Fannie Mae and Freddie Mac son compañías hipotecarias federales creadas por el Congreso de los Estados Unidos. Ninguna institución origina ni presta servicios hipotecarios propios. En cambio, Compran y garantizan hipotecas emitidas a través de prestamistas en el mercado hipotecario secundario.
las dos entidades prácticamente monopolizaron el mercado hipotecario secundario hasta la década de 1990., Fue entonces cuando la creciente regulación federal y la nueva legislación que permitió que los bancos y otras compañías financieras se fusionaran provocaron una mayor competencia de las compañías convencionales. Aún así, Fannie Mae y Freddie Mac continúan dominando el mercado hipotecario secundario en los Estados Unidos hoy, a pesar de la preocupación de ser dos de las compañías «demasiado grandes para quebrar» más grandes.
juntas, estas agencias hacen que el mercado hipotecario sea más líquido, estable y asequible al proporcionar liquidez y garantías a miles de bancos, ahorros y préstamos, y compañías hipotecarias en los Estados Unidos., He aquí un vistazo a cómo funcionan los dos, sus roles en la crisis financiera de 2008 y lo que están haciendo hoy para ayudar a los propietarios e inquilinos durante la pandemia de COVID-19.
Puntos Clave
- Fannie Mae primero fue fletado por el gobierno de los estados UNIDOS en 1938 para ayudar a impulsar el mercado hipotecario. El Congreso estableció a Freddie Mac en 1970 como una compañía privada.
- ninguna organización origina o presta servicios. En cambio, compran hipotecas a los prestamistas para mantener o volver a empaquetar como valores respaldados por hipotecas que pueden vender.,
- Los prestamistas utilizan el dinero que obtienen de la venta de hipotecas a Fannie Mae y Freddie Mac para originar más préstamos, lo que ayuda a individuos, familias e inversores a acceder a un suministro estable de dinero hipotecario.
- En respuesta a la pandemia de COVID-19, Fannie Mae y Freddie Mac emitieron una moratoria sobre la ejecución hipotecaria y el desalojo que se extiende hasta el 28 de febrero de 2021.
- El 20 de enero de 2021, su primer día en el cargo, el Presidente Biden solicitó que la FHFA (que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac) y otras agencias extendieran las moratorias de desalojo y ejecución hipotecaria hasta al menos el 31 de marzo de 2021.,
¿Qué Es Fannie Mae?
a principios del siglo 20, ser propietario de vivienda estaba fuera del alcance de muchas personas en los Estados Unidos. A menos que pudiera pagar en efectivo por una casa completa (que pocas personas podrían), estaba buscando un pago inicial prohibitivamente grande y un préstamo a corto plazo que culminaría en un gran pago global.
durante la Gran Depresión, casi uno de cada cuatro propietarios perdió sus casas a causa de la ejecución hipotecaria, los bancos no tenían dinero para prestar, y la nación enfrentó una verdadera crisis de vivienda.,
en respuesta, El Congreso en 1938 creó la Asociación Nacional Federal de hipotecas (FNMA), mejor conocida como Fannie Mae, para proporcionar una fuente confiable y constante de financiamiento para la vivienda. Trajo un nuevo tipo de hipoteca al mercado: el préstamo a largo plazo de tasa fija con la opción de refinanciar en cualquier momento.
durante décadas, Fannie Mae fue el comprador y vendedor dominante de hipotecas aseguradas por el gobierno en la nación., Con el tiempo, el Congreso hizo dos cosas para impulsar la competencia en el mercado hipotecario secundario:
- privatizó Fannie Mae en 1968, convirtiéndola en una empresa propiedad de accionistas financiada en su totalidad con capital privado.
- creó Freddie Mac en 1970.
Fannie Mae fue creada como una agencia del gobierno federal en 1938 como parte de una enmienda a la Ley Nacional de vivienda. Fannie Mae inicialmente compró hipotecas aseguradas por la Administración Federal de vivienda (FHA) y más tarde agregó préstamos garantizados por la administración de Veteranos (VA) a la mezcla.,
en 1954, Fannie Mae se convirtió en una corporación de propiedad mixta público-privada bajo la Ley Federal de la Asociación hipotecaria Nacional. Se convirtió en propiedad privada en 1968 y dos años más tarde se autorizó a comprar hipotecas convencionales, además de los préstamos FHA y VA.
en la década de 1980, Fannie Mae comenzó a emitir valores respaldados por hipotecas (MBS) para proporcionar más liquidez en el mercado de inversión hipotecaria. Obtiene el dinero para comprar activos relacionados con hipotecas mediante la emisión de diversos títulos de deuda en los mercados de capitales de Estados Unidos e internacionales.,
¿Qué es Freddie Mac?
Freddie Mac es el nombre no oficial de la Federal Home Loan Mortgage Corporation. Fue establecido en 1970 bajo la Ley de financiamiento de vivienda de emergencia para expandir el mercado hipotecario secundario y reducir el riesgo de tasa de interés para los bancos. En 1989, se reorganizó y se convirtió en una empresa propiedad de accionistas como parte de la Ley de reforma, recuperación y ejecución de Instituciones Financieras (FIRREA).,
la carta de Freddie Mac es bastante similar a la de Fannie Mae, en el sentido de que expande el mercado secundario de hipotecas y valores respaldados por hipotecas mediante la compra de préstamos hechos por bancos, ahorros y préstamos, y otras instituciones crediticias. Sin embargo, a diferencia de Fannie Mae, que compra hipotecas de los principales bancos minoristas y comerciales, Freddie Mac compra sus préstamos de bancos más pequeños (es decir, bancos de «ahorro») que se centran en proporcionar servicios bancarios a las comunidades.
¿qué hacen Fannie Mae y Freddie Mac?,
Fannie Mae y Freddie Mac tienen estatutos, mandatos y estructuras regulatorias similares. Cada uno compra hipotecas de los prestamistas para mantener en sus carteras o volver a empaquetar como valores respaldados por hipotecas que se pueden vender. A su vez, los prestamistas utilizan el dinero que obtienen de la venta de hipotecas para originar más préstamos. Esto ayuda a individuos, familias e inversionistas a acceder a un suministro continuo y estable de financiamiento hipotecario.,
de acuerdo con sus estatutos, Fannie Mae y Freddie Mac «establecen facilidades de mercado secundario para hipotecas residenciales que estipulan que las operaciones de las mismas serán financiadas por capital Privado en la mayor medida posible.,al mercado secundario de hipotecas residenciales aumentando la liquidez de las inversiones hipotecarias y haciendo más dinero disponible para el financiamiento de hipotecas residenciales
Fannie Mae tiene una responsabilidad adicional de acuerdo con su carta: administrar y liquidar carteras hipotecarias de propiedad federal para minimizar cualquier efecto adverso en el mercado hipotecario residencial y minimizar las pérdidas para el gobierno federal.,
¿quién regula a Fannie Mae y Freddie Mac?
de acuerdo con las cartas del Congreso de Fannie Mae y Freddie Mac, que les dieron el estatus de empresa patrocinada por el Gobierno (GSE), operan con ciertos vínculos con el Gobierno federal de los Estados Unidos que proporcionan un respaldo financiero. For instance, in September 2008, during the height of the financial crisis, they were placed under the direct supervision of the federal government.
en tiempos normales, los lazos gubernamentales permanecen un poco más ocultos, pero sin embargo importantes., De acuerdo con sus Estatutos del Congreso:
- El Presidente de los Estados Unidos nombra a cinco de los 18 miembros de las juntas directivas de las organizaciones.
- El secretario del Tesoro está autorizado a comprar hasta 2 2.25 mil millones de valores de cada compañía para apoyar su liquidez.
- ambas compañías están exentas de impuestos estatales y locales.
- ambas compañías están reguladas por el Departamento de vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y la Agencia Federal de financiamiento de vivienda (FHFA).,
la FHFA regula, hace cumplir y supervisa los estándares de capital de Fannie y Freddie, y limita el tamaño de sus carteras de inversión hipotecaria. HUD es responsable de las misiones generales de vivienda de Fannie y Freddie.
los préstamos Hipotecarios discriminación es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar., Uno de estos pasos es presentar un informe a la Oficina de protección financiera del consumidor o con HUD.
Una Garantía Implícita
de Fannie y Freddie GSE estado ha creado ciertas percepciones en el mercado de la seguridad. Una era que el gobierno federal intervendría y rescataría a estas organizaciones si alguna empresa Alguna vez se topaba con problemas financieros, como se vio en el período previo a la Gran Recesión. Esto se conoce como una garantía implícita.,
debido a que el mercado creía en esta garantía implícita, a Fannie Mae y Freddie Mac se les permitió pedir dinero prestado en el mercado de bonos con rendimientos más bajos que los de otras instituciones financieras.
el rendimiento de la deuda corporativa de Fannie Mae y Freddie Mac, conocida como deuda de agencia, ha sido históricamente unos 35 puntos básicos más alto que los bonos del Tesoro de Estados Unidos. La deuda de las empresas financieras con calificación AAA, en comparación, ha producido históricamente unos 70 puntos básicos más que los bonos del Tesoro de los Estados Unidos., Treinta y cinco puntos básicos pueden no parecer mucho, pero hicieron una gran diferencia debido a los billones de dólares involucrados.
rol en la Crisis financiera de 2008
con una ventaja financiera sobre sus rivales de Wall Street, Fannie Mae y Freddie Mac obtuvieron ganancias considerables durante más de dos décadas a lo largo de la década de 1990 y principios de la década de 2000. durante este período, hubo un debate frecuente sobre Fannie y Freddie entre economistas, profesionales del mercado financiero y funcionarios gubernamentales.,
¿el respaldo implícito del gobierno a Fannie y Freddie realmente benefició a los propietarios de viviendas estadounidenses? ¿O el gobierno solo estaba ayudando a las compañías y a sus inversionistas mientras creaba un riesgo moral?
Fannie Mae y Freddie Mac recibieron un monopolio patrocinado por el gobierno en un gran segmento del mercado hipotecario secundario de los Estados Unidos. Este monopolio—combinado con la garantía implícita del gobierno de mantener a flote a estas empresas-contribuiría más tarde al colapso del mercado hipotecario.,
en 2007, Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a experimentar grandes pérdidas en sus carteras retenidas, especialmente en sus inversiones Alt-A y subprime. En 2008, la magnitud de sus carteras retenidas y garantías hipotecarias llevó a la FHFA a concluir que pronto serían insolventes.
el 19 de marzo, los reguladores federales permitieron que las dos empresas contraigan otros debt 200 mil millones en deuda con la esperanza de estabilizar la economía., Sin embargo, para el 6 de septiembre de 2008, estaba claro que el mercado creía que las empresas estaban en problemas financieros, y la FHFA puso a las empresas en tutela. Recibieron 1 190 mil millones en fondos de rescate y desde entonces los han devuelto, pero todavía están en tutela.
en septiembre de 2019, El Tesoro y la FHFA anunciaron que Fannie Mae y Freddie Mac podrían comenzar a mantener sus ganancias para apuntalar reservas de capital de $25 mil millones y 2 20 mil millones, respectivamente. La medida es un paso hacia la transición de los dos fuera de la tutela.,
por supuesto, una larga lista de errores llevó a la Gran Recesión. Sin embargo, los críticos dicen que Fannie y Freddie crearon una enorme cantidad de garantías de deuda y crédito en los años previos a 2007, y que el Congreso debería haber reconocido los riesgos sistemáticos para el sistema financiero global que estas empresas planteaban.
rol en la pandemia de COVID-19
Si se ha visto afectado por la pandemia de COVID-19, es posible que tenga dudas sobre el pago de su hipoteca o alquiler. Una forma de obtener ayuda es a través del programa de seguro de desempleo de su estado.,
la ley CARES (ayuda, alivio y seguridad económica por Coronavirus) impulsó temporalmente los beneficios del seguro de desempleo a través de tres programas: compensación de desempleo pandémico Federal (FPUC), compensación de desempleo de emergencia pandémica (PEUC) o asistencia de desempleo pandémico (PUA).
la ley CARES también ofrece protecciones para los propietarios de viviendas que tienen hipotecas Fannie Mae y Freddie Mac., Bajo la ley CARES, los prestamistas y los servicios de préstamos tienen prohibido iniciar una ejecución hipotecaria judicial o no judicial en su contra, o finalizar un juicio de ejecución hipotecaria o venta hasta Enero. 31, 2020, según la FHFA.
ese plazo se ha ampliado hasta el 28 de febrero de 2021. El presidente Biden había pedido que el plazo se prorrogara de nuevo hasta el 31 de marzo de 2021.
Puede solicitar una suspensión de la hipoteca por un máximo de 180 días (y posiblemente prorrogarla otros 180 días) si tiene dificultades financieras debido a la pandemia de COVID-19.,
Además, la FHFA también estableció normas más flexibles de préstamo y evaluación para asegurarse de que los compradores de vivienda puedan cerrar los préstamos durante la pandemia y que todas las partes involucradas puedan mantener el distanciamiento social durante todo el proceso.,e opciones de alivio, que incluyen:
- un plan de suspensión de pagos que reduce o suspende los pagos de su hipoteca por hasta 12 meses
- Sin cargos por mora durante el período de suspensión de pagos
- opciones de reembolso después del período de suspensión de pagos, que incluyen un plan de pago para ponerse al día gradualmente o un plan de modificación de préstamo para mantener o reducir su pago mensual
-
si le preocupa hacer los pagos de su hipoteca, llame a su administrador hipotecario, la compañía que aparece en su estado de Cuenta Mensual, para pedir ayuda.,
Fannie Mae tiene otro programa, la red de Respuesta a desastres, que puede ayudar con las implicaciones financieras más amplias de la emergencia por COVID—19. Las redes de Respuesta a desastres proporcionan acceso a asesores de vivienda aprobados por el HUD para Propietarios de viviendas con préstamos propiedad de Fannie Mae y inquilinos en Propiedades Financiadas por Fannie Mae. Los consejeros pueden crear planes personalizados, proporcionar entrenamiento financiero y presupuesto, y apoyarlo por hasta 18 meses.,
tolerancia hipotecaria de Freddie Mac
Si tiene una hipoteca propiedad de Freddie Mac, puede ser elegible para recibir ayuda si ha sido afectada directa o indirectamente por la pandemia de COVID-19. Actualmente hay varias opciones de alivio hipotecario si no puede hacer su pago hipotecario debido a una pérdida o disminución en los ingresos, incluyendo:
- hasta 12 meses de suspensión de la hipoteca
- multas eximidas y cargos por mora
- detener todas las acciones de ejecución hipotecaria y desalojos hasta febrero. 28, 2021 (extendido desde enero., 31, 2021)
- opciones de modificación del préstamo para reducir los pagos O mantener los pagos igual después del período de indulgencia
la indulgencia no es perdón. Pregúntele a su administrador hipotecario sobre sus opciones posteriores a la indulgencia. Tenga cuidado si la opción es un pago global en lugar de simplemente agregar los meses impagos al final de su hipoteca.,
estándares más flexibles de préstamos y tasación
la flexibilización de los estándares de préstamos y tasación para los compradores de vivienda que solicitan una hipoteca respaldada por Fannie Mae y Freddie Mac durante la pandemia ha sido extendida por la FHFA hasta febrero. 28, 2021, de enero. 31, 2021., Permiten:
- Evaluaciones alternativas en préstamos de compra y refinanciación (realización de evaluaciones en línea y en línea versus en el sitio)
- métodos alternativos para documentar los ingresos y verificar el empleo antes del cierre del préstamo (por ejemplo, verificación de empleo por correo electrónico)
- ampliar el uso de poder notarial para ayudar con los cierres de préstamos (por ejemplo, firmas electrónicas)
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Fannie Mae y Freddie Mac están encargados de mantener el mercado hipotecario de los Estados Unidos funcionando sin problemas., Ambas compañías compran hipotecas de varios prestamistas, lo que ayuda a mantener una fuente constante y confiable de financiamiento hipotecario para individuos, familias e inversionistas.
hoy en día, la industria de la vivienda está vigilando la situación de la COVID-19 y cómo podría afectar a Fannie y Freddie y a los 28 millones de propietarios de viviendas que tienen una hipoteca respaldada por ellos. La FHFA estima que un adicional de 1 1.1 mil millones a $1.,7 mil millones en gastos serán asumidos por Fannie Mae y Freddie Mac debido a la moratoria de ejecución hipotecaria existente y su extensión, además de los costs 6 mil millones en costos ya incurridos por los dos.