è abbastanza simile a quella di Fannie Mae, nel senso che espande il mercato secondario dei mutui e dei titoli garantiti da ipoteca acquistando prestiti fatti da banche, risparmi e prestiti e altri istituti di credito. Tuttavia, a differenza di Fannie Mae, che acquista mutui dalle principali banche al dettaglio e commerciali, Freddie Mac acquista i suoi prestiti da banche più piccole (cioè banche “parsimoniose”) che si concentrano sulla fornitura di servizi bancari alle comunità.
Cosa fanno Fannie Mae e Freddie Mac?,
Fannie Mae e Freddie Mac hanno carte, mandati e strutture normative simili. Ogni compra mutui da istituti di credito a tenere nei loro portafogli o riconfezionare come titoli garantiti da ipoteca che possono essere venduti. A sua volta, i creditori utilizzano i soldi che ottengono dalla vendita di mutui per originare più prestiti. Questo aiuta gli individui, le famiglie e gli investitori accedere a una fornitura continua e stabile di finanziamento ipotecario.,
Secondo le loro carte, Fannie Mae e Freddie Mac “istituiscono strutture di mercato secondario per mutui residenziali prevedono che le loro operazioni siano finanziate da capitale privato nella misura massima possibile.,per il mercato secondario dei mutui residenziali, aumentando la liquidità del mutuo investimenti e fare più soldi disponibili per mutui ipotecari residenziali finanziamento
Fannie Mae ha una responsabilità in base al proprio statuto: per gestire e liquidare federale, di proprietà di mutuo portafogli per ridurre al minimo eventuali effetti negativi sul mercato dei mutui residenziali e minimizzare le perdite per il governo federale.,
Chi regola Fannie Mae e Freddie Mac?
Secondo le carte del Congresso di Fannie Mae e Freddie Mac, che hanno dato loro lo status di impresa sponsorizzata dal governo (GSE), operano con determinati legami con il governo federale degli Stati Uniti che forniscono un backstop finanziario. Ad esempio, nel settembre 2008, durante il culmine della crisi finanziaria, sono stati posti sotto la diretta supervisione del governo federale.
Durante i tempi normali, i legami governativi rimangono un po ‘ più nascosti, ma comunque importanti., Secondo le loro carte congressuali:
- Il presidente degli Stati Uniti nomina cinque dei 18 membri dei consigli di amministrazione delle organizzazioni.
- Il segretario del Tesoro è autorizzato ad acquistare fino a $2,25 miliardi di titoli da ciascuna società per supportare la sua liquidità.
- Entrambe le società sono esenti da imposte statali e locali.
- Entrambe le società sono regolate dal Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) e dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA).,
La FHFA regola, applica e monitora gli standard patrimoniali di Fannie e Freddie e limita le dimensioni dei loro portafogli di investimento ipotecario. HUD è responsabile delle missioni abitative generali di Fannie e Freddie.
La discriminazione dei prestiti ipotecari è illegale. Se pensi di essere stato discriminato in base a razza, religione, sesso, stato civile, uso dell’assistenza pubblica, origine nazionale, disabilità o età, ci sono passi che puoi prendere., Un tale passo è quello di presentare un rapporto al Consumer Financial Protection Bureau o con HUD.
Una garanzia implicita
Lo stato GSE di Fannie e Freddie ha creato alcune percezioni nel mercato della sicurezza. Uno era che il governo federale sarebbe intervenire e salvare queste organizzazioni se una delle due imprese mai incontrato problemi finanziari, come si è visto in testa fino alla Grande recessione. Questo è noto come una garanzia implicita.,
Poiché il mercato credeva in questa garanzia implicita, Fannie Mae e Freddie Mac sono stati autorizzati a prendere in prestito denaro sul mercato obbligazionario a rendimenti inferiori rispetto ad altre istituzioni finanziarie.
Il rendimento del debito societario di Fannie Mae e Freddie Mac, noto come debito di agenzia, è stato storicamente superiore di circa 35 punti base rispetto ai buoni del Tesoro degli Stati Uniti. Il debito delle società finanziarie con rating AAA, in confronto, ha storicamente prodotto circa 70 punti base in più rispetto ai buoni del Tesoro degli Stati Uniti., Trentacinque punti base non può sembrare molto, ma ha fatto una differenza enorme a causa dei trilioni di dollari coinvolti.
Ruolo nella Crisi Finanziaria del 2008
Con un finanziamento di vantaggio rispetto ai Wall Street rivali, Fannie Mae e Freddie Mac fatto grandi profitti per più di due decenni tra il 1990 e primi anni 2000. In questo periodo di tempo, c’è stato un frequente dibattito su Fannie e Freddie, tra gli economisti, gli esperti del mercato finanziario, e funzionari di governo.,
L’implicito sostegno governativo di Fannie e Freddie ha effettivamente giovato ai proprietari di case statunitensi? O il governo stava solo aiutando le aziende e i loro investitori creando un rischio morale?
Fannie Mae e Freddie Mac sono stati dati un monopolio sponsorizzato dal governo in un ampio segmento del mercato dei mutui secondari degli Stati Uniti. Questo monopolio-combinato con la garanzia implicita del governo di mantenere a galla queste imprese-contribuirebbe in seguito al crollo del mercato dei mutui.,
Nel 2007, Fannie Mae e Freddie Mac hanno iniziato a subire ingenti perdite sui loro portafogli mantenuti, in particolare sui loro investimenti Alt-A e subprime. Nel 2008, la vastità dei loro portafogli mantenuti e delle garanzie ipotecarie ha portato la FHFA a concludere che sarebbero stati presto insolventi.
Il 19 marzo, i regolatori federali hanno permesso alle due aziende di assumere altri debt 200 miliardi di debito nella speranza di stabilizzare l’economia., Tuttavia, entro il 6 settembre 2008, era chiaro che il mercato credeva che le aziende fossero in difficoltà finanziarie, e la FHFA mise le società in amministrazione controllata. Hanno ricevuto funding 190 miliardi in finanziamenti di salvataggio e da allora lo hanno restituito, ma sono ancora in custodia.
Nel settembre 2019, il Tesoro e FHFA hanno annunciato che Fannie Mae e Freddie Mac potrebbero iniziare a mantenere i loro guadagni per puntellare riserve di capitale di respectively 25 miliardi e respectively 20 miliardi, rispettivamente. La mossa è un passo verso la transizione i due fuori conservatorship.,
Naturalmente, una lunga lista di passi falsi ha portato alla Grande Recessione. Tuttavia, i critici dicono che Fannie e Freddie hanno creato un’enorme quantità di garanzie di debito e credito negli anni precedenti al 2007, e che il Congresso avrebbe dovuto riconoscere i rischi sistematici per il sistema finanziario globale che queste aziende hanno posto.
Ruolo nella pandemia di COVID-19
Se sei stato colpito dalla pandemia di COVID-19, potresti avere dubbi sul pagamento del mutuo o dell’affitto. Un modo per ottenere aiuto è attraverso il programma di assicurazione contro la disoccupazione del tuo stato.,
La legge CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) ha temporaneamente potenziato le prestazioni di assicurazione contro la disoccupazione attraverso tre programmi: Federal Pandemic Unemployment Compensation (FPUC), Pandemic Emergency Unemployment Compensation (PEUC) o Pandemic Unemployment Assistance (PUA).
La CARES Act offre anche protezioni per i proprietari di case che hanno mutui Fannie Mae e Freddie Mac., Ai sensi della legge CARES, istituti di credito e servizi di prestito è vietato di iniziare una preclusione giudiziaria o non giudiziaria contro di voi-o la finalizzazione di un giudizio di preclusione o vendita fino a gennaio. 31, 2020, secondo la FHFA.
Tale termine è stato prorogato fino al 28 febbraio 2021. Il presidente Biden aveva chiesto che la scadenza sia prorogata di nuovo fino al 31 marzo 2021.
Puoi richiedere una tolleranza ipotecaria fino a 180 giorni (e potenzialmente estenderla di altri 180 giorni) se hai difficoltà finanziarie a causa della pandemia di COVID-19.,
Inoltre, la FHFA ha anche messo in atto standard di prestito e valutazione più flessibili per assicurarsi che gli acquirenti di case possano chiudere i prestiti durante la pandemia e che tutte le parti coinvolte possano mantenere le distanze sociali durante tutto il processo.,e opzioni di soccorso, tra cui:
- Una tolleranza piano che riduce o sospende le rate del mutuo per un massimo di 12 mesi
- Nessun ritardo durante il periodo di tolleranza
- opzioni di Rimborso dopo il periodo di tolleranza, che includono un piano di rimborso per recuperare gradualmente o una modifica di prestito prevede di mantenere o ridurre il pagamento mensile
- Preclusione e di eliminazione di soccorso
Se siete preoccupati per effettuare i vostri pagamenti ipotecari, chiamare la vostra ipoteca servicer—società quotata sul tuo estratto conto mensile—per chiedere aiuto.,
Fannie Mae ha un altro programma—il Disaster Response Network—che può aiutare con le implicazioni finanziarie più ampie dell’emergenza COVID-19. Il Disaster Response Networks fornisce l’accesso a consulenti abitativi HUD approvati per i proprietari di case con prestiti di proprietà di Fannie Mae e affittuari in proprietà finanziate da Fannie Mae. I consulenti possono creare piani personalizzati, fornire coaching finanziario e budgeting, e sostenere per un massimo di 18 mesi.,
Freddie Mac Mortgage Forbearance
Se si dispone di un mutuo di proprietà di Freddie Mac, si può beneficiare di aiuto se si è stati direttamente o indirettamente colpiti dalla pandemia di COVID-19. Ci sono attualmente diverse opzioni di mutuo sollievo se non è possibile effettuare il pagamento del mutuo a causa di una perdita o calo del reddito, tra cui:
- Fino a 12 mesi di tolleranza mutuo
- Sanzioni e tasse in ritardo rinunciato
- Fermare su tutte le azioni di preclusione e sfratti fino a febbraio. 28, 2021 (esteso da gennaio., 31, 2021)
- Opzioni di modifica del prestito per ridurre i pagamenti o mantenere i pagamenti uguali dopo il periodo di tolleranza
La tolleranza non è perdono. Chiedete al vostro servicer ipoteca circa le opzioni post-tolleranza. Diffidare se l’opzione è un pagamento palloncino piuttosto che semplicemente aggiungendo i mesi non pagati alla fine del mutuo.,
Standard di prestito e valutazione più flessibili
L’allentamento degli standard di prestito e valutazione per gli acquirenti di case che richiedono un mutuo garantito da Fannie Mae e Freddie Mac durante la pandemia è stato esteso dalla FHFA a febbraio. 28, 2021, da gennaio. 31, 2021., Essi consentono di:
- Alternativa valutazioni di acquisto e di rifinanziare i prestiti (conduzione di unità e online valutazioni rispetto in loco)
- metodi Alternativi per la documentazione di reddito e di verifica del lavoro prima del prestito di chiusura (per esempio, l’occupazione di verifica via e-mail)
- Espandere l’uso del potere di delega per aiutare con prestiti di chiusure (ad esempio, le firme elettroniche)
Bottom Line
Fannie Mae e Freddie Mac sono incaricate di mantenere l’ipoteca degli stati UNITI di mercato senza intoppi., Entrambe le aziende acquistano mutui da vari istituti di credito, che aiuta a mantenere una fonte costante e affidabile di finanziamento ipotecario per individui, famiglie e investitori.
Oggi, l’industria immobiliare sta tenendo d’occhio la situazione COVID-19—e come potrebbe avere un impatto Fannie e Freddie e i 28 milioni di proprietari di case che hanno un mutuo sostenuto da loro. La FHFA stima che un ulteriore billion 1,1 miliardi a $1.,7 miliardi di spese saranno sostenute da Fannie Mae e Freddie Mac a causa della moratoria di preclusione esistente e della sua estensione, in cima ai billion 6 miliardi di costi già sostenuti dai due.