Fannie Mae och Freddie Mac är federalt backas hem inteckning företag som skapats av den amerikanska kongressen. Varken institutionen har sitt ursprung eller tillhandahåller sina egna bolån. Istället, de köper och garanterar inteckningar som utfärdats genom långivare på den sekundära bolånemarknaden.
de två enheterna monopoliserade nästan den sekundära bolånemarknaden fram till 1990-talet., Det är då växande federal reglering och ny lagstiftning som tillät banker och andra finansiella företag att slå samman utlöste mer konkurrens från konventionella företag. Ändå fortsätter Fannie Mae och Freddie Mac att dominera den sekundära hypoteksmarknaden i USA idag, trots oro över att vara två av de största ”för stora för att misslyckas” företagen.
tillsammans gör dessa byråer bolånemarknaden mer likvid, stabil och prisvärd genom att tillhandahålla likviditet och garantier till tusentals banker, besparingar och lån och hypotekslån i USA, Här är en titt på hur de två fungerar, deras roller i 2008 finanskrisen, och vad de gör idag för att hjälpa husägare och hyresgäster under covid-19 pandemin.
viktiga Takeaways
- Fannie Mae chartrades först av den amerikanska regeringen 1938 för att bidra till att öka bolånemarknaden. Kongressen chartrade Freddie Mac 1970 som ett privat företag.
- varken organisationen har sitt ursprung eller tjänster lån. Istället, de köper inteckningar från långivare att hålla eller packa som inteckning-backas värdepapper som de kan sälja.,
- långivare använder de pengar de får från att sälja inteckningar till Fannie Mae och Freddie Mac för att komma med fler lån, vilket hjälper individer, familjer och investerare att få tillgång till ett stabilt utbud av hypotekslån.
- som svar på covid-19 pandemin utfärdade Fannie Mae och Freddie Mac ett moratorium för avskärmning och vräkning som löper genom 28 februari 2021.
- den 20 januari 2021, hans första dag i tjänst, begärde President Biden att FHFA, (som övervakar Fannie Mae och Freddie Mac) och andra organ förlänger vräkning och avskärmning moratoria till åtminstone 31 mars 2021.,
Vad är Fannie Mae?
i början av 1900-talet var homeownership utom räckhåll för många människor i USA. Om du inte kunde betala kontant för ett helt hem (som få människor kunde), du tittade på en oöverkomligt stor handpenning och ett kortfristigt lån som skulle kulminera i en stor ballong betalning.
under den stora depressionen förlorade nästan en av fyra husägare sina hem till avskärmning, bankerna hade inga pengar att låna ut och nationen mötte en verklig bostadskris.,
som svar skapade kongressen 1938 Federal National Mortgage Association (FNMA), mer känd som Fannie Mae, för att ge en tillförlitlig och stadig finansieringskälla för bostäder. Det tog en ny typ av inteckning till marknaden: det långsiktiga, fast ränta lån med möjlighet att refinansiera när som helst.
i årtionden var Fannie Mae den dominerande köparen och säljaren av statligt försäkrade inteckningar i nationen., Så småningom gjorde kongressen två saker för att öka konkurrensen på den sekundära bolånemarknaden:
- det privatiserade Fannie Mae 1968, vilket gjorde det till ett aktieägarägt företag finansierat helt med privat kapital.
- Det skapade Freddie Mac 1970.
Fannie Mae skapades som en federal myndighet 1938 som en del av en ändring av National Housing Act. Fannie Mae köpte ursprungligen inteckningar försäkrade av Federal Housing Administration (FHA) och senare lagt lån garanteras av Veterans Administration (VA) till mixen.,
1954 omvandlades Fannie Mae till ett offentligt-privat, Blandat ägarbolag enligt Federal National Mortgage Association Charter Act. Det blev privatägt 1968 och två år senare blir auktoriserad att köpa konventionella bolån utöver FHA och VA lån.
på 1980-talet började Fannie Mae ge ut värdepapper med bakomliggande hypotekslån (MBS) för att ge mer likviditet på marknaden för hypotekslån. Det får pengar att köpa hypotekslån-relaterade tillgångar genom att utfärda Diverse skuldebrev i USA och internationella kapitalmarknader.,
Vad är Freddie Mac?
Freddie Mac är det inofficiella namnet på Federal Home Loan Mortgage Corporation. Det grundades 1970 enligt Emergency Home Finance Act för att expandera den sekundära bolånemarknaden och minska ränterisken för banker. År 1989 omorganiserades den och omvandlades till ett aktieägarägt företag som en del av finansinstitutens Reform -, återhämtnings-och Verkställighetslag (FIRREA).,
Freddie Macs stadga är ganska lik Fannie Mae, i den meningen att den expanderar sekundärmarknaden för inteckningar och hypotekslån-backade värdepapper genom att köpa lån från banker, sparande och lån och andra utlåningsinstitut. Men till skillnad från Fannie Mae, som köper inteckningar från stora detaljhandels-och affärsbanker, köper Freddie Mac sina lån från mindre banker (dvs. ”sparsamhet” banker) som fokuserar på att tillhandahålla banktjänster till samhällen.
Vad gör Fannie Mae och Freddie Mac?,
Fannie Mae och Freddie Mac har liknande stadgor, mandat och regleringsstrukturer. Varje köper inteckningar från långivare att antingen hålla i sina portföljer eller ompaketering som inteckning-backed värdepapper som kan säljas. I sin tur, långivare använda de pengar de får från att sälja inteckningar för att komma med fler lån. Detta hjälper individer, familjer och investerare att få tillgång till ett kontinuerligt och stabilt utbud av hypotekslån.,
enligt deras stadgar etablerar Fannie Mae och Freddie Mac ”sekundära marknadsfaciliteter för bostadslån att verksamheten ska finansieras med privat kapital i största möjliga utsträckning.,att öka likviditeten i hypotekslån och göra mer pengar tillgängliga för bostadslån finansiering
Fannie Mae har ytterligare ett ansvar enligt sin stadga: att hantera och likvidera federalt ägda hypotekslåneportföljer för att minimera eventuella negativa effekter på bostadslånemarknaden och minimera förluster för den federala regeringen.,
vem reglerar Fannie Mae och Freddie Mac?
enligt Fannie Mae och Freddie Macs kongresschefer, som gav dem statligt sponsrade enterprise (GSE) status, de arbetar med vissa band till den amerikanska federala regeringen som ger en finansiell backstop. Till exempel, i September 2008, under finanskrisens höjd, placerades de under direkt övervakning av den federala regeringen.
under normala tider förblir regeringsbanden lite mer dolda, men ändå viktiga., Enligt deras kongresschefer:
- utser USA: s president fem av de 18 medlemmarna i organisationernas styrelse.
- statskassans Sekreterare är auktoriserad att köpa upp till $2,25 miljarder värdepapper från varje företag för att stödja sin likviditet.
- båda företagen är befriade från statliga och lokala skatter.
- båda företagen regleras av Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD) och Federal Housing Finance Agency (FHFA).,
FHFA reglerar, upprätthåller och övervakar Fannie och Freddies kapitalstandarder och begränsar storleken på sina hypoteksportföljer. HUD är ansvarig för de allmänna bostadsuppdragen hos Fannie och Freddie.
diskriminering av hypotekslån är olaglig. Om du tror att du har blivit diskriminerad baserat på ras, religion, kön, civilstånd, användning av offentligt stöd, nationellt ursprung, funktionshinder eller ålder, finns det åtgärder du kan vidta., Ett sådant steg är att lämna in en rapport till Consumer Financial Protection Bureau eller med HUD.
en Implicit garanti
Fannie och Freddies GSE-status har skapat vissa uppfattningar på marknaden för säkerhet. En var att den federala regeringen skulle gå in och rädda dessa organisationer om något företag någonsin stötte på ekonomiska problem, vilket sågs i ledningen fram till den stora lågkonjunkturen. Detta är känt som en implicit garanti.,
eftersom marknaden trodde på denna implicita garanti fick Fannie Mae och Freddie Mac låna pengar på obligationsmarknaden till lägre avkastning än andra finansinstitut kunde.
avkastningen på Fannie Mae och Freddie Macs företagsskuld, känd som byråskuld, har historiskt sett varit cirka 35 räntepunkter högre än amerikanska statsobligationer. AAA-rated financial firm debt, i jämförelse, har historiskt gett cirka 70 räntepunkter mer än amerikanska statsobligationer., Trettiofem baspunkter kanske inte verkar så mycket, men det gjorde en stor skillnad på grund av biljoner dollar inblandade.
roll i finanskrisen 2008
med en finansieringsfördel över sina Wall Street rivaler, Fannie Mae och Freddie Mac gjorde betydande vinster i mer än två decennier under 1990-talet och början av 2000-talet. under denna tidsperiod var det en frekvent debatt om Fannie och Freddie bland ekonomer, finansmarknadspersonal och regeringstjänstemän.,
gynnade den underförstådda regeringens stöd av Fannie och Freddie faktiskt amerikanska villaägare? Eller hjälpte regeringen bara företagen och deras investerare samtidigt som den skapade en moralisk fara?
Fannie Mae och Freddie Mac fick ett statligt sponsrat monopol i ett stort segment av den amerikanska sekundära bolånemarknaden. Detta monopol—kombinerat med regeringens implicita garanti för att hålla dessa företag flytande-skulle senare bidra till bolånemarknadens kollaps.,
under 2007 började Fannie Mae och Freddie Mac uppleva stora förluster på sina behållna portföljer, särskilt på sina Alt-A-och subprime-investeringar. Under 2008 ledde den stora storleken på deras behållna portföljer och hypotekslånegarantier till att FHFA drog slutsatsen att de snart skulle vara insolventa.
den 19 mars tillät federala tillsynsmyndigheter de två företagen att ta på sig ytterligare $200 miljarder i skuld i hopp om att stabilisera ekonomin., Men den 6 September 2008 var det tydligt att marknaden trodde att företagen var i ekonomiska problem, och FHFA satte företagen i konservatorium. De fick 190 miljarder dollar i räddningsaktionsfinansiering och har sedan dess betalat tillbaka, men är fortfarande i konservatorium.
i September 2019 meddelade statskassan och FHFA att Fannie Mae och Freddie Mac kunde börja hålla sina intäkter för att stötta upp kapitalreserver på 25 miljarder respektive 20 miljarder dollar. Flytten är ett steg mot att övergå de två ur konservatoriet.,
naturligtvis ledde en lång lista över felsteg till den stora lågkonjunkturen. Men kritiker säger att Fannie och Freddie skapade en enorm mängd skuld-och kreditgarantier under åren fram till 2007, och att kongressen borde ha erkänt de systematiska riskerna för det globala finansiella systemet som dessa företag ställde.
roll i COVID-19-pandemin
om du har påverkats av covid-19-pandemin kan du ha problem med att betala din inteckning eller hyra. Ett sätt att få hjälp är genom din statens arbetslöshetsförsäkringsprogram.,
De BRYR sig (Coronaviruset Stöd, Befrielse och Ekonomisk Trygghet) Lagen om tillfälligt förstärkt arbetslöshetsförsäkring fördelar genom tre program: Federal Pandemi Ersättning vid Arbetslöshet (FPUC), Pandemisk Nödsituation Ersättning vid Arbetslöshet (PEUC), eller Pandemi Arbetslöshet Bistånd (PUA).
CARES Act erbjuder också skydd för villaägare som har Fannie Mae och Freddie Mac inteckningar., Enligt CARES Act, långivare och lån tjänster är förbjudna från att starta en rättslig eller icke-rättslig avskärmning mot dig—eller slutföra en avskärmning dom eller försäljning tills Jan. 31, 2020, enligt FHFA.
den tidsfristen har sedan dess förlängts till 28 februari 2021. President Biden hade begärt att tidsfristen skulle förlängas igen till den 31 mars 2021.
Du kan begära ett hypotekslån i upp till 180 dagar (och eventuellt förlänga det ytterligare 180 dagar) om du har ett ekonomiskt problem på grund av covid-19-pandemin.,
dessutom inför FHFA också mer flexibla utlånings-och bedömningsstandarder för att se till att homebuyers kan stänga lån under pandemin och att alla inblandade parter kan upprätthålla social distansering under hela processen.,alternativ, inklusive:
- en anståndsplan som sänker eller upphäver dina hypotekslån för upp till 12 månader
- inga sena avgifter under anståndsperioden
- återbetalningsalternativ efter anståndsperioden, vilket inkluderar en återbetalningsplan för att komma ikapp gradvis eller en låneändringsplan för att behålla eller sänka din månatliga betalning
- avskärmning och avhysning
om du är orolig för att göra din inteckning betalningar, ring din inteckning service—företaget som anges på din månatliga uttalande—att be om hjälp.,
Fannie Mae har ett annat program—The Disaster Response Network—som kan hjälpa till med de bredare ekonomiska konsekvenserna av covid-19-nödsituationen. Katastrofinsatsnätverket ger tillgång till HUD-godkända bostadsrådgivare för husägare med Fannie Mae-ägda lån och hyresgäster i Fannie Mae-finansierade fastigheter. Rådgivarna kan skapa personliga planer, ge finansiell coaching och budgetering och stödja dig i upp till 18 månader.,
Freddie Mac Mortgage Forbearance
om du har en Freddie Mac-ägd inteckning, kan du vara berättigad till hjälp om du har direkt eller indirekt påverkats av COVID-19 pandemin. Det finns för närvarande flera inteckning lättnad alternativ om du inte kan göra din inteckning betalning på grund av en förlust eller nedgång i inkomst, inklusive:
- upp till 12 månaders inteckning anstånd
- avstått straff och sena avgifter
- stoppa på alla avskärmning åtgärder och vräkningar fram till februari. 28, 2021 (utökad från Jan., 31, 2021)
- lån modifieringsalternativ för att sänka betalningar eller hålla betalningar samma efter anståndsperioden
anstånd är inte förlåtelse. Fråga din inteckning servicer om din post-anstånd alternativ. Var försiktig om alternativet är en ballong betalning snarare än att helt enkelt lägga till obetalda månader till slutet av din inteckning.,
mer flexibla utlånings-och Bedömningsstandarder
lättnad av utlånings-och bedömningsstandarder för hemköpare som ansöker om hypotekslån som backas upp av Fannie Mae och Freddie Mac under pandemin har utvidgats av FHFA till februari. 28, 2021, från Jan. 31, 2021., De tillåter:
- alternativa bedömningar av köp-och refinansieringslån (genomförande av drive by och online-bedömningar kontra på plats)
- alternativa metoder för att dokumentera inkomst och verifiera anställning före lån stängning (till exempel anställningsverifiering via e-post)
- utökning av användningen av fullmakt för att hjälpa till med lån nedläggningar (till exempel e-signaturer)
den nedersta raden
Fannie Mae och Freddie Mac är laddade med att hålla den amerikanska bolånemarknaden igång smidigt., Båda företagen köper inteckningar från olika långivare, vilket bidrar till att upprätthålla en stadig och tillförlitlig källa till inteckning finansiering för individer, familjer och investerare.
idag håller bostadsindustrin ett vakande öga på COVID-19—situationen-och hur det kan påverka Fannie och Freddie och de 28 miljoner husägare som har en inteckning som stöds av dem. FHFA uppskattar att ytterligare $ 1.1 miljarder till $1.,7 miljarder i kostnader kommer att axlas av Fannie Mae och Freddie Mac på grund av den befintliga avskärmning moratorium och dess förlängning, utöver de $6 miljarder i kostnader som redan uppstått av de två.