Fannie Mae et Freddie Mac sont des sociétés hypothécaires à domicile soutenues par le gouvernement fédéral créées par le Congrès américain. Ni l’une ni l’autre institution ne crée ni ne dessert ses propres prêts hypothécaires. Au lieu de cela, ils achètent et garantissent des prêts hypothécaires émis par des prêteurs sur le marché hypothécaire secondaire.
Les deux entités ont pratiquement monopolisé le marché hypothécaire secondaire jusqu’aux années 1990., C’est alors que la réglementation fédérale croissante et la nouvelle législation qui ont permis aux banques et autres sociétés financières de fusionner ont suscité plus de concurrence de la part des sociétés conventionnelles. Pourtant, Fannie Mae et Freddie Mac continuent de dominer le marché hypothécaire secondaire aux États-Unis aujourd’hui, malgré les préoccupations d’être deux des plus grandes sociétés « too big to fail ».
ensemble, ces agences rendent le marché hypothécaire plus liquide, stable et abordable en fournissant des liquidités et des garanties à des milliers de banques, d’épargne, de prêts et de sociétés hypothécaires aux États-Unis., Voici un aperçu de leur fonctionnement, de leur rôle dans la crise financière de 2008 et de ce qu’ils font aujourd’hui pour aider les propriétaires et les locataires pendant la pandémie de COVID-19.
principaux points à retenir
- Fannie Mae a été affrétée pour la première fois par le gouvernement américain en 1938 pour aider à stimuler le marché hypothécaire. Le Congrès a affrété Freddie Mac en 1970 en tant que société privée.
- aucune organisation ne crée ou ne fournit de prêts. Au lieu de cela, ils achètent des hypothèques auprès de prêteurs pour détenir ou reconditionner des titres adossés à des hypothèques qu’ils peuvent vendre.,
- Les prêteurs utilisent l’argent qu’ils obtiennent de la vente de prêts hypothécaires à Fannie Mae et Freddie Mac pour obtenir plus de prêts, ce qui aide les particuliers, les familles et les investisseurs à accéder à une réserve stable d’argent Hypothécaire.
- En réponse à la pandémie de COVID-19, Fannie Mae et Freddie Mac ont émis un moratoire sur la forclusion et l’expulsion qui court jusqu’au 28 février 2021.
- Le 20 janvier 2021, son premier jour au pouvoir, le président Biden a demandé que la FHFA (qui supervise Fannie Mae et Freddie Mac) et d’autres agences prolongent les moratoires d’expulsion et de forclusion jusqu’au 31 mars 2021 au moins.,
qu’Est-Ce que Fannie Mae?
Au début du 20e siècle, l’accession à la propriété était hors de portée pour de nombreuses personnes aux États-Unis. À moins que vous ne puissiez payer en espèces pour une maison entière (ce que peu de gens pourraient), vous envisagiez un acompte prohibitif et un prêt à court terme qui aboutirait à un gros paiement en ballon.
pendant la Grande Dépression, près d’un propriétaire sur quatre a perdu sa maison à cause de la saisie, les banques n’avaient pas d’argent à prêter et la nation faisait face à une véritable crise du logement.,
en réponse, le Congrès a créé en 1938 la Federal National Mortgage Association (FNMA), mieux connue sous le nom de Fannie Mae, pour fournir une source fiable et stable de financement pour le logement. Il a introduit un nouveau type d’hypothèque sur le marché: le prêt à long terme à taux fixe avec option de refinancement à tout moment.
pendant des décennies, Fannie Mae a été le principal acheteur et vendeur de prêts hypothécaires assurés par le gouvernement dans le pays., Finalement, le Congrès a fait deux choses pour stimuler la concurrence sur le marché hypothécaire secondaire:
- Il a privatisé Fannie Mae en 1968, ce qui en fait une société détenue par des actionnaires et financée entièrement par des capitaux privés.
- Il a créé Freddie Mac en 1970.
Fannie Mae a été créée en tant qu’Agence fédérale en 1938 dans le cadre d’un amendement à la loi nationale sur le logement. Fannie Mae a d’abord acheté des prêts hypothécaires assurés par la Federal Housing Administration (FHA) et a ensuite ajouté des prêts garantis par la Veterans Administration (VA) au mélange.,
en 1954, Fannie Mae a été convertie en une société de propriété mixte publique-privée en vertu de la Federal National Mortgage Association Charter Act. Elle est devenue une propriété privée en 1968 et deux ans plus tard, elle a été autorisée à acheter des prêts hypothécaires conventionnels en plus des prêts FHA et VA.
dans les années 1980, Fannie Mae a commencé à émettre des titres adossés à des hypothèques (MBS) pour fournir plus de liquidité sur le marché des placements hypothécaires. Il obtient l’argent nécessaire pour acheter des actifs hypothécaires en émettant divers titres de créance sur les marchés des capitaux américains et internationaux.,
qu’Est-Ce que Freddie Mac?
Freddie Mac est le nom non officiel de la Federal Home Loan Mortgage Corporation. Il a été créé en 1970 en vertu de la loi D’urgence sur le financement immobilier pour élargir le marché hypothécaire secondaire et réduire le risque de taux d’intérêt pour les banques. En 1989, elle a été réorganisée et transformée en une société détenue par des actionnaires dans le cadre de la loi FIRREA (Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act).,
La charte de Freddie Mac est assez similaire à celle de Fannie Mae, en ce sens qu’elle élargit le marché secondaire des hypothèques et des titres adossés à des hypothèques en achetant des prêts consentis par des banques, des épargnes et des prêts et d’autres institutions de crédit. Cependant, contrairement à Fannie Mae, qui achète des prêts hypothécaires auprès de grandes banques de détail et commerciales, Freddie Mac achète ses prêts auprès de petites banques (c.-à-d. des banques « d’épargne ») qui se concentrent sur la fourniture de services bancaires aux communautés.
que font Fannie Mae et Freddie Mac?,
Fannie Mae et Freddie Mac ont des chartes, des mandats et des structures réglementaires similaires. Chacun achète des prêts hypothécaires auprès de prêteurs pour les conserver dans leurs portefeuilles ou les reconditionner en titres adossés à des hypothèques qui peuvent être vendus. À leur tour, les prêteurs utilisent l’argent qu’ils obtiennent de la vente de prêts hypothécaires pour obtenir plus de prêts. Cela aide les particuliers, les familles et les investisseurs à accéder à une offre continue et stable de financement hypothécaire.,
selon leurs chartes, Fannie Mae et Freddie Mac « établissent des facilités de marché secondaire pour les prêts hypothécaires résidentiels, à condition que leurs opérations soient financées par des capitaux privés dans toute la mesure du possible.,en augmentant la liquidité des placements hypothécaires résidentiels et en rendant plus d’argent disponible pour le financement hypothécaire résidentiel
Fannie Mae a une responsabilité supplémentaire selon sa charte: gérer et liquider les portefeuilles hypothécaires appartenant au gouvernement fédéral afin de minimiser les effets négatifs sur le marché hypothécaire résidentiel et de minimiser les pertes pour le gouvernement fédéral.,
Qui Régule Fannie Mae et Freddie Mac?
selon les chartes du Congrès de Fannie Mae et Freddie Mac, qui leur ont donné le statut d’entreprise parrainée par le gouvernement (GSE), ils opèrent avec certains liens avec le gouvernement fédéral américain qui fournissent un filet de sécurité financier. Par exemple, en septembre 2008, au plus fort de la crise financière, ils ont été placés sous la supervision directe du gouvernement fédéral.
en temps normal, les liens avec le gouvernement restent un peu plus cachés, mais néanmoins importants., Selon leurs chartes du Congrès:
- Le président des États-Unis nomme cinq des 18 membres des conseils d’administration des organisations.
- Le secrétaire du Trésor est autorisé à acheter jusqu’à 2,25 milliards de dollars de titres de chaque société pour soutenir sa liquidité.
- Les deux sociétés sont exonérées des impôts nationaux et locaux.
- Les deux sociétés sont réglementées par le Ministère du logement et du développement urbain (HUD) et L’Agence Fédérale de financement du logement (FHFA).,
La FHFA réglemente, applique et surveille les normes de capital de Fannie et Freddie, et limite la taille de leurs portefeuilles de placements hypothécaires. HUD est responsable des missions générales de logement de Fannie et Freddie.
prêts Hypothécaires discrimination est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état matrimonial, l’utilisation de l’assistance Publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre certaines mesures., Une de ces étapes consiste à déposer un rapport au bureau de la Protection financière des consommateurs ou au HUD.
Une Garantie Implicite
Fannie et Freddie GSE état a créé certaines perceptions sur le marché de la sécurité. La première était que le gouvernement fédéral interviendrait et renflouerait ces organisations si jamais l’une ou l’autre des entreprises rencontrait des problèmes financiers, comme on l’a vu avant la Grande Récession. Ceci est connu comme une garantie implicite.,
parce que le marché croyait en cette garantie implicite, Fannie Mae et Freddie Mac ont été autorisés à emprunter de l’argent sur le marché obligataire à des rendements inférieurs à ceux d’autres institutions financières.
le rendement de la dette d’entreprise de Fannie Mae et Freddie Mac, connue sous le nom de dette d’agence, a toujours été d’environ 35 points de base supérieur à celui des obligations du Trésor américain. La dette des entreprises financières notées AAA, en comparaison, a historiquement rapporté environ 70 points de base de plus que les obligations du Trésor américain., Trente-cinq points de base peuvent ne pas sembler beaucoup, mais cela a fait une énorme différence en raison des milliards de dollars impliqués.
rôle dans la crise financière de 2008
avec un avantage financier sur leurs rivaux de Wall Street, Fannie Mae et Freddie Mac ont réalisé des profits considérables pendant plus de deux décennies tout au long des années 1990 et au début des années 2000. au cours de cette période, Il y a eu un débat fréquent sur Fannie et Freddie parmi les économistes, les professionnels des marchés financiers et les fonctionnaires.,
Le soutien implicite du gouvernement de Fannie et Freddie a-t-il réellement profité aux propriétaires américains? Ou le gouvernement a-t-il simplement aidé les entreprises et leurs investisseurs tout en créant un aléa moral?
Fannie Mae et Freddie Mac ont obtenu un monopole parrainé par le gouvernement sur un grand segment du marché hypothécaire secondaire américain. Ce monopole—combiné à la garantie implicite du gouvernement de maintenir ces entreprises à flot—contribuerait plus tard à l’effondrement du marché hypothécaire.,
en 2007, Fannie Mae et Freddie Mac ont commencé à subir d’importantes pertes sur leurs portefeuilles conservés, en particulier sur leurs placements Alt-A et subprimes. En 2008, la taille même de leurs portefeuilles conservés et de leurs garanties hypothécaires a conduit la FHFA à conclure qu’ils seraient bientôt insolvables.
Le 19 mars, les régulateurs fédéraux ont autorisé les deux entreprises à contracter une dette supplémentaire de 200 milliards de dollars dans l’espoir de stabiliser l’économie., Cependant, le 6 septembre 2008, il était clair que le marché croyait que les entreprises étaient en difficulté financière, et la FHFA a placé les entreprises en conservation. Ils ont reçu un financement de sauvetage de 190 milliards de dollars et l’ont depuis remboursé, mais sont toujours en conservation.
en septembre 2019, Le Trésor et la FHFA ont annoncé que Fannie Mae et Freddie Mac pourraient commencer à conserver leurs bénéfices pour renforcer leurs réserves de capital de 25 milliards de dollars et 20 milliards de dollars, respectivement. Le déménagement est une étape vers la transition des deux hors de la conservation.,
bien sûr, une longue liste d’erreurs a conduit à la Grande Récession. Cependant, les critiques disent que Fannie et Freddie ont créé une énorme quantité de dettes et de garanties de crédit dans les années précédant 2007, et que le Congrès aurait dû reconnaître les risques systématiques pour le système financier mondial que ces entreprises posaient.
rôle dans la pandémie de COVID-19
Si vous avez été touché par la pandémie de COVID-19, vous pourriez avoir des préoccupations au sujet du paiement de votre hypothèque ou de votre loyer. Une façon d’obtenir de l’aide est par le biais du programme d’assurance-chômage de votre état.,
la loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) a temporairement augmenté les prestations d’assurance-chômage grâce à trois programmes: L’indemnisation fédérale du chômage en cas de pandémie (FPUC), L’indemnisation du chômage D’urgence en cas de pandémie (PEUC) ou L’aide au chômage en cas de pandémie (PUA).
la loi CARES offre également des protections pour les propriétaires qui ont des hypothèques Fannie Mae et Freddie Mac., En vertu de la loi CARES, les prêteurs et les services de prêt sont interdits de commencer une forclusion judiciaire ou non judiciaire contre vous-ou de finaliser un jugement ou une vente de forclusion jusqu’en janvier. 31, 2020, selon la FHFA.
ce délai a depuis été prolongé jusqu’au 28 février 2021. Le président Biden avait demandé que le délai soit à nouveau prolongé jusqu’au 31 mars 2021.
Vous pouvez demander une abstention Hypothécaire jusqu’à 180 jours (et éventuellement la prolonger de 180 jours) si vous avez des difficultés financières en raison de la pandémie de COVID-19.,
de plus, la FHFA a également mis en place des normes de prêt et d’évaluation plus flexibles pour s’assurer que les acheteurs de maisons peuvent fermer leurs prêts pendant la pandémie et que toutes les parties impliquées peuvent maintenir une distanciation sociale tout au long du processus.,e options d’allègement, y compris:
- Un plan d’abstention qui réduit ou suspend vos paiements hypothécaires jusqu’à 12 mois
- aucun frais de retard pendant la période d’abstention
- Options de remboursement après la période d’abstention, qui comprennent un plan de remboursement pour rattraper progressivement ou un plan de modification de prêt pour maintenir ou réduire votre paiement mensuel
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Si vous êtes inquiet de faire vos paiements hypothécaires, appelez votre service Hypothécaire—la société indiquée sur votre relevé mensuel—pour demander de l’aide.,
Fannie Mae a un autre programme—le réseau D’intervention en cas de catastrophe—qui peut aider avec les implications financières plus larges de l’urgence COVID-19. Les réseaux D’intervention en cas de catastrophe donne accès à des conseillers en logement approuvés par HUD pour les propriétaires avec des prêts appartenant à Fannie Mae et les locataires dans les propriétés financées par Fannie Mae. Les conseillers peuvent créer des plans personnalisés, fournir un encadrement financier et la budgétisation, et vous soutenir jusqu’à 18 mois.,
abstention Hypothécaire de Freddie Mac
Si vous avez un prêt hypothécaire appartenant à Freddie Mac, vous pourriez être admissible à de l’aide si vous avez été touché directement ou indirectement par la pandémie de COVID-19. Il existe actuellement plusieurs options d’allègement hypothécaire si vous ne pouvez pas effectuer votre paiement hypothécaire en raison d’une perte ou d’une baisse de revenu, y compris:
- jusqu’à 12 mois d’abstention Hypothécaire
- renonciation aux pénalités et aux frais de retard
- arrêt de toutes les actions de forclusion et 28, 2021 (prolongé à partir de Jan., 31, 2021)
- options de modification de prêt pour réduire les paiements ou maintenir les paiements les mêmes après la période d’abstention
L’abstention n’est pas un pardon. Renseignez-vous auprès de votre agent hypothécaire au sujet de vos options post-abstention. Méfiez-vous si l’option est un paiement de ballon plutôt que d’ajouter simplement les mois impayés à la fin de votre prêt hypothécaire.,
des normes de prêt et D’évaluation plus souples
l’assouplissement des normes de prêt et d’évaluation pour les acheteurs de maisons qui demandent un prêt hypothécaire soutenu par Fannie Mae et Freddie Mac pendant la pandémie a été prolongé par la FHFA Jusqu’en février 2013. 28, 2021, à partir de Jan. 31, 2021., Ils permettent:
- Évaluations alternatives sur les prêts d’achat et de refinancement (réalisation d’évaluations en voiture et en ligne par rapport à sur place)
- méthodes alternatives pour documenter le revenu et vérifier l’emploi avant la clôture du prêt (par exemple, vérification de l’emploi par e-mail)
- élargir L’utilisation line
Fannie Mae et Freddie Mac sont chargés de maintenir le bon fonctionnement du marché hypothécaire américain., Les deux sociétés achètent des prêts hypothécaires auprès de divers prêteurs, ce qui aide à maintenir une source stable et fiable de financement hypothécaire pour les particuliers, les familles et les investisseurs.
Aujourd’hui, l’industrie du logement garde un œil attentif sur la situation COVID-19—et comment cela pourrait avoir un impact sur Fannie et Freddie et les 28 millions de propriétaires qui ont une hypothèque soutenue par eux. La FHFA estime qu’un montant supplémentaire de 1,1 milliard to à 1$.,7 milliards de dépenses seront assumées par Fannie Mae et Freddie Mac en raison du moratoire de forclusion existant et de son extension, en plus des 6 milliards de dollars de coûts déjà engagés par les deux.