Fannie Mae i Freddie Mac są federalnie wspierane domu hipotecznych firm stworzonych przez Kongres USA. Żadna instytucja nie udziela ani nie świadczy własnych kredytów hipotecznych. Zamiast tego kupują i gwarantują kredyty hipoteczne wystawione za pośrednictwem kredytodawców na wtórnym rynku hipotecznym.
oba podmioty praktycznie monopolizowały wtórny rynek kredytów hipotecznych do lat 90., To właśnie wtedy rosnące przepisy federalne i nowe przepisy, które umożliwiały łączenie banków i innych firm finansowych, wywołały większą konkurencję ze strony konwencjonalnych firm. Nadal, Fannie Mae i Freddie Mac nadal dominować drugorzędny Hipoteczny rynek w USA dzisiaj, mimo obawy o być dwa największy „zbyt duży Nie” firma.
razem agencje te sprawiają, że rynek kredytów hipotecznych jest bardziej płynny, stabilny i przystępny cenowo, zapewniając płynność i gwarancje tysiącom banków, oszczędności i kredytów oraz firm hipotecznych w USA., Oto spojrzenie na to, jak działają, ich role w kryzysie finansowym 2008, i co robią dzisiaj, aby pomóc właścicielom domów i najemcom podczas pandemii COVID-19.
Key Takeaways
- Fannie Mae was first chartered by the U. S. government in 1938 to help boost the mortgage market. Kongres wyczarterował Freddiego Maca w 1970 roku jako prywatną firmę.
- ani organizacja nie udziela pożyczek, ani nie świadczy usług. Zamiast tego kupują kredyty hipoteczne od kredytodawców, aby utrzymać lub przepakować jako papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, które mogą sprzedać.,
- pożyczkodawcy używać pieniądze oni dostać od Sprzedaż hipoteka Fannie Mae i Freddie Mac wywodzić więcej pożyczka, który pomagać osoba, rodzina, i inwestor dostęp stabilny podaż Hipoteczny pieniądze.
- w odpowiedzi na pandemię covid-19, Fannie Mae i Freddie Mac wydał moratorium na zajęcie i eksmisję, który trwa do lutego 28, 2021.
- w dniu 20 stycznia 2021, jego pierwszy dzień w biurze, prezydent Biden wniosek, że FHFA, (który nadzoruje Fannie Mae i Freddie Mac) i inne agencje przedłużyć eksmisja i wykluczenia moratoria do co najmniej marca 31, 2021.,
Co To jest Fannie Mae?
na początku XX wieku dom był poza zasięgiem wielu ludzi w Stanach Zjednoczonych. Chyba, że można zapłacić gotówką za cały dom (co kilka osób może), patrzyłeś na wygórowanie dużej zaliczki i krótkoterminowego kredytu, który byłby kulminacją w wielkim balon płatności.
w czasie Wielkiego Kryzysu prawie co czwarty właściciel domu stracił swoje domy, banki nie miały pieniędzy na pożyczkę, a naród stanął w obliczu prawdziwego kryzysu mieszkaniowego.,
w odpowiedzi, Kongres w 1938 stworzył Federal National Mortgage Association (FNMA), lepiej znany jako Fannie Mae, aby zapewnić wiarygodne, stałe źródło finansowania dla mieszkań. Wprowadził na rynek nowy rodzaj kredytu hipotecznego: długoterminowy kredyt o stałym oprocentowaniu z opcją refinansowania w dowolnym momencie.
przez dziesięciolecia, Fannie Mae był dominującym nabywcą i sprzedawcą ubezpieczonych przez rząd hipotek w kraju., Ostatecznie Kongres zrobił dwie rzeczy, aby zwiększyć konkurencję na wtórnym rynku kredytów hipotecznych:
- to sprywatyzować Fannie Mae w 1968, co czyni go akcjonariuszem Spółki finansowanej w całości z kapitału prywatnego.
- stworzył Freddie Mac w 1970 roku.
Fannie Mae została utworzona jako federalna agencja rządowa w 1938 jako część poprawki do National Housing Act. Fannie Mae początkowo kupować hipoteka ubezpieczony federalny mieszkaniowy Administracja (FHA) i Później dodawać pożyczki gwarantowany weteran Administracja (VA) mieszanka.,
w 1954, Fannie Mae zostala przeksztalcona w publiczno-prywatne, mixed ownership corporation na mocy Federal National Mortgage Association Charter Act. W 1968 r. stał się własnością prywatną, a dwa lata później uzyskał zezwolenie na zakup konwencjonalnych kredytów hipotecznych oprócz kredytów FHA i VA.
w 1980s, Fannie Mae zaczynać emitować Hipoteczny zabezpieczać papiery wartościowe (MBS) zapewniać więcej płynność na Hipoteczny inwestycja rynek. Dostaje pieniądze na zakup aktywów związanych z hipoteką, emitując różne dłużne papiery wartościowe na amerykańskim i międzynarodowym rynku kapitałowym.,
Co To jest Freddie Mac?
Została założona w 1970 roku na mocy ustawy Emergency Home Finance Act w celu rozszerzenia wtórnego rynku kredytów hipotecznych i zmniejszenia ryzyka stopy procentowej dla banków. W 1989 roku została zreorganizowana i przekształcona w spółkę akcjonariusza w ramach ustawy o reformie instytucji finansowych, odzyskaniu i egzekwowaniu (FIRREA).,
Freddie Mac ' s charter jest bardzo podobny do tego z Fannie Mae, w tym sensie, że rozszerza rynek wtórny dla kredytów hipotecznych i zabezpieczonych hipoteką papierów wartościowych poprzez zakup kredytów udzielanych przez banki, oszczędności i kredyty, i inne instytucje kredytowe. Jednak, w przeciwieństwie Fannie Mae, który kupuje hipoteki od duży Detaliczny i komercyjny Bank, Freddie Mac kupuje swój pożyczka od mniejszy Bank (i. e.,” oszczędny ” bank) który skupiać się na świadczenie Bankowy usługa społeczność.
co robią Fannie Mae i Freddie Mac?,
Fannie Mae i Freddie Mac mają podobne czartery, mandaty i struktury regulacyjne. Każdy kupuje kredyty hipoteczne od kredytodawców, aby utrzymać w swoich portfelach lub przepakować je jako papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, które można sprzedać. Z kolei pożyczkodawcy wykorzystują pieniądze, które otrzymują ze sprzedaży kredytów hipotecznych, aby uzyskać więcej kredytów. Pomaga to osobom indywidualnym, rodzinom i inwestorom w dostęp do stałej i stabilnej podaży finansowania hipotecznego.,
zgodnie z ich czartery, Fannie Mae i Freddie Mac „ustanowienie rynku wtórnego udogodnienia dla mieszkaniowych kredytów hipotecznych zapewniają, że ich operacje są finansowane przez kapitał prywatny w maksymalnym stopniu wykonalne.,do rynku wtórnego dla mieszkaniowych kredytów hipotecznych zwiększając płynność inwestycji hipotecznych i czyniąc więcej pieniędzy dostępnych dla mieszkaniowych kredytów hipotecznych finansowania
Fannie Mae ma jedną dodatkową odpowiedzialność zgodnie z jego karty: do zarządzania i likwidacji federalnych portfeli kredytów hipotecznych, aby zminimalizować wszelkie negatywne skutki na rynku mieszkaniowych kredytów hipotecznych i zminimalizować straty do rządu federalnego.,
kto reguluje Fannie Mae i Freddie Mac?
wedlug Fannie Mae i Freddie Mac ' s congressional charters, który dal im government-sponsored enterprise (GSE) status, oni dzialaja z pewnymi zwiazkami do U. S. federal government that provide a financial backstop. Na przykład we wrześniu 2008 r., w szczytowym okresie kryzysu finansowego, zostały one umieszczone pod bezpośrednim nadzorem rządu federalnego.
w normalnych czasach więzy rządowe pozostają nieco bardziej ukryte, ale mimo to ważne., Zgodnie z ich kartami Kongresu:
- prezydent Stanów Zjednoczonych mianuje pięciu z 18 członków zarządów organizacji.
- obie firmy są zwolnione z podatków państwowych i lokalnych.
- obie firmy są regulowane przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) i Federalną Agencję finansowania Mieszkalnictwa (FHFA).,
FHFA reguluje, egzekwuje i monitoruje standardy kapitałowe Fannie i Freddiego oraz ogranicza wielkość ich portfeli inwestycji hipotecznych. HUD jest odpowiedzialny za ogólne misje mieszkaniowe Fannie i Freddiego.
kredyt hipoteczny dyskryminacja jest nielegalna. Jeśli uważasz, że zostałeś dyskryminowany ze względu na rasę, religię, płeć, stan cywilny, korzystanie z pomocy publicznej, narodowość, niepełnosprawność lub Wiek, możesz podjąć kroki., Jednym z takich kroków jest złożenie raportu do Biura Ochrony finansowej konsumentów lub w HUD.
ukryta gwarancja
status GSE Fannie i Freddiego stworzył pewne postrzeganie na rynku bezpieczeństwa. Jednym z nich było to, że rząd federalny wkroczy i uratuje te organizacje, jeśli któreś z firm kiedykolwiek wpadnie w kłopoty finansowe, jak to było widoczne w prowadzeniu do Wielkiej Recesji. Jest to znane jako gwarancja dorozumiana.,
ponieważ rynek wierzył w ten implicit gwarancji, Fannie Mae i Freddie Mac wolno pożyczać pieniądze na rynku obligacji przy niższych dochodach niż inne instytucje finansowe może.
rentowność Fannie Mae i Freddie Mac ' s corporate debt, znany jako dług agencji, historycznie był o 35 punktów bazowych wyższy niż amerykańskich obligacji skarbowych. Dla porównania, zadłużenie firmy finansowej o ratingu AAA, w przeszłości przyniosło o 70 punktów bazowych więcej niż amerykańskie obligacje skarbowe., Trzydzieści pięć punktów bazowych może wydawać się niewiele, ale to ogromna różnica ze względu na biliony dolarów zaangażowanych.
rola w kryzysie finansowym 2008
z finansowaniem przewaga nad ich Wall Street rywali, Fannie Mae i Freddie Mac zrobić spore zyski dla więcej niż dwie dekady w 1990 i na początku 2000. W tym okresie czasu, tam być częsty debata o Fannie i Freddie wśród ekonomistów, financial market professionals, i rządowy Urzędnik.,
czy sugerowane przez rząd poparcie Fannie i Freddiego rzeczywiście przyniosło korzyści właścicielom domów w USA? A może rząd po prostu pomagał firmom i ich inwestorom, stwarzając pokusę nadużycia?
Fannie Mae i Freddie Mac otrzymali sponsorowany przez rząd monopol w dużym segmencie amerykańskiego rynku wtórnego kredytu hipotecznego. Ten monopol-w połączeniu z domyślną gwarancją rządu, aby utrzymać te firmy na powierzchni – przyczyni się później do załamania rynku kredytów hipotecznych.,
w 2007, Fannie Mae i Freddie Mac zaczął doświadczać dużych strat na ich zachowanych portfeli, zwłaszcza na ich Alt-A i subprime inwestycji. W 2008 r.sama wielkość zachowanych portfeli i gwarancji hipotecznych skłoniła FHFA do wniosku, że wkrótce staną się one niewypłacalne.
19 marca federalni regulatorzy zezwolili obu firmom na zaciągnięcie kolejnych 200 miliardów dolarów długu w nadziei na stabilizację gospodarki., Jednak do 6 września 2008 r. było jasne, że rynek wierzy, że firmy mają kłopoty finansowe, a FHFA wystawiła firmy na konserwację. Otrzymali 190 miliardów dolarów dofinansowania i od tego czasu spłacili je, ale nadal są w Konserwatorium.
we wrześniu 2019, Skarb Państwa i FHFA ogłosił, że Fannie Mae i Freddie Mac może rozpocząć utrzymanie ich zarobki do brzegu rezerwy kapitałowe w wysokości $25 Miliard i $20 Miliard, odpowiednio. Ruch jest krokiem w kierunku przejścia obu z Konserwatorstwa.,
oczywiście długa lista błędów doprowadziła do Wielkiej Recesji. Jednak krytycy twierdzą, że Fannie i Freddie stworzyli ogromną ilość długów i gwarancji kredytowych w latach prowadzących do 2007, i że Kongres powinien był uznać systematyczne ryzyko dla globalnego systemu finansowego, że firmy te stwarzały.
rola w pandemii COVID-19
Jeśli masz wpływ na pandemię covid-19, możesz mieć obawy o spłatę kredytu hipotecznego lub czynszu. Jednym ze sposobów na uzyskanie pomocy jest program ubezpieczenia od bezrobocia.,
ustawa CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) tymczasowo zwiększyła świadczenia z ubezpieczenia od bezrobocia poprzez trzy programy: Federal Pandemic Unemployment Compensation (FPUC), Pandemic Emergency Unemployment Compensation (Peuc) lub Pandemic Unemployment Assistance (PUA).
ustawa CARES oferuje również zabezpieczenia dla właścicieli domów, którzy mają hipoteki Fannie Mae i Freddie Mac., Zgodnie z Ustawą CARES, pożyczkodawcy i usługi pożyczkowe są zabronione od rozpoczęcia sądowego lub pozasądowego wykluczenia przeciwko tobie—lub finalizacji wyroku wykluczenia lub sprzedaży do stycznia. 31, 2020, według FHFA.
termin ten został przedłużony do 28 lutego 2021 roku. Prezydent Biden poprosił o ponowne przedłużenie terminu do 31 marca 2021 roku.
możesz poprosić o kredyt hipoteczny na okres do 180 dni (i potencjalnie przedłużyć go o kolejne 180 dni), jeśli masz trudności finansowe z powodu pandemii COVID-19.,
ponadto FHFA wprowadziła również bardziej elastyczne standardy udzielania pożyczek i wyceny, aby upewnić się, że nabywcy domów mogą zamykać kredyty podczas pandemii i że wszystkie zaangażowane strony mogą utrzymać dystans społeczny przez cały proces.,e opcje pomocy, w tym:
- plan restrukturyzacji, który obniża lub zawiesza płatności kredytu hipotecznego na okres do 12 miesięcy
- brak opóźnień w okresie restrukturyzacji
- opcje spłaty po okresie restrukturyzacji, które obejmują plan spłaty w celu stopniowego nadrobienia zaległości lub plan modyfikacji pożyczki w celu utrzymania lub obniżenia miesięcznej płatności
- Zabezpieczenie przed zajęciem nieruchomości i eksmisją
Jeśli martwisz się o spłatę kredytu hipotecznego, zadzwoń do swojego serwisanta kredytów hipotecznych—firmy wymienionej na Twoim miesięcznym wyciągu—z prośbą o pomoc.,
Fannie Mae mieć inny program-The Disaster Response Network-który móc z szerszy finansowy implikacja COVID-19 awaryjny. Disaster Response Networks provides access to HUD-approved housing counselors for home owners with Fannie Mae-owned loans and renters in Fannie Mae-financed properties. Doradcy mogą tworzyć spersonalizowane plany, zapewniać coaching finansowy i budżetowanie oraz wspierać cię przez okres do 18 miesięcy.,
Freddie Mac Mortgage Forbearance
Jeśli masz kredyt hipoteczny Freddie Mac, możesz kwalifikować się do pomocy, jeśli zostałeś bezpośrednio lub pośrednio dotknięty pandemią COVID-19. Obecnie istnieje kilka opcji ulgi hipotecznej, jeśli nie możesz dokonać spłaty kredytu hipotecznego z powodu utraty lub spadku dochodów, w tym:
- do 12 miesięcy od udzielenia kredytu hipotecznego
- umorzone kary i opóźnienia
- Wstrzymaj wszystkie działania związane z przejęciem nieruchomości i eksmisjami do lutego. 28 stycznia 2021 roku, 31, 2021)
- opcje modyfikacji pożyczki w celu obniżenia płatności lub utrzymania płatności na niezmienionym poziomie po okresie udzielenia pożyczki
udzielenie pożyczki nie jest wybaczeniem. Zapytaj sprzedawcę kredytu hipotecznego o opcje kredytu. Bądź ostrożny, jeśli opcja jest balon płatności, a nie po prostu dodanie niezapłaconych miesięcy do końca kredytu hipotecznego.,
bardziej elastyczne kredyty i wyceny standardów
złagodzenie kredytów i wyceny standardów dla homebuyers ubiegających się o kredyt hipoteczny wspierany przez Fannie Mae i Freddie Mac podczas pandemii został przedłużony przez FHFA do lutego. 28 stycznia 2021 roku 31, 2021., Pozwalają one na:
- alternatywne metody dokumentowania dochodów i weryfikacji zatrudnienia przed zamknięciem kredytu (na przykład weryfikacja zatrudnienia za pośrednictwem poczty elektronicznej)
- rozszerzanie możliwości korzystania z pełnomocnictwa do pomocy przy zamykaniu kredytu (na przykład podpisy elektroniczne)
podsumowanie
Fannie Mae i Freddie Mac są oskarżeni o utrzymanie rynku kredytów hipotecznych w USA działa sprawnie., Obie firmy kupują kredyty hipoteczne od różnych kredytodawców, co pomaga utrzymać stałe i wiarygodne źródło finansowania hipoteki dla osób fizycznych, rodzin i inwestorów.
dzisiaj, przemysł mieszkaniowy jest trzymając czujny oko na covid-19 sytuacji-i jak to może mieć wpływ Fannie i Freddie i 28 milionów właścicieli domów, które mają hipotekę wspierane przez nich. FHFA szacuje, że dodatkowe $ 1,1 mld do $1.,7 miliardów dolarów wydatków zostanie przejętych przez Fannie Mae i Freddie Mac z powodu istniejącego moratorium na wykup i jego przedłużenie, a także 6 miliardów dolarów wydatków już poniesionych przez tych dwóch.